房屋維修計(jì)劃管理的意義和任務(wù)

　　1.房屋維修計(jì)劃

　　計(jì)劃作為企業(yè)管理的重要職能之一，它是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的事先安排。房屋維修計(jì)劃作為物業(yè)管理公司的一項(xiàng)重要管理職能，是對(duì)物業(yè)管理公司所管房屋開展維修活動(dòng)的事先安排。房屋維修計(jì)劃的內(nèi)容主要包括在一定時(shí)期內(nèi)有關(guān)房屋維修的計(jì)劃目標(biāo)、實(shí)施方案和相應(yīng)的保證性措施。

　　所謂房屋維修的計(jì)劃目標(biāo)是指物業(yè)管理公司在計(jì)劃期內(nèi)必須完成的維修工作的數(shù)量、質(zhì)量和效益等方面的標(biāo)準(zhǔn)。其中維修工作的數(shù)量是指在計(jì)劃時(shí)期內(nèi)預(yù)期對(duì)所需維修的房屋、房屋的部位、維修工作的內(nèi)容及相應(yīng)的實(shí)物工程量和工作量的一種規(guī)定。維修工作質(zhì)量是指對(duì)計(jì)劃期內(nèi)所需維修的房屋的質(zhì)量要求。維修工作效益是指維修成果與成本的關(guān)系，具體反映在維修工程成本、勞動(dòng)生產(chǎn)率及維修工程工期等效益指標(biāo)上。

　　作為房屋維修計(jì)劃內(nèi)容之一的實(shí)施方案，是指為實(shí)現(xiàn)維修計(jì)劃目標(biāo)而采取的工作方法和步驟。實(shí)施方案的內(nèi)容包括計(jì)劃期內(nèi)維修工作的時(shí)間安排、實(shí)施維修工作的方式、維修工程的技術(shù)方案及組織措施等內(nèi)容。

　　房屋維修計(jì)劃的保證性措施是指為確保維修計(jì)劃目標(biāo)及相應(yīng)實(shí)施方案的實(shí)現(xiàn)而做的輔助性計(jì)劃。其內(nèi)容包括房屋維修資金使用計(jì)劃、物資供應(yīng)計(jì)劃、勞動(dòng)力計(jì)劃及技術(shù)支持計(jì)劃等。

　　房屋維修計(jì)劃是一項(xiàng)專業(yè)性強(qiáng)又具體的工作計(jì)劃，為了全面規(guī)劃物業(yè)管理公司的房屋維修工作，必須從不同層次、不同角度編制計(jì)劃，并做好各種計(jì)劃之間的綜合平衡工作，理順各種計(jì)劃之間的關(guān)系，使之成為相互聯(lián)系、相互影響、協(xié)調(diào)一致的計(jì)劃體系。

　　2.房屋維修計(jì)劃體系

　　從系統(tǒng)的觀點(diǎn)講，企業(yè)屬于一個(gè)有著具體目標(biāo)的人造系統(tǒng)，構(gòu)成企業(yè)的各個(gè)部門、各個(gè)單位及各種要素之間存在著相互聯(lián)系、相互制約的系統(tǒng)關(guān)系。房屋維修作為物業(yè)管理公司生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的組成部分，其活動(dòng)的開展必然要受公司內(nèi)部其他部門和活動(dòng)的制約。所以房屋維修不僅僅是物業(yè)管理公司內(nèi)部房屋維修部門的工作，而且是全公司生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的一部分。為了使房屋維修工作得以正常開展并取得良好的效益，我們必須構(gòu)造并協(xié)調(diào)房屋維修部門與全公司各個(gè)層次及各個(gè)部門之間的關(guān)系。而房屋維修計(jì)劃作為全面指導(dǎo)公司開展房屋維修活動(dòng)的指導(dǎo)性文件，則必須圍繞維修工作的正常開展，對(duì)物業(yè)管理公司內(nèi)部各層次、各部門的工作作出相應(yīng)的安排。為此，在房屋維修計(jì)劃中，必須編制一系列相互聯(lián)系、相互影響的計(jì)劃，并做好各種計(jì)劃之間的綜合平衡工作，使它們成為一個(gè)有機(jī)的整體。所謂房屋維修計(jì)劃體系是指以房屋維修施工計(jì)劃為中心，由一系列相互聯(lián)系、相互影響的計(jì)劃所組成的體系。

　　房屋維修計(jì)劃體系中的各種計(jì)劃，按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可分為不同的類型。

　　首先，按計(jì)劃內(nèi)容分，可分成房屋維修施工計(jì)劃和企業(yè)各部門的保證性計(jì)劃兩類。房屋維修施工計(jì)劃是直接指導(dǎo)物業(yè)管理公司開展房屋維修工作的計(jì)劃文件，具有主體計(jì)劃的性質(zhì)。而物業(yè)管理公司各部門圍繞房屋維修施工計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)而做的保證性計(jì)劃，如材料采購供應(yīng)計(jì)劃、勞動(dòng)力計(jì)劃、機(jī)具供應(yīng)計(jì)劃、資金使用計(jì)劃等，均屬于輔助性計(jì)劃。制定房屋維修計(jì)劃時(shí)，必須處理好維修施工計(jì)劃與其他保證性計(jì)劃的系統(tǒng)關(guān)系，保持計(jì)劃內(nèi)容、形式、數(shù)量、質(zhì)量指標(biāo)的相互適應(yīng)、相互協(xié)調(diào)及相互統(tǒng)一。同時(shí)，還必須根據(jù)房屋維修工作的特點(diǎn)，不斷調(diào)整、完善維修計(jì)劃的內(nèi)容和指標(biāo)，努力促進(jìn)維修工作的正常開展，確保物業(yè)管理公司房屋維修計(jì)劃的全面貫徹實(shí)施。

　　其次，按計(jì)劃期的長短分，房屋維修計(jì)劃可分為年度計(jì)劃、季度計(jì)劃和月度計(jì)劃。房屋維修年度計(jì)劃是物業(yè)管理公司對(duì)其年度維修工作的事先安排。由于計(jì)劃期較長，所以計(jì)劃內(nèi)容比較粗糙，屬于控制性計(jì)劃。房屋維修季度和月度計(jì)劃是管理公司對(duì)其季度和月度內(nèi)預(yù)期需要開展維修工作的事先安排，它是具體指導(dǎo)維修工作的計(jì)劃文件，屬于操作性或?qū)嵤┬缘挠?jì)劃。