一、會(huì)計(jì)科目制定

　　一九九八年四月十一日，國(guó)家公布了物業(yè)管理行業(yè)須按照《施工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的條例。因此，在制定一級(jí)會(huì)計(jì)科目時(shí)，必須遵照國(guó)家規(guī)定，但子細(xì)目卻可按實(shí)際的需要增減�，F(xiàn)就物業(yè)管理行業(yè)的要求編制一份會(huì)計(jì)科目樣本以供參考。

　　二、成本核算

　　每一獨(dú)立的物業(yè)，按其功能不同，可分為不同的“部分”，如：住宅（或公寓）、辦公樓、商場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、會(huì)所等。若業(yè)主公約規(guī)定須按物業(yè)的不同“部分”分別獨(dú)立核算，則在建賬時(shí)應(yīng)給予充分考慮。大部分的《財(cái)務(wù)軟件》已備有輔助核算功能，財(cái)務(wù)管理部應(yīng)盡量加以利用。

　　建賬后，日常操作的重點(diǎn)是清楚識(shí)別及界定各項(xiàng)費(fèi)用及收入的歸屬，按其所歸屬的“部分”準(zhǔn)確核算。正確的“部分”分類(lèi)能準(zhǔn)確反映各“部分”的經(jīng)營(yíng)損益情況，對(duì)了解各“部分”的財(cái)務(wù)狀況，改進(jìn)管理極其重要。對(duì)于無(wú)法明確識(shí)別及界定其歸屬的費(fèi)用，則稱(chēng)之為“公攤費(fèi)用”或“待攤費(fèi)用”，對(duì)于這些“待攤費(fèi)用”應(yīng)在各會(huì)計(jì)期間歸集后，合理分?jǐn)傊粮?ldquo;部分”。分?jǐn)偟姆椒ㄓ卸喾N，如：面積、管理份額、該項(xiàng)費(fèi)用總額、人員工資總額等，發(fā)生的費(fèi)用類(lèi)型不同，選用的分?jǐn)傓k法也有所不同，但最基本的原則是合理性。必要時(shí)，分?jǐn)傓k法的選用應(yīng)征求有關(guān)部門(mén)意見(jiàn)，取得物業(yè)總經(jīng)理甚至委托方的認(rèn)可。

　　三、應(yīng)收賬管理

　　對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)收賬管理是其財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)之一，工作較為繁重。財(cái)務(wù)管理部須計(jì)算每一個(gè)業(yè)戶(hù)應(yīng)繳納的各種費(fèi)用，如水、電費(fèi)等，亦要定期清理、核對(duì)和報(bào)告各項(xiàng)費(fèi)用的繳付情況。定期發(fā)出繳付通知書(shū)、催款通知書(shū)、對(duì)賬通知書(shū)，定期進(jìn)行銀行委托付款的劃款工作等。

　　進(jìn)行應(yīng)收賬款管理，需先行收集以下數(shù)據(jù)：

　　1.各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　2.該物業(yè)所有單位的編號(hào)及面積。

　　3.每一個(gè)單位的管理費(fèi)起計(jì)日期。

　　4.各單位每月應(yīng)付各項(xiàng)費(fèi)用（如管理費(fèi)）的金額。

　　5.業(yè)戶(hù)／用戶(hù)／使用人的數(shù)據(jù)，如姓名、聯(lián)絡(luò)地址、電話(huà)、所擁有的單位編號(hào)。

　　6.空置單位的界定標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)。

　　7.滯納金有關(guān)規(guī)定，如起計(jì)日期、利率等。

　　8.由管理處代收水電費(fèi)時(shí)，水電費(fèi)的抄表日期、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

　　四、注意事項(xiàng)

　　1.收樓時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng)

　　（1）用戶(hù)付款的方法

　　用戶(hù)在支付每月費(fèi)用時(shí)，可采用多種方法，如親自到管理處繳付現(xiàn)金或支票，或采用委托銀行自動(dòng)轉(zhuǎn)賬付款。財(cái)務(wù)人員應(yīng)在用戶(hù)收樓時(shí)，準(zhǔn)備一份詳細(xì)的付款方法說(shuō)明書(shū)，并連同委托銀行自動(dòng)轉(zhuǎn)賬授權(quán)書(shū)交予用戶(hù)。付款方法說(shuō)明書(shū)上應(yīng)列明：

