二、房屋租賃合同的基本條款

　�。ㄒ唬┊�(dāng)事人姓名或者名稱及住所

　　租賃合同是房地產(chǎn)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓證書。它必須包括租賃雙方的姓名并且有承租戶和業(yè)主或者業(yè)主授權(quán)代表的簽名。如果租賃當(dāng)事人是一個組織或公司，則必須有該組織或公司的名稱并有該組織或公司的被授權(quán)代表簽名及公章。當(dāng)事人的住所也是租約的必要要素之一，法律上判定租賃當(dāng)事人之間的有關(guān)通知的送達都是以租約上的地址為準(zhǔn)。

　�。ǘ�）房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況

　　1．該條款是對出租物業(yè)的描述。

　　如果出租物業(yè)包括了土地，則在合同中必須有精確的法律描述。如果出租物業(yè)只是一幢大樓的一部分，則寫明大樓的地址及房間號碼已足夠。

　　2．對于商業(yè)鋪面，最好是除了地址、號碼的描述以外還必須有承租戶對使用公共部位如電梯、樓梯、大廳、停車場位置以及走廊等處的使用權(quán)的描述，除此以外還要有一張表示鋪面位置的平面圖附在租約后。

　　3．物業(yè)描述中可能規(guī)定了對租賃空間的間隔、裝飾、設(shè)施方面的要求以及費用的分擔(dān)方法。有時這些具體的要求會使租約顯得冗長而復(fù)雜，這樣租賃雙方可另立一個補充合同作為正式合同的有效附件。

　�。ㄈ�）租賃用途

　　租賃用途是租賃合同中的一個重要條款，是指合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質(zhì)。承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動的，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同；承租人與第三者互換房屋時，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的同意，出租人應(yīng)當(dāng)支持承租人的合理要求。換房后，原租賃合同即行終止，新的承租人與出租人應(yīng)當(dāng)另行簽訂租賃合同。

　　在寫字樓和工業(yè)物業(yè)租約中非常流行的一條限制性條款，用于限制承租戶使用房屋只能用于一般租約規(guī)定的用途，而不能用于其他目的。這些限制條款的用詞必須清楚和不含糊。因為法院是根據(jù)限制條款的含義來解決任何爭端的。如果沒有書面的限制性條款，承租戶可以將房子用于任何合法的用途。對于多用戶大樓來說限制房屋用途的另一方法是制訂“大樓管理規(guī)則”，它規(guī)定了更為詳細的處理日常事務(wù)的方法，如承租戶如何使用公共場所、停車場和大樓的運營時間。這些規(guī)則是為了保護物業(yè)的良好狀態(tài)，維護物業(yè)的聲譽和安全以及促進所有承租戶的和睦協(xié)調(diào)關(guān)系而設(shè)計的。

　�。ㄋ模┳赓U期限

　　作為嚴(yán)格的租賃行為，必須有明確的租賃期限。租賃期限的表達應(yīng)該完整、明確，寫明開始和終止日期，并說明整個期限的時間長度。

　　1．出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的期限將出租房屋交給承租人使用，并保證租賃合同期內(nèi)承租人的正常使用；租賃期滿后，出租人有權(quán)收回房屋；出租人在租賃合同期滿前需要收回房屋時，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人同意，并賠償承租人的損失；收回住宅用房時，同時要做好承租人的住房安置。承租人有義務(wù)在房屋租賃期滿后返還所承租的房屋。如需繼續(xù)租用原租賃的房屋，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。

　　2．在實踐中有一些未定租賃期限的租賃合同。未定租賃期限，房屋所有人要求收回房屋自住的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；承租人有條件搬遷的，應(yīng)當(dāng)搬遷，如果承租人搬遷確有困難的，可給予一定期限讓其找房或騰退部分房屋。

　　3．在寫字樓等經(jīng)營性物業(yè)租賃時，租賃期限的條款中常常涉及續(xù)租的優(yōu)先權(quán)條款。此條款給予承租戶在規(guī)定的條件下，有權(quán)續(xù)約一段時間。優(yōu)先權(quán)條款一般都規(guī)定了承租戶提前通知的時間要求，也規(guī)定了通知形式、遞送方式、通知接受人、續(xù)約的期限以及租金等等。

　　4．在某些租約的租賃期限條款中還常常包含了允許承租戶在支付罰金后可提前終止租約的內(nèi)容。有的租約中還有在租約期限到期后給予承租戶優(yōu)先購買該物業(yè)的權(quán)利。