1．估價(jià)上建筑物折舊的概念和內(nèi)容

　　估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與重新購建價(jià)格的差額，即建筑物折舊一建筑物重新購建價(jià)格一建筑物市場價(jià)值

　　根據(jù)造成折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。

　�。�1）物質(zhì)折舊：是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。包括：

　�、僮匀唤�(jīng)過的老化：與建筑物的實(shí)際年齡正相關(guān)。

　�、谝馔馄茐牡膿p毀：包括自然的或人為的原因?qū)е碌膿p毀。

　�、壅�常使用的磨損：與建筑物的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān)。

　�、苎舆t維修的損壞殘存：建筑物不應(yīng)有的損壞、提前損壞或已有的損壞仍然存在。

　　（2）功能折舊：是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失。

　�、俟δ苈浜螅菏侵附ㄖ�物已有部件的標(biāo)準(zhǔn)低于正常標(biāo)準(zhǔn)或有缺陷而阻礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的正常運(yùn)營。

　�、诠δ苋狈Γ菏侵附ㄖ�物沒有其應(yīng)該有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。

　　③功能過剩：是指建筑物已有部件的標(biāo)準(zhǔn)超過市場要求的標(biāo)準(zhǔn)而對物業(yè)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本。

　�。�3）經(jīng)濟(jì)折舊：是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素（如市場供給過量或需求不足）、區(qū)位因素（如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等），也可能是其他因素（如政府政策變化等）。

　　2．求取建筑物折舊的年限法

　　年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。

　�。�1）建筑物的年齡分為實(shí)際年齡和有效年齡。

　　建筑物的實(shí)際年齡是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之R起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)止的日歷年數(shù)。類似于人的實(shí)際年齡。建筑物的有效年齡是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。類似于人看上去的年齡。建筑物的有效年齡可能短于也可能長于其實(shí)際年齡。

　�。�2）建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。

　�。�3）利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

　　（4）建筑物的剩余壽命分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

　�。�5）年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今應(yīng)用最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。