建設(shè)用地使用權(quán)出讓，簡稱土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

（一）土地使用權(quán)出讓的主體

土地使用權(quán)出讓的主體，包括出讓方和受讓方�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。因此，土地使用權(quán)的出讓方是國家，具體由市、縣人民政府土地管理部門代表。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：“中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。”因此，土地使用權(quán)受讓方是土地使用者，具體可以分為公司、企業(yè)、其他組織和個人。

關(guān)于土地使用權(quán)出讓雙方的基本權(quán)利與義務(wù)，《城市房地產(chǎn)管理法》第十五條規(guī)定：“土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。”第十六條規(guī)定：“土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。”

（二）土地使用權(quán)出讓的方式

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)土地使用權(quán)規(guī)定》的規(guī)定，我國現(xiàn)行國有建設(shè)用地土地使用權(quán)的出讓方式有四種：招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓。

1.招標(biāo)出讓

招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓�民、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，在規(guī)定的期限內(nèi)由符合受讓條件的單位或者個人（受讓方）根據(jù)出讓方提出的條件，以密封書面投標(biāo)形式競標(biāo)某地塊的使用權(quán)，由招標(biāo)小組經(jīng)過開標(biāo)、評標(biāo)，最后根據(jù)招標(biāo)結(jié)果擇優(yōu)確定中標(biāo)的土地使用者的行為。招標(biāo)出讓方式，有利于公平競爭，主要適用于需要優(yōu)化土地布局，以及重大工程的較大地塊的投資項目。

2.拍賣出讓

拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣出讓方式引進了競爭機制，排除了人為干擾，政府也可獲得最高收益，有利于增加財政收入。這種方式主要適用于投資環(huán)境好、盈利潛力大、競爭性強的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地，特別是大中城市的黃金地段。

3.掛牌出讓

掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

4.協(xié)議出讓

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指政府作為土地所有人（出讓人）與選定的土地使用人（受讓人）磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。協(xié)議出讓方式主要適用于工業(yè)項目、市政公益事業(yè)項目、非營利項目及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項目。采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金，不得低于國家規(guī)定的最低價。以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒有引入競爭機制，不具有公開性，人為因素較多，因此對這種方式有必要加以限制，以免造成不公平競爭、權(quán)力尋租及國有資產(chǎn)流失。

招標(biāo)、協(xié)議、拍賣、掛牌是法定的四種使用權(quán)的出讓方式。在具體實施土地使用權(quán)出讓時，由國有土地代表按照法律規(guī)定，并根據(jù)實際情況決定采用哪種方式，對地理位置優(yōu)越、投資環(huán)境好、預(yù)計投資回報率高的地塊，一般應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式；對于公益性和政策性項目，可適當(dāng)采用協(xié)議方式。

（三）土地使用權(quán)出讓的年限

土地使用權(quán)的最高使用年限，是指法律規(guī)定的一次簽約出讓土地使用權(quán)的最高年限。土地使用權(quán)年限屆滿時，土地使用者可以申請續(xù)期。具體出讓年限由出讓方和受讓方在簽訂合同時約定，但不能高于法律規(guī)定的最高年限。《中華人民共和國國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》按照出讓土地的不同用途，規(guī)定了各類用地使用權(quán)出讓的最高年限：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。

出讓土地使用權(quán)的最高年限不是唯一年限，具體出讓項目的實際年限由國家根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點和用地項目情況確定或與用地者商定，土地使用權(quán)出讓的實際年限不得高于法律規(guī)定的最高年限。

（四）土地使用權(quán)出讓合同

建設(shè)用地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同由市、縣政府土地管理部門與土地使用者簽訂。2008年，國土資源部、國家工商行政管理總局制定了新的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本，用于規(guī)范和指導(dǎo)國有土地使用權(quán)的出讓行為。

土地使用權(quán)出讓合同一般包括以下幾方面的內(nèi)容：（1）出讓土地的位置、面積、界線等土地自然狀況；（2）出讓金的數(shù)額、支付方式和支付期限；（3）土地使用期限；（4）建設(shè)規(guī)劃設(shè)計條件，也稱使用條件；（5）合同雙方的權(quán)利和義務(wù)；（6）定金及違約責(zé)任。

在土地使用權(quán)出讓合同中，出讓方享有的權(quán)利主要有兩項：一是受讓方在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，未在規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償；二是受讓方未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，出讓方（土地管理部門）有權(quán)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。出讓方應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)主要有：第一，按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定提供出讓的土地使用權(quán)；第二，向受讓方提供有關(guān)資料和使用該土地的規(guī)定。

在土地使用權(quán)出讓合同中，受讓方應(yīng)履行的義務(wù)主要有。以下三項：第一，規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金；在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，依規(guī)定辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證。第二，依土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。第三，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)該征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金并辦理登記。取得土地使用權(quán)后，土地使用人依法享有土地占有、使用和收益的權(quán)利。土地使用人有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，但不得改變用途，如需要改變應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)行政部門批準(zhǔn)。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同，使用期限由當(dāng)事人約定但不能超過建設(shè)用地剩余期限。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。同樣，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。