在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)營(yíng)銷消費(fèi)使用的全過(guò)程中，物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用，物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的前期介入管理在這一系統(tǒng)工程中具有多方面的重要意義，但從目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程和物業(yè)管理行業(yè)的總體運(yùn)作情況看，許多物業(yè)都是建成即將交付使用時(shí)才確定管理單位，物業(yè)管理僅僅成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延伸。由于新接管物業(yè)前期工作時(shí)間緊、任務(wù)重、責(zé)任大，如物業(yè)驗(yàn)收、入住、裝修等工作，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤或疏漏，都將對(duì)后期管理造成不利影響，甚至產(chǎn)生無(wú)法挽回的損失。此外，在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于設(shè)計(jì)不盡合理（未能從使用和管理的需要考慮）、施工粗糙、圖紙資料不全等，都會(huì)直接影響物業(yè)今后的使用和管理。物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)在于前期介入開(kāi)發(fā)階段，熟悉掌握住戶需求變化，與開(kāi)發(fā)商共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好。當(dāng)前消費(fèi)者的物業(yè)管理意識(shí)已經(jīng)有了很大的提高，如果能讓著名品牌的物業(yè)管理公司前期介入管理，將會(huì)極大地促進(jìn)物業(yè)的銷售。因此物業(yè)管理公司在較深入了解物業(yè)項(xiàng)目及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上，從業(yè)主使用功能、物業(yè)后期管理和社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展等方面與發(fā)展商攜手，才能共創(chuàng)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)品牌。物業(yè)前期介入管理的優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾方面：

　　一、物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān)

　　1、我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，從以生產(chǎn)為龍頭的建設(shè)階段，以賣房為龍頭的銷售階段，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷為龍頭導(dǎo)向的階段。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務(wù)要求也相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務(wù)上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設(shè)備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，前期介入管理開(kāi)發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好。

　　2、作為業(yè)主的管家從物業(yè)前期介入管理開(kāi)始為維護(hù)業(yè)主（小業(yè)主與發(fā)展商）共同的利益，擬定物業(yè)管理公約，清楚界定發(fā)展商、小業(yè)主及物業(yè)管理公司三者之間的權(quán)利與義務(wù)，建立完善的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，擬定各項(xiàng)安全管理制度和各種緊急情況處理程序，在入伙前了解各工程及設(shè)備情況，參與施工管理和設(shè)備調(diào)試工作。物業(yè)管理公司在接管物業(yè)前為維護(hù)全體業(yè)主（使用人）的利益以及自身的合法權(quán)益，并先于業(yè)主入�。ㄊ褂茫┲�前進(jìn)行，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎(chǔ)出發(fā)，代表業(yè)主對(duì)即將交付使用的物業(yè)的質(zhì)量、管理資料、配套設(shè)施等進(jìn)行的綜合性管理。前期介入管理的合格也是物業(yè)可以交付使用和交付管理的前提要件之一。

　　二、物業(yè)前期介入管理是后期管理的基礎(chǔ)

　　1、物業(yè)前期介入管理是后期物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，“物業(yè)管理從圖紙開(kāi)始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工進(jìn)程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)前期介入管理對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。由于已對(duì)所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ)。同時(shí)，通過(guò)前期介入管理可以提出許多設(shè)計(jì)和施工方面存在的問(wèn)題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量。前期介入管理完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在未來(lái)的隱患發(fā)生時(shí)，對(duì)分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。是確保物業(yè)的使用質(zhì)量，為日后漫長(zhǎng)的物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)的極為重要的物業(yè)管理工作。

　　2、作為管理者從物業(yè)前期介入管理開(kāi)始，為物業(yè)管理公司設(shè)計(jì)合理人事組織架構(gòu)，制定各部門之間的配合協(xié)調(diào)程序與備崗位職責(zé)，采購(gòu)管理服務(wù)所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設(shè)備，為物業(yè)管理公司各部門制定具體管理制度與規(guī)定，對(duì)各部門主要管理人員進(jìn)行現(xiàn)代物業(yè)管理概念與操作手法的培訓(xùn)，就物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、物料、能源分布、設(shè)備安裝等向發(fā)展商提出有關(guān)建議，以最大限度地降低日后的維修與使用成本。同時(shí)為項(xiàng)目管理擬定一切有關(guān)日常管理所需的文件與表格，包括員工管理守則、業(yè)主手冊(cè)、裝修管理規(guī)定、公共區(qū)域行為規(guī)范、自行車管理規(guī)定、停車場(chǎng)管理等，為規(guī)范正常期物業(yè)管理奠定了基礎(chǔ)。

