（一）寫字樓物業(yè)承租客戶的選擇

　　物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主對(duì)于選擇什么樣的承租戶并長(zhǎng)久與之保持友好關(guān)系非常重視。選擇的標(biāo)準(zhǔn)是承租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)、財(cái)務(wù)狀況、所需物業(yè)的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容等。

　　1、承租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類型及聲譽(yù)。承租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類型應(yīng)與寫字樓的功能相匹配，物業(yè)管理企業(yè)必須認(rèn)真分析每個(gè)承租戶的信譽(yù)，對(duì)其租住的用途及經(jīng)營(yíng)內(nèi)容是否與已有承租戶經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容相協(xié)調(diào)。因?yàn)橐粋�(gè)租戶的滿意程度不僅在于物業(yè)管理者所提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而且在某種程度上取決于租戶整體之間的相容性和相宜性，就是說(shuō)租戶人員情況或營(yíng)業(yè)性質(zhì)要與物業(yè)的其他租戶相容相宜，從而提高大廈的整體形象。相容指的是互相能接受和平安相處；相宜則要能互補(bǔ)互利、相得益彰。

　　2、承租戶的財(cái)務(wù)狀況。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)承租戶應(yīng)有較詳細(xì)的資信核查。這種調(diào)查可以通過(guò)以下幾個(gè)方面進(jìn)行：通過(guò)承租戶填寫的申請(qǐng)表，了解其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、當(dāng)前的辦公地址及其承租的時(shí)間、從事業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的地區(qū)范圍，如果是某公司的分支機(jī)構(gòu)，那么它的總公司在什么地方、開(kāi)戶銀行的名稱、信譽(yù)擔(dān)保人或推薦人情況、對(duì)承租面積的具體要求等；還可以從稅務(wù)機(jī)構(gòu)、工商管理機(jī)構(gòu)、往來(lái)銀行、經(jīng)紀(jì)人及承租戶提供的財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)判斷其信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況：另外，還可通過(guò)專業(yè)的資信調(diào)查公司提供承租戶的資信報(bào)告，了解承租戶的財(cái)務(wù)狀況、支付方式、支付習(xí)慣、是否經(jīng)常拖欠款等；在詳細(xì)核查中還有搞清承租戶的組織結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)體制。特別是對(duì)某些大公司的子公司、特許權(quán)公司等，要搞清它們之間的財(cái)務(wù)責(zé)任關(guān)系。因?yàn)楹芏嘧庸�司、特許公司的財(cái)務(wù)是獨(dú)立的，總公司沒(méi)有責(zé)任承擔(dān)這些小公司的債務(wù)。

　　核查承租戶財(cái)務(wù)狀況的目的，主要是為選擇租戶時(shí)作決策。那些被證明財(cái)務(wù)狀況好、極有聲譽(yù)的大公司是入選對(duì)象；那些財(cái)務(wù)狀況不佳、信譽(yù)不好的租戶要加以小心，一般應(yīng)加以拒絕。

　　3、所需物業(yè)面積大小。選擇承租戶的過(guò)程之所以復(fù)雜，就是因?yàn)閷懽謽墙ㄖ��?nèi)是否有足夠的使用空間來(lái)滿足承租戶對(duì)面積空間的特定需要，往往決定了潛在的承租戶能否成為現(xiàn)實(shí)的承租戶。一般情況下，為辦公室工作人員每人提供15～20平方米建筑面積比較合適。雖然每個(gè)工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6平方米，但接待室、會(huì)議室、儲(chǔ)藏空間、辦公設(shè)備所占的面積以及公共活動(dòng)所需的面積等應(yīng)給予周全考慮。

　　4、需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。有些承租戶為了順利地開(kāi)展其業(yè)務(wù)，可能需要物業(yè)管理企業(yè)提供特殊服務(wù)。如果要求提供的特殊服務(wù)與物業(yè)管理企業(yè)已提供的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)有較大差異，在將來(lái)的物業(yè)管理過(guò)程中就會(huì)出現(xiàn)許多矛盾。然而，在接受或拒絕承租戶的特殊要求之前，物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主應(yīng)該考慮整個(gè)租賃期限內(nèi)的實(shí)際費(fèi)用支出與增收效益比率，以便在日后簽訂租約時(shí)確定由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)特殊服務(wù)的費(fèi)用。滿足特殊服務(wù)，應(yīng)和寫字樓功能相適應(yīng)、與租戶整體之間相容相宜，并與當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)無(wú)抵觸。

