房屋管理的法律依據(jù)

　　香港樓宇、屋村管理的公共契約是有關各方直接遵循行為規(guī)范，它能具有法律效力的關鍵在于，自始至終以法律為依據(jù)。公共契約的宗旨、內容和制訂程序符合法律規(guī)定；公共契約的執(zhí)行、監(jiān)督和保證均憑借法制；若對公共契約的解釋、貫徹的出現(xiàn)異議和爭端，更須直接上訴法院，依法裁決和處理。

　　香港樓宇、屋村管理的法制化，實際上包含公共契約和相關法律的成龍配套相互為用，體現(xiàn)出依法管理的系列化、規(guī)范化。

　　在香港，同樓宇、屋村管理有關的法律依據(jù)，主要有以下幾個條例：

　　1.房屋條例

　　該條例是為房屋委員會的設立、各級組織機構管理權限的明確而制訂的。于1973年4月1日公布，列為香港法例第283章。房屋條例給樓宇和屋村管理機構設置和權限提供較高層次的法律依據(jù)。

　　2.多層大廈（業(yè)主立案法團）條例

　　該條例是在加強樓宇、屋村管理的原則指引下有效發(fā)揮業(yè)主集體自治力量而確立的法例。該條例首先賦予業(yè)主立案法團的成立以法律地位。根據(jù)此條例，樓宇、屋村的業(yè)主有權成立自己的組織——業(yè)主立案法團。

　　成立業(yè)主立案法團的第一步工作是召開業(yè)主大會。業(yè)主大會選出管理委員會的成員，包括主席、秘書等；第二步是管理委員會于成立后14天內，依照條例規(guī)定向田土注冊處處長申請注冊為立案法團。

　　業(yè)主立案法團成立后，日常的管理事務及決策，將交由管理委員會負責處理。而管理委員會則按時向各業(yè)主報告會務。因此，管理委員會除了在各分會業(yè)主注冊成立立案法團之日起一定時間內，安排召開該法團的第一次周年大會外，每年還要召開周年大會一次。同時，每次都要將賬目結算清楚，呈交大會審核。

　　3.規(guī)劃條例

　　規(guī)劃條例既是城市和樓宇、屋村建設的藍圖，也是有關管理的依據(jù)，它在依法治城和依法治區(qū)中，均有基礎性的作用。香港早在1939年即行制定，列為香港法例的第131章。該法例要求城市規(guī)劃要“像設計一座大廈的造型一樣，通過進行系統(tǒng)的準備和制定合理布局的市區(qū)發(fā)展規(guī)劃，促進社會的健康、秩序、福利和公共福利的發(fā)展”。該法例還賦予被批準的規(guī)劃以法律效力，不僅是規(guī)范城市、進行宏觀管理的法律依據(jù)，也是規(guī)范建筑物，從事樓宇、屋村管理的法律依據(jù)。

　　4.建筑物條例

　　該條例是對包括住宅、商店、辦公室和各類公用房屋、設施在內的建筑物進行直接管理的法律規(guī)范，除對建筑工程的申報、批準等有詳盡的規(guī)定、嚴格的程序外，對建筑物的使用、改動等也有相應的要求和規(guī)范。

　　5.消防條例

　　該條例對預防和制止火災作出規(guī)定，這是樓宇、屋村管理的重要依據(jù)和法律保證。條例規(guī)定，任何設有消防裝置或設備樓宇之業(yè)主，或業(yè)主不在場時，其住客須隨時保持該幢裝置或設備操作效能良好，并須每12個月至少由注冊之消防裝置承辦商檢查該幢消防裝置及設備一次。

　　6.公共衛(wèi)生條例

　　對維護樓宇、屋村的公共衛(wèi)生作出明確規(guī)定，以便嚴格制止“臟、亂、差”現(xiàn)象。

　　7.防止賄賂條例

　　把廉政建設具體化、法制化，對健全和加強管理有著深刻的意義。根據(jù)《防止賄賂條例》第九條，任何雇員，包括受雇為大廈管理員、清潔工或維修工的，未經(jīng)雇主許可，在執(zhí)行與職務有關的事務上索取或接受任何利益，即屬違法，而提供利益者，也同屬違法。