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津房物[2004]184號
各區(qū)、縣物業(yè)辦及有關(guān)單位:
為了維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益,規(guī)范業(yè)主會的活動,維護業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《天津市物業(yè)管理條例》、建設部《業(yè)主大會規(guī)程》,制定了《天津市業(yè)主會管理辦法》,F(xiàn)印發(fā)給你們,望遵照執(zhí)行。
天津市房地產(chǎn)管理局
二○○四年四月二十七日
天津市業(yè)主會管理辦法
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范業(yè)主會的活動,維護業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《天津市物業(yè)管理條例》、建設部《業(yè)主大會規(guī)程》,制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)實施物業(yè)管理的項目成立業(yè)主會及其活動適用本辦法。
第三條 市物業(yè)管理行政主管部門負責業(yè)主會活動的指導。
區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門負責推動轄區(qū)內(nèi)業(yè)主會的組建、辦理業(yè)主會備案以及指導其活動。
第四條 業(yè)主會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。
第五條 業(yè)主會、業(yè)主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
第二章 業(yè)主會
第六條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主會。業(yè)主會自首次業(yè)主會會議召開之日起成立。
第七條 已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的,應當召開首次業(yè)主會會議。
。ㄒ唬┏鍪劢ㄖ娣e達百分之五十以上;
。ǘI(yè)主入住率達百分之五十以上;
。ㄈ┦孜粯I(yè)主實際入住達二年以上。
第八條 首次業(yè)主會會議由進行前期物業(yè)管理服務的企業(yè)負責召集。
物業(yè)管理企業(yè)應當在符合上述第七條規(guī)定條件之日起 15日內(nèi),告知區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門并在其指導下組織召集首次業(yè)主會會議。
對符合條件不召集的物業(yè)管理企業(yè),區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門應責其限期召集,在限期內(nèi)仍不召集的,在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導下,由居民委員會組織召集或者由業(yè)主推薦的代表召集。
第九條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主不足一百人的,可以直接組成業(yè)主會;一百人以上的,由業(yè)主按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表,組成業(yè)主代表會(以下統(tǒng)稱業(yè)主會)。業(yè)主代表會的代表一般不得少于三十五人。
業(yè)主代表會行使業(yè)主會的權(quán)力。
第十條 籌備成立業(yè)主會,應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導下,由前期物業(yè)管理企業(yè)召集部分熱心公益事業(yè)的業(yè)主和未售出空置房屋的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成籌委會,負責業(yè)主會的籌備工作。
籌委會成員名單確定后,以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十一條 籌委會應當自組成之日起30日內(nèi)(成立業(yè)主代表會的60日內(nèi))在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導下,組織業(yè)主召開首次業(yè)主會會議,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十二條 籌委會應當做好下列籌備工作:
。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(二)確認業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主會會議上的投票權(quán)數(shù);
(三)確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生方案及名單,并公示征詢意見;
。ㄋ模﹨⒄瘴飿I(yè)管理行政主管部門頒布的示范文本,依法起草業(yè)主會章程、提出業(yè)主公約修訂意見;
。ㄎ澹┢鸩萸捌谖飿I(yè)管理服務合同執(zhí)行情況的報告;
。I(yè)主超過100人以上的,組織推選業(yè)主代表;
。ㄆ撸┳龊谜匍_首次業(yè)主會會議的其他準備工作。
前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主會會議召開之日15日前,以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。成立業(yè)主代表會的,應當在會議召開之日15日前以書面形式送交參加會議的業(yè)主代表。
第十三條 推選業(yè)主代表可以幢、門、樓層等為單位進行;I委會應當將推選業(yè)主代表的方式、代表條件、代表人數(shù)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
推選業(yè)主代表候選人可以通過籌委會和業(yè)主推薦與業(yè)主自薦相結(jié)合的方式產(chǎn)生。
在推選單位內(nèi),候選人只有一人的,其所代表業(yè)主二分之一以上書面同意即可當選業(yè)主代表,未超過二分之一以上書面同意,則重新提名選舉;候選人為二人以上的,所代表業(yè)主二分之一以上書面同意的即可當選業(yè)主代表,未超過二分之一以上書面同意的,在得票多的二名候選人中重新選舉,票多者當選。
業(yè)主代表產(chǎn)生后以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主代表每三年為一屆,業(yè)主代表的變更應當由其所代表的業(yè)主二分之一以上書面同意。
第十四條 業(yè)主投票權(quán)按照業(yè)主擁有房屋建筑面積計算,具體計算方法由業(yè)主會章程規(guī)定?梢砸一建筑平方米為一票權(quán),或者根據(jù)物業(yè)項目的實際情況以適宜的建筑平方米為一票權(quán)。
第十五條 首次業(yè)主會會議應當討論決定下列事項:
。ㄒ唬┲贫I(yè)主會章程;
(二)修訂業(yè)主公約;
。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會主任、副主任及委員;
。ㄋ模┐_定物業(yè)企業(yè);
。ㄎ澹Q定物業(yè)管理其他重大事項。
第十六條 業(yè)主會章程應當依法包含以下幾方面內(nèi)容:
