租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　1.租賃合同的內(nèi)容和形式

　　租賃合同應當包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

　　租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　2.租賃合同的效力

　　出租人負有以下義務：（1）出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。（2）租賃物的維修義務。承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。（3）瑕疵擔保責任。因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

　　承租人享有以下權(quán)利：（1）經(jīng)出租人同意，承租人可以對租賃物進行改善或者增設他物。（2）經(jīng)出租人同意，承租人可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。（3）取得收益的權(quán)利。除當事人另有約定外，在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有。（4）對租賃物的優(yōu)先購買權(quán)。出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

　　承租人負有以下義務：（1）按照約定的方法和性質(zhì)使用租賃物。（2）保管租賃物。承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。（3）支付租金的義務。（4）返還租賃物的義務。租賃關系終止后，承租人應及時將租賃物返還給出租人。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。

　　3.租賃合同中的風險承擔

　　由于不可歸責于雙方當事人的事由給租賃物造成的風險，由租賃物的所有人承擔。由于租賃物滅失，租賃合同部分或全部無法履行時，《合同法》規(guī)定，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。