　　①管理處的地址及辦公時(shí)間。

　　②以支票付款時(shí)，支票抬頭的名稱(chēng)。

　�、坜k理銀行轉(zhuǎn)賬的手續(xù)及各項(xiàng)須知。

　�。�2）業(yè)主收樓時(shí)繳交的各項(xiàng)費(fèi)用及押金的賬務(wù)處理

　　通常業(yè)主在收樓前或收樓時(shí)已按發(fā)展商或物業(yè)管理公司的要求，預(yù)付了數(shù)月管理費(fèi)及各種押金、初裝費(fèi)等。其中部分款項(xiàng)，如預(yù)付管理費(fèi)、管理費(fèi)按金等應(yīng)由管理處收取，電話(huà)、煤氣初裝費(fèi)等應(yīng)由發(fā)展商收取。當(dāng)財(cái)務(wù)管理部由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)部取得有關(guān)收費(fèi)資料，并收到已出售單元的數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)及時(shí)與開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)管理部溝通，明確各項(xiàng)收費(fèi)的歸屬及時(shí)入賬及時(shí)對(duì)賬。

　�。�3）預(yù)收管理費(fèi)的處理

　　對(duì)于用戶(hù)于收樓時(shí)預(yù)繳的管理費(fèi)，應(yīng)自交納管理費(fèi)起計(jì)日起按月結(jié)轉(zhuǎn)收入。財(cái)務(wù)管理部應(yīng)對(duì)管理費(fèi)的起計(jì)日期的確定標(biāo)準(zhǔn)及特殊情況下的批準(zhǔn)程序有明確的了解，并以此標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，確定統(tǒng)一的起計(jì)當(dāng)月的管理費(fèi)計(jì)算方法。以免計(jì)算方法不統(tǒng)一引致的應(yīng)收賬混亂，以及與業(yè)主間的糾紛。

　　2.每月應(yīng)注意的事項(xiàng)

　�。�1）繳款通知書(shū)

　�、侔l(fā)出日期及截止日期

　　物業(yè)管理公司的經(jīng)費(fèi)，主要是來(lái)自管理費(fèi)收入。為確保有充裕的流動(dòng)資金，財(cái)務(wù)管理部必須在每月一號(hào)（或按公約規(guī)定的日期）前發(fā)出繳款通知，使業(yè)戶(hù)能按時(shí)付款。由于打印通知書(shū)需時(shí)間，為確保業(yè)戶(hù)能如期收到發(fā)出的交款通知書(shū)，必須提前三天發(fā)出。如果業(yè)戶(hù)在截止日期后才付款，公司發(fā)出的通知書(shū)上將不會(huì)反映該項(xiàng)付款。為避免誤會(huì)，所有通知書(shū)須注明發(fā)出日期和截止日期，并明確告知用戶(hù)在該日期后支付的款項(xiàng)沒(méi)有包含滯納金在內(nèi)。

　　②水、電費(fèi)

　　如各單位的水、電費(fèi)是由管理處負(fù)責(zé)收取，管理處每月須派員抄錄各儀表的讀數(shù)，然后按照每度的收費(fèi)及最低消費(fèi)計(jì)算應(yīng)收款項(xiàng)，并將各單位應(yīng)付的水電費(fèi)用和管理費(fèi)在每月付款通知書(shū)中分項(xiàng)，要求各單位在繳付管理費(fèi)時(shí)一并繳付。

　　因抄讀各儀表需時(shí)，財(cái)務(wù)管理部應(yīng)與有關(guān)部門(mén)訂定一個(gè)固定抄讀日期，并把結(jié)果在付款通知書(shū)截止日前交予財(cái)務(wù)管理部。

　�、劾U費(fèi)通知書(shū)的管理

　　繳款通知書(shū)最少要有兩聯(lián)，一聯(lián)給客戶(hù)，另一聯(lián)由管理處存檔。若除管理處外，還有其它機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)收款，便需要多一聯(lián)，供對(duì)方存檔作為收費(fèi)依據(jù)。

　�。�2）催款通知書(shū)

　　業(yè)主公約通常對(duì)業(yè)戶(hù)繳納管理費(fèi)等的義務(wù)有詳細(xì)規(guī)定，管理處應(yīng)制定可操作的催款流程。對(duì)未按期付款單位，便須按追收程序定期發(fā)出催款通知書(shū)，直至采取截停水、電供應(yīng)及發(fā)出律師信，進(jìn)行法律訴訟。財(cái)務(wù)管理部有責(zé)任定期將各單位的各項(xiàng)收費(fèi)情況通知物業(yè)部及物業(yè)總經(jīng)理，待其決定采取適當(dāng)措施。