(一)業(yè)主會名稱、物業(yè)項目地址、四至范圍;
。ǘI(yè)主會權(quán)力;
。ㄈI(yè)主委員會職責;
(四)業(yè)主會的議事方式及表決程序;
。ㄎ澹I(yè)主代表的產(chǎn)生方式;
。I(yè)主委員會委員的組成和委員任期;
。ㄆ撸I(yè)主投票權(quán)的計算方法;
。ò耍┗顒咏(jīng)費及活動用房;
。ň牛┯≌碌氖褂煤凸芾;
。ㄊ┢渌P(guān)于業(yè)主會的重大事項。
第十七條 業(yè)主公約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主會會議通過后對全體業(yè)主具有約束力。
第十八條 業(yè)主會行使下列權(quán)力:
。ㄒ唬┲贫、修改業(yè)主會章程和業(yè)主公約;
。ǘ┻x舉、更換業(yè)主委員會成員,監(jiān)督業(yè)主委員會的活動;
。ㄈ⿲彾ㄎ飿I(yè)管理服務合同內(nèi)容,確定物業(yè)企業(yè);
。ㄋ模⿲徸h通過物業(yè)管理企業(yè)提出的年度服務計劃和物業(yè)管理制度;
。ㄎ澹┍O(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動;
。Q定維修基金的使用、續(xù)集方案,并監(jiān)督實施;
(七)決定涉及業(yè)主利益的其他重大事項。
第十九條 業(yè)主會依法作出的決議應當在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,對全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主會依法簽訂的物業(yè)管理服務合同,由全體業(yè)主共同承擔民事責任。
第二十條 業(yè)主會自成立之日起30日內(nèi),業(yè)主委員會應當持下列資料到物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門辦理業(yè)主會備案手續(xù):
1、業(yè)主會章程;
2、業(yè)主公約;
3、經(jīng)業(yè)主會會議表決產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員的基本情況。
對符合規(guī)定的,區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門應在7個工作日內(nèi)出具業(yè)主會備案證明;對不符合規(guī)定的,書面說明理由,7個工作日內(nèi)退回。
業(yè)主委員會持備案證明到公安部門指定的單位刻制業(yè)主會印章。
業(yè)主會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的,依照前款規(guī)定備案。
第二十一條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主會解散的,在解散前,業(yè)主委員會應當告知物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門,并在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導監(jiān)督下,做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作后,將業(yè)主會印章交回區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門并由其銷毀。
第三章 業(yè)主委員會
第二十二條 業(yè)主委員會是業(yè)主會的辦事機構(gòu)。業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生,每屆任期三年,可以連選連任。業(yè)主委員會設主任一名、副主任一至二名,委員三至十一名。
第二十三條 業(yè)主委員會成員的候選名單由籌委會在廣泛征求意見的基礎上提出,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主委員會成員的產(chǎn)生通過召開業(yè)主會會議,由業(yè)主直接投票或者業(yè)主代表將其所代表的業(yè)主投票的書面意見如實反映,采取差額選舉方式依據(jù)得票多少順序產(chǎn)生。主任和副主任由得票最多的前兩至三名人員依票數(shù)多少順序產(chǎn)生。
選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后,其成員的基本情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十四條 業(yè)主委員會成員應當符合下列條件:
。ㄒ唬┳袷貒矣嘘P(guān)法律、法規(guī);
(二)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;
。ㄈ┳袷貥I(yè)主會章程和業(yè)主公約,模范履行業(yè)主義務,按時交納物業(yè)管理服務費;
。ㄋ模嵝墓媸聵I(yè),責任心強,公正廉潔,具有社會公信力;
。ㄎ澹┚哂幸欢ǖ慕M織能力和協(xié)調(diào)溝通能力;
(六)身體健康,具備必要的工作時間。
第二十五條 業(yè)主委員會應當履行下列職責:
。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主會會議;
。ǘ﹫(zhí)行業(yè)主會作出的決議,定期報告有關(guān)決議執(zhí)行情況,提出物業(yè)管理建議;
(三)業(yè)主會會議做出決定后應當在30日內(nèi),代表業(yè)主會續(xù)簽、簽訂、變更、解除物業(yè)管理服務合同;
。ㄋ模┞犎『头从硺I(yè)主、使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務合同;
(五)督促不交納物業(yè)服務費用的業(yè)主限期交納;
。┍O(jiān)督業(yè)主公約的實施;
(七)履行業(yè)主會賦予的職責;
。ò耍┓e極宣傳物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī);
。ň牛┩瓿蓸I(yè)主會交辦的其他事項。
第二十六條 業(yè)主委員會委員任期屆滿2個月前,應當召開業(yè)主會會議進行換屆選舉;逾期未換屆的,區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。
原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內(nèi),將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會,并做好交接手續(xù)。
第二十七條 經(jīng)業(yè)主委員會或五分之一以上的業(yè)主提議需變更業(yè)主委員會成員的,由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主會會議作出決議,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十八條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的,經(jīng)業(yè)主會會議通過取消其業(yè)主委員會成員資格:
。ㄒ唬┪飿I(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
。ǘo故連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的;
。ㄈ┮蚣膊』蚱渌騿适Чぷ髂芰Φ模
。ㄋ模┯蟹缸镄袨榈;
。ㄎ澹┮詴嫘问较驑I(yè)主會提出辭呈的;