　�。ǘ�）寫字樓物業(yè)的租金管理

　　物業(yè)租金是物業(yè)租賃的價(jià)格，是分期出賣物業(yè)使用價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是物業(yè)商品的一種特殊的價(jià)格形式。

　　1、寫字樓租金的構(gòu)成。

　　（1）成本租金成本租金是房屋租賃交換時(shí)要維持再生產(chǎn)所確定的最低租金標(biāo)準(zhǔn)，是房屋租賃經(jīng)營(yíng)盈利和虧損的臨界點(diǎn)。成本租金由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、地租5項(xiàng)構(gòu)成。

　�。�2）商品租金。商品租金是由商品的等價(jià)交換關(guān)系所確定的租金。為了實(shí)現(xiàn)商品的擴(kuò)大再生產(chǎn)，這類租金應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)正常消耗完全得到補(bǔ)償并可獲取一定利潤(rùn)的租金。一般來(lái)講，商品租金是在成本租金的基礎(chǔ)上加上利息、稅金和保險(xiǎn)費(fèi)構(gòu)成。

　�。�3）基礎(chǔ)租金�；�礎(chǔ)租金一般是指承租人租用每平方米可出租面積需按月或年支付的最低金額。在確定租金時(shí)，必須以價(jià)值為基礎(chǔ)，以成本為最低經(jīng)濟(jì)界限，根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金）而確定的一個(gè)基礎(chǔ)租金。

　�。�4）市場(chǎng)租金。市場(chǎng)租金是在商品租金的基礎(chǔ)上，反映物業(yè)供求關(guān)系而出現(xiàn)的一種租金。寫字樓的市場(chǎng)租金水平主要取決于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供求關(guān)系，當(dāng)市場(chǎng)供給超出市場(chǎng)需求時(shí)，租金下降；當(dāng)市場(chǎng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出供給時(shí)，租金上升。但在一定的市場(chǎng)條件下，某幢寫字樓的整體租金水平主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。

　　2、寫字樓租金的確定方法。

　　（1）租金應(yīng)在制定寫字樓基礎(chǔ)租金價(jià)格的基礎(chǔ)上，根據(jù)寫字樓所處地理位置、自然條件、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、裝飾檔次、設(shè)備配置等方面的差異進(jìn)行分類，作為定價(jià)的調(diào)劑因素，以便合理地確定每處、每幢、每層、每間房屋的租金。

　�。�2）在寫字樓市場(chǎng)比較好的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金，物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況來(lái)決定哪些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用計(jì)入租金，哪些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用可以單獨(dú)收取。當(dāng)基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理公司就要考慮降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場(chǎng)租金的水平。

　�。�3）寫字樓的租金一般分為毛租金和純租金兩類。

　　（4）寫字樓物業(yè)的租約由于要持續(xù)較長(zhǎng)的時(shí)間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。為此，承租戶和物業(yè)管理企業(yè)通常商定一個(gè)固定的年租金增長(zhǎng)率或增長(zhǎng)量，該增長(zhǎng)率或增長(zhǎng)量在整個(gè)租賃期間內(nèi)有效。例如，月租金每平方米在300元的基礎(chǔ)上，每年每平方米增長(zhǎng)30元或每年上調(diào)10%；當(dāng)租期很長(zhǎng)時(shí)，也可規(guī)定每2年或3年將租金調(diào)整一次。為了令租賃雙方共同承擔(dān)通貨膨脹帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)規(guī)定租金可以按消費(fèi)價(jià)格指數(shù)調(diào)整，但又規(guī)定一個(gè)上調(diào)比例的最高限額，以便由承租戶承擔(dān)最高限額以內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)，由業(yè)主承擔(dān)最高限以外的風(fēng)險(xiǎn)。

　�。�5）寫字樓租金常常以每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)。因此，準(zhǔn)確地測(cè)量寫字樓的建筑面積、可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積非常重要，它關(guān)系到能否確保物業(yè)的租金收入和物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值的最大化。對(duì)于寫字樓建筑，公用面積分?jǐn)傁禂?shù)一般在0.2～0.3之間。

　�。�6）成功的寫字樓租賃能產(chǎn)生可觀的經(jīng)濟(jì)效益。在確定某幢寫字樓物業(yè)的整體租金時(shí)，主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。但寫字樓建筑內(nèi)某一具體出租單元的租金則依其在整幢建筑內(nèi)所處的位置有一定差異。物業(yè)管理企業(yè)在確定出租單元的租金時(shí)，常用位置較好的出租單元的超額租金收入來(lái)平衡位置不好的出租單元的租金收入，使整幢寫字樓建筑的平均租金保持在稍高于基礎(chǔ)租金的水平上。