1．房屋租賃合同的變更

　　根據(jù)法律規(guī)定，凡發(fā)生下列情況之一，可以允許租賃合同的變更。

　�。�1）因租賃一方當(dāng)事人更名，房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人家庭分戶(hù)或承租人死亡、遷移，均可變更合同。

　　（2）因出租房屋面積的增減、附屬物的增減等，也可變更合同。

　�。�3）因租賃雙方約定改變租賃房的用途或增減房屋用途，均可變更合同。

　�。�4）租金的增減或支付方式的改變可導(dǎo)致協(xié)議更改。

　�。�5）由雙方約定，改變租賃期限或者期限長(zhǎng)短。

　　2．租賃合同的終止

　　合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止，二是人為終止。

　�。�1）自然終止

　　租賃合同自然終止的情況包括：租賃合同到期，合同自行終止，承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿(mǎn)前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同；符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；當(dāng)事人協(xié)商一致的。

　�。�2）人為終止

　　人為終止主要是指由于租賃雙方人為的因素而使合同終止。一般包括無(wú)效合同的終止和由于出租人與承租人的人為因素而使合同終止。對(duì)于無(wú)效合同的終止，合同法規(guī)中有明確的規(guī)定。

　　對(duì)于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形主要有：將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的；將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的；無(wú)正當(dāng)理由，拖欠房屋租金六個(gè)月以上的；公有住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置六個(gè)月以上的；承租人利用承租的房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；故意損壞房屋的；法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。

　　對(duì)于承租人有上述行為，出租人除終止租賃合同，收回房屋外，還可索賠由此而造成的損失。