(六)拒不履行業(yè)主義務的;
(七)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
第二十九條 業(yè)主委員會成員資格終止的,應當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主會所有的財物移交給業(yè)主委員會。
第三十條 業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動,其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)管理服務的物業(yè)管理企業(yè)中任職。
第四章 會 議
第三十一條 業(yè)主會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主會會議應當由業(yè)主委員會組織召開。會議由業(yè)主委員會主任主持,主任因故缺席時,由副主任主持。
業(yè)主會定期會議應當按照業(yè)主會章程的規(guī)定按時召開。
有下列情況之一的,業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主會臨時會議:
。ㄒ唬┪宸种灰陨蠘I(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
。ㄈI(yè)主會章程或業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。
發(fā)生應當召開業(yè)主會臨時會議的情況,業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的,在物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責令其限期召開后仍不履行組織召開會議職責的,經(jīng)過本物業(yè)二分之一以上業(yè)主書面同意,取消業(yè)主委員會成員資格,由業(yè)主代表組成籌委會,按照第二十三條規(guī)定重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會成員。
第三十二條 業(yè)主委員會應當在業(yè)主會會議召開15日前,將會議通知及有關(guān)材料書面送交與會人員并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主因故不能參加會議的,可以書面委托代理人參加會議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主會會議的,可以書面委托其所代表的業(yè)主參加。
住宅小區(qū)的業(yè)主會會議,應當同時告知相關(guān)的居民委員會。
第三十三條 業(yè)主代表應當于參加業(yè)主會會議3日前,就業(yè)主會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的,業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主會投票時將業(yè)主本人簽字后的投票意見如實反映。
第三十四條 業(yè)主會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。
凡采用書面征求意見形式召開業(yè)主會會議的,需入戶征求業(yè)主本人意見并由其本人簽署具體意見。
業(yè)主會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主或業(yè)主代表所持投票權(quán)二分之一以上通過。
業(yè)主會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主會章程、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、維修基金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。
第三十五條 業(yè)主會召開會議時,可以邀請街道辦事處、公安派出所、居民委員會和使用人代表列席。
第三十六條 業(yè)主委員會應當建立議事和重大事項報告制度,并依法按照業(yè)主會章程規(guī)定開展工作。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的,應當召開業(yè)主委員會會議。
第三十七條 業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席,作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。
第三十八條 業(yè)主會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第三十九條 業(yè)主會和業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會作好書面記錄并存檔。業(yè)主會作出的重大決議,由出席會議的人員簽字后存檔。
第五章 經(jīng)費和活動用房
第四十條 業(yè)主會和業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理服務費中按照每年不超過百分之一的比例提取活動經(jīng)費,具體辦法由業(yè)主會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務合同中約定。
活動經(jīng)費賬目在物業(yè)管理企業(yè)服務收費中列支。
第四十一條 活動經(jīng)費主要用于業(yè)主會會議和業(yè)主委員會的辦公費用。
具體使用情況由業(yè)主委員會以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每年度至少公布一次,并接受業(yè)主的質(zhì)詢。
第四十二條 業(yè)主會采用招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,招投標所發(fā)生的費用由業(yè)主會墊付,墊付后由中標的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務費中沖抵。
第四十三條 新建住宅小區(qū)業(yè)主委員會的活動用房由物業(yè)管理企業(yè)提供。
其他業(yè)主委員會的活動用房由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
第六章 印章管理
第四十四條 業(yè)主會印章所刻名稱應與區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門出具的備案證明上所標注名稱一致,印章形狀統(tǒng)一為圓形,直徑為3.8厘米,字體為仿宋體。
第四十五條 業(yè)主會印章由業(yè)主委員會指定專人負責保管,并建立用印記錄制度。
第四十六條 業(yè)主會印章應當用于業(yè)主會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務合同或其他與物業(yè)管理服務有關(guān)的活動。
業(yè)主委員會依照法定職責使用印章,違反印章使用規(guī)定,造成經(jīng)濟損失或者不良影響的,由責任人承擔相應的責任。
第七章 附 則
第四十七條 業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。
第四十八條 本辦法自2004年5月1日起施行!短旖蚴形飿I(yè)管理委員會管理辦法》(房業(yè)[1999]182號)同時廢止。
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