（一）物業(yè)經(jīng)營管理的層次

　　物業(yè)經(jīng)營管理分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。

　　1．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

　　為滿足房地產(chǎn)組合投資管理者的要求，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司聘用多個物業(yè)管理公司和設(shè)施管理公司來同時管理多宗物業(yè)，以使這些物\業(yè)在所處的房地產(chǎn)子市場內(nèi)實現(xiàn)價值最大化為目標(biāo)，同時對選聘的公司進(jìn)行管理、監(jiān)督、和工作指導(dǎo)。

　　2．物業(yè)管理和設(shè)施管理

　�。�1）設(shè)施管理

　　設(shè)施管理是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是為某一機(jī)構(gòu)（企業(yè)或事業(yè)單位）創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。

　　其管理對象主要是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學(xué)設(shè)施、大型公共文體設(shè)施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)，服務(wù)對象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)。

　�。�2）物業(yè)管理

　　物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)與維修，并向人住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)。

　　對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。

　　3．房地產(chǎn)組合投資管理

　　房地產(chǎn)組合投資管理以經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn)，以及在合適的時機(jī)購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)；二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營物業(yè)；三是在合適的時機(jī)售出物業(yè)。

　�。ǘ�）物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的相互關(guān)系如下：

　�。�1）物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。物業(yè)管理的主要職責(zé)是：租戶關(guān)系管理；物業(yè)維護(hù)；控制運營成本；財務(wù)報告和記錄的保存；資本性支出計劃；危機(jī)管理；安全管理；公共關(guān)系。

　�。�2）資產(chǎn)管理的主要職責(zé)是：制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃；持有／出售分析；物業(yè)更新改造等主要開支決策；監(jiān)控物業(yè)績效；管理和評價物業(yè)管理企業(yè)；協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作；定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析。

　　資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理公司通過考察物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)更新改造等資本改良投資計劃是否能有效提升物業(yè)價值來決定是否批準(zhǔn)該項計劃。

　�。�3）房地產(chǎn)組合投資管理公司以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險／回報參數(shù)特征為基礎(chǔ)，詳細(xì)制定和執(zhí)行投資組合戰(zhàn)略。房地產(chǎn)組合投資管理公司會在物業(yè)類型或地域分布上努力分散投資，以減少投資組合的整體風(fēng)險。組合投資管理的主要職責(zé)是：制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則；制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略；設(shè)計和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)；負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用；監(jiān)督購置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策；負(fù)責(zé)投資組合的績效；客戶報告與現(xiàn)金管理。

　　為實現(xiàn)投資者所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值最大化的目標(biāo)，三個層次的物業(yè)經(jīng)營管理必須進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)，并根據(jù)市場需求的變化主動地調(diào)整經(jīng)營策略。