亮點(diǎn)五：業(yè)主裝飾裝修房屋不得損害公共利益、危害相鄰業(yè)主的安全：業(yè)主裝飾裝修房屋時(shí)有一定的限制

　　[相關(guān)法條]《條例》第七十四條

　　[律師解析]因?yàn)榇蠖鄶?shù)業(yè)主不具備裝飾、裝修等方面的專業(yè)知識(shí)，在裝飾、裝修房屋的時(shí)候，如不加以限制，可能會(huì)任意拆改上下水、供暖、供氣等管線；還可能改變?cè)�房間結(jié)構(gòu)而破壞承重墻；另外，施工時(shí)間得不到控制、施工垃圾長(zhǎng)期不清理，這樣不僅給相鄰房屋帶來(lái)安全隱患，對(duì)相鄰業(yè)主的生活造成影響，而且可能會(huì)危及到整個(gè)建筑物的安全。正是基于上述原因，《條例》明確規(guī)定“業(yè)主裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定、臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。裝飾裝修房屋應(yīng)遵守管理規(guī)約，而管理規(guī)約中可以要求業(yè)主在裝飾裝修時(shí)交納裝修保證金，本條對(duì)裝修保證金的收取沒(méi)有作禁止性規(guī)定，正是出于對(duì)公共利益和相鄰業(yè)主安全的考慮。

　　亮點(diǎn)六：小區(qū)的公共道路和場(chǎng)地如何使用業(yè)主說(shuō)了算：業(yè)主有權(quán)決定在共有道路、場(chǎng)地上停放機(jī)動(dòng)車輛是否收費(fèi)，收益亦為業(yè)主共有

　　[相關(guān)法條]：《條例》第七十五條

　　[律師解析]：實(shí)踐中，許多開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)管理企業(yè)為了一己私利，在小區(qū)的公共道路上設(shè)置停車位進(jìn)行出租獲利，且這部分利益都被開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)服務(wù)公司據(jù)為己有。那么，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)到底有沒(méi)有處分權(quán)呢？本條做出了明確規(guī)定：“占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路、場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，由業(yè)主大會(huì)決定是否收取場(chǎng)地占用費(fèi)、收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定收取機(jī)動(dòng)車輛場(chǎng)地占用費(fèi)的，場(chǎng)地占用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會(huì)可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取”。小區(qū)的公共道路上設(shè)置的車位，是在小區(qū)所有業(yè)主共同享有土地使用權(quán)的土地上，因此，處分權(quán)人應(yīng)當(dāng)是業(yè)主，而獲得的收益當(dāng)然也應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)全體業(yè)主所共有。

　　亮點(diǎn)七：業(yè)主的“專有部分”和“共有部分”同樣受到保護(hù)：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的所得收益屬于業(yè)主共有。

　　[相關(guān)法條]《條例》第七十六條

　　[律師解析]《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》明確規(guī)定建筑物共用部分的使用權(quán)、收益權(quán)歸全體業(yè)主所有。但開(kāi)發(fā)商基于其強(qiáng)勢(shì)地位，在出賣房屋時(shí)，很多開(kāi)發(fā)商都會(huì)約定業(yè)主放棄對(duì)屋面（房屋外立面）使用權(quán)、收益權(quán)，從而為開(kāi)發(fā)商利用該屋面進(jìn)行廣告宣傳甚至出租獲利尋找了依據(jù)。為了保護(hù)業(yè)主的權(quán)益，《條例》規(guī)定“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、租賃等經(jīng)營(yíng)行為的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見(jiàn)后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益屬于全體業(yè)主共有。”因此，開(kāi)發(fā)商利用業(yè)主共用部位尤其是外墻面獲取利益便沒(méi)有任何依據(jù)，所獲得的利益應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。

　　亮點(diǎn)八：業(yè)主不再為房屋的維修擔(dān)憂：進(jìn)一步保障了專項(xiàng)維修基金的安全

　　[相關(guān)法條]《條例》第九十一條

　　[律師解析]《條例》規(guī)定：“商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期專項(xiàng)維修資金足額存入專項(xiàng)維修資金專戶。”而以往的專項(xiàng)維修基金繳存的時(shí)間都是辦理房產(chǎn)證之前，開(kāi)發(fā)商便會(huì)在《商品房買賣合同》中約定在房屋交付之時(shí)而由開(kāi)發(fā)商代收代繳專項(xiàng)維修基金，那么在房屋交付之時(shí)與實(shí)際辦理產(chǎn)權(quán)證的有一段時(shí)間，這段可能是幾個(gè)月，有的甚至幾年，很多開(kāi)發(fā)商便會(huì)挪用該部分資金直至辦理房產(chǎn)證時(shí)。《條例》的規(guī)定基本杜絕了開(kāi)發(fā)商在上述時(shí)間、以上述方式來(lái)進(jìn)行融資的可能性。能夠使專項(xiàng)維修資金及時(shí)存入專項(xiàng)維修資金專戶，保障了專項(xiàng)維修資金的安全，解決了業(yè)主的后顧之憂。

　　綜上，《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》根據(jù)上位法律的規(guī)定并參考實(shí)際情況做出了新的修訂，具一定的可操作性�！稐l例》的通過(guò)和實(shí)施，對(duì)于促進(jìn)和諧小區(qū)建設(shè)、減少物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，更好地保障業(yè)主的合法權(quán)益，將起到積極的作用。