設(shè)備更新的特點分析：

　　1.設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。自然壽命也稱物理壽命，是指設(shè)備從全新狀態(tài)下開始使用，直到不堪再用而予以報廢的全部時間過程，自然壽命主要取決于設(shè)備有形磨損的速度。技術(shù)壽命是指設(shè)備在開始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需要功能的時間，其時間長短主要取決于無形磨損的速度，技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越短。經(jīng)濟(jì)壽命是指從經(jīng)濟(jì)角度判斷的設(shè)備最合理的使用年限，在數(shù)值上等于使投入使用的設(shè)備等額年總成本（包括初始購置費用和使用過程中的年運營費用）最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟(jì)壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的。

　　2.設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。舊設(shè)備經(jīng)過磨損，其實物資產(chǎn)的價值會有所降低，但舊設(shè)備經(jīng)過折舊后所剩下的賬面價值，并不一定等于其當(dāng)前的市場價值，即更新舊設(shè)備會產(chǎn)生一筆沉沒成本。沉沒成本等于舊設(shè)備賬面價值（原值減折舊累計）減去其當(dāng)前市場價值（殘值）后的差值。在設(shè)備更新分析中，一個很重要的特點是只考慮今后所發(fā)生的現(xiàn)金流量，對以前發(fā)生的現(xiàn)金流量及沉沒成本，因為它們都屬于不可恢復(fù)的費用，與更新決策無關(guān)，故不參與經(jīng)濟(jì)計算。

　　3.只比較設(shè)備的費用。通常在比較設(shè)備更新方案時，界定設(shè)備產(chǎn)生的收益是相同的，因此只對它們的費用進(jìn)行比較。在物業(yè)設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析中，如果電梯、空調(diào)等主要設(shè)備的更新明顯地提高了物業(yè)的市場租金，也可以將增加的收益和費用一起考慮。

　　4.設(shè)備更新分析以費用年值法為主。由于不同設(shè)備方案的服務(wù)壽命不同，因此通常都采用年值法進(jìn)行比較。新設(shè)備往往具有較高的購置費用和較低的運營費用，而要更新的舊設(shè)備則往往具有較低的重置費用和較高的運營費用。