　　三、物業(yè)前期介入管理是社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展的保證

　　1、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)社區(qū)實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化和一體化的管理之后，物業(yè)管理企業(yè)一方面成了多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人的總管家。另一方面也為政府各管理職能部門找到了一個(gè)社會(huì)總代管。物業(yè)管理企業(yè)為提高自身的管理服務(wù)水平，勢(shì)必不斷滿足住、用戶日益增長(zhǎng)的文化需求。物業(yè)管理以人為本的全方位的服務(wù)和鄰里相親為宗旨的社區(qū)文化建設(shè)相輔相成。是以社區(qū)文明氛圍的塑造、社會(huì)生活服務(wù)項(xiàng)目的展開(kāi)以及社區(qū)意識(shí)的培養(yǎng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)“擁有一個(gè)居住安定放心、環(huán)境優(yōu)美舒心、生活方便稱心、文化娛樂(lè)歡心”的生活家園的目標(biāo)。

　　2、社區(qū)服務(wù)建設(shè)與發(fā)展是衡量社會(huì)生存質(zhì)量和整個(gè)城市文明程度的一個(gè)重要指標(biāo)。而物業(yè)管理是一項(xiàng)以各類房屋和公建配套設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)為核心的專業(yè)管理，是圍繞“人的居住”而實(shí)施的管理，即是以人為中心開(kāi)展活動(dòng)，為人的生存、發(fā)展、享受提供各種方便。物業(yè)前期介入管理尤其是對(duì)社區(qū)文化項(xiàng)目和社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的專業(yè)意見(jiàn)，保障了社區(qū)生活服務(wù)項(xiàng)目的開(kāi)展。同時(shí)不斷完善社區(qū)服務(wù)功能，物業(yè)管理全方位、多層次的管理體系要求我們認(rèn)真分析不同的消費(fèi)觀，從而言引導(dǎo)出不同的消費(fèi)趨向，最終使物業(yè)服務(wù)、管理贏得主動(dòng)，為社區(qū)服務(wù)發(fā)展開(kāi)辟?gòu)V闊的空間。

　　3、根據(jù)社區(qū)的持續(xù)發(fā)展要求，作為物業(yè)前期介入管理工作的一個(gè)重點(diǎn)，是通過(guò)環(huán)保、節(jié)能的服務(wù)來(lái)避免現(xiàn)代工業(yè)文明所造成的空氣污染、水污染、噪音污染和能源浪費(fèi)，改善整個(gè)社區(qū)的生態(tài)環(huán)境，做到花香草綠，空氣清新，水源充足清潔，道路平坦、干凈，垃圾及時(shí)清運(yùn)，環(huán)境寧?kù)o幽雅。應(yīng)該說(shuō)這也是物業(yè)管理公司最基本的服務(wù)內(nèi)容之一。

　　物業(yè)前期介入管理同時(shí)也是一件有利于開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理的好事情。將前期介入管理作為物業(yè)管理服務(wù)的重要項(xiàng)目納入制度化、規(guī)范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由被動(dòng)到自覺(jué)地考慮物業(yè)的前期介入管理工作，從而規(guī)范了發(fā)展商的開(kāi)發(fā)與銷售行為。前期介入管理的同時(shí)，物業(yè)各工種交叉，提倡一專多能和發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，使物業(yè)管理企業(yè)的工程技術(shù)人員在前期介入管理過(guò)程中得到充分鍛煉，有利于技術(shù)全面發(fā)展，有利于物業(yè)管理企業(yè)工程技術(shù)人才的培養(yǎng)。物業(yè)管理公司的前期介入管理應(yīng)按照公司的各項(xiàng)管理制度進(jìn)行嚴(yán)格的內(nèi)部管理，在此基礎(chǔ)上建立一套行之有效的工作制度。

　　房地產(chǎn)發(fā)展商對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理，前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用。通過(guò)物業(yè)前期介入管理規(guī)范的工作制度和扎扎實(shí)實(shí)的辛勤付出，就能夠一步步打開(kāi)工作局面，確保前期介入管理最終達(dá)到預(yù)期效果，使業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)企業(yè)都能達(dá)到滿意的目標(biāo)。