零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理

　　制定租賃方案和租賃策略是零售商業(yè)物業(yè)策略與運(yùn)行管理的核心內(nèi)容，其目的是實(shí)現(xiàn)物業(yè)收益的最大化。

　　租戶選擇

　�、� 聲譽(yù)

　�、� 財(cái)務(wù)能力

　�、� 租戶組合與位置分配

　�、� 租戶需要的服務(wù)

　　租金確定與調(diào)整

　　① 基礎(chǔ)租金

　　基礎(chǔ)租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算�；�礎(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)（營(yíng)業(yè)額）不相關(guān)的一個(gè)最低收入。

　　② 百分比租金

　　當(dāng)收取百分比租金時(shí)，業(yè)主分享了在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)作為租戶的零售商的部分經(jīng)營(yíng)成果。

　�、� 代收代繳費(fèi)用和凈租約

　　凈租的形式一般有以下幾種：

　　l 租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)；

　　l 租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi)；

　　l 所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括與物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)、保險(xiǎn)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)用、公用面積維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用。

　　④ 租金的調(diào)整

　　對(duì)于主要租戶一般要5年調(diào)整一次，次要租戶可以每年調(diào)整一次。

　　租約制定

　　租約中除了對(duì)租金及其他費(fèi)用的數(shù)量和支付方式、支付時(shí)間等進(jìn)行具體規(guī)定外，還要對(duì)下述的幾個(gè)特殊問(wèn)題作出具體規(guī)定。

　　① 關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途。

　�、� 限制經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相似的租戶。

　�、� 限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店。

　�、� 營(yíng)業(yè)時(shí)間。

　�、� 公用面積的維護(hù)。

　�、� 廣告、標(biāo)志和圖形。

　　⑦ 折讓優(yōu)惠。

　�、� 其他條款。