住宅改商用？業(yè)主大會(huì)遲遲不能成立？車位到底歸誰(shuí)所有？

　　5月1日起，這些事兒將不再讓所有業(yè)主為難。

　　《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱條例）已于2008年12月12日經(jīng)陜西省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)，自2009年5月1日起施行。與以往各項(xiàng)法規(guī)的出臺(tái)有所不同，《條例》是在面向社會(huì)公開(kāi)征集意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，首次以召開(kāi)“立法聽(tīng)證會(huì)”的方式引入地方性法規(guī)的制定和修改程序。新修訂的《條例》有著許多引人注目的亮點(diǎn)，為此，本報(bào)對(duì)該法規(guī)中的一些新制度、新思路以及生活中業(yè)主比較關(guān)心的問(wèn)題邀請(qǐng)法律界人士進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

　　亮點(diǎn)一：擴(kuò)大了物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利人群的范圍：將尚未取得所有權(quán)但合法占有房屋的人視為業(yè)主

　　[相關(guān)法條]《條例》第七條

　　[律師解析]《條例》對(duì)業(yè)主這一概念做了進(jìn)一步完善，使其表述更為合理、更符合實(shí)際情況，也更便于操作。除了已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的業(yè)主外，《條例》規(guī)定：“基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主。”這里所指的“占有”須符合二個(gè)條件，一是基于合法的手段的占有，二是該占有一定要有物權(quán)變動(dòng)的前行為，以物權(quán)的變動(dòng)為目的。比如租賃便不是以房屋的所有權(quán)變動(dòng)為目的，承租人當(dāng)然不會(huì)因?yàn)閷?shí)際占有房屋而成為《條例》所稱的業(yè)主；買賣違章建筑的房屋而居住的，雖然支付了相應(yīng)的購(gòu)房款，但因?yàn)樵摲课莸慕ㄔO(shè)、銷售或其他環(huán)節(jié)都違反法律規(guī)定，因此，買受人對(duì)該房屋的占有、使用當(dāng)然不具有合法性，亦不能視為業(yè)主。

　　亮點(diǎn)二：業(yè)主維權(quán)更方便：解決了“業(yè)主大會(huì)成立難”的問(wèn)題

　　[相關(guān)法條]《條例》第十條

　　[律師解析]《條例》第十條的規(guī)定實(shí)際上是解決了 “業(yè)主大會(huì)成立難”的問(wèn)題。實(shí)踐中，在小區(qū)達(dá)到了成立業(yè)主大會(huì)的條件后，往往需要建設(shè)單位的配合才能夠啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)的籌備工作，而建設(shè)單位基于種種原因怠于行使甚至是阻礙上述工作的展開(kāi)，致使業(yè)主大會(huì)的成立舉步維艱。根據(jù)本條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)成立的條件具備后，如果建設(shè)單位怠于向物業(yè)管理行政部門履行告知義務(wù)時(shí)，業(yè)主可以書面的形式向有關(guān)部門告知；而且在相關(guān)部門限期不履行籌備業(yè)主大會(huì)職責(zé)的情況下可以自行組織成立業(yè)主大會(huì)。這些規(guī)定在解決業(yè)主大會(huì)成立難的問(wèn)題上邁出了一大步。

　　亮點(diǎn)三：明明白白消費(fèi)：物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需公示

　　[相關(guān)法條]《條例》第六十四條

　　[律師解析]實(shí)踐中，業(yè)主往往不知道物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和物業(yè)費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間糾紛不斷，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主往往各執(zhí)一詞，各說(shuō)各的理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)說(shuō)業(yè)主沒(méi)有交物業(yè)費(fèi)，而業(yè)主又說(shuō)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)沒(méi)到位，收費(fèi)太高，法院在審理該類案件過(guò)程中，有時(shí)也很難做出判斷�！稐l例》針對(duì)此情況做出了明確的規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和形式，由建設(shè)單位或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家和本省物業(yè)服務(wù)價(jià)格有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并向價(jià)格行政主管部門備案”、“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)”。這樣，使業(yè)主對(duì)自己應(yīng)享受哪些服務(wù)、應(yīng)交哪些費(fèi)用一目了然，既有利于減少矛盾，也可使已產(chǎn)生的糾紛盡快解決。

　　亮點(diǎn)四：專營(yíng)服務(wù)由始至終：供水、供電、供熱專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得隨意停止為業(yè)主提供服務(wù)

　　[相關(guān)法條]《條例》第六十六條

　　[律師解析]實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主的委托，如果部分業(yè)主不交納供水、供電、供熱等費(fèi)用，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位便采取對(duì)整個(gè)住宅小區(qū)斷電、斷水、停止供暖等措施。鑒于此，《條例》明確規(guī)定：“供水、供電、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付手續(xù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主加收手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用”。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)受供水供電企業(yè)委托，其系供水、供電、供氣專營(yíng)單位的受托人，并非業(yè)主的受托人，故供水、供電、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位便不能因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止為業(yè)主提供服務(wù)。