�。ǘ�）房屋租賃的特點

　　房屋租賃作為一種特定的商品交易的經(jīng)濟活動形式，它具有以下特征：

　　1．房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)

　　房屋租賃只轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬中的使用權(quán)，不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。因此，承租人擁有的是房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)，房屋的處分權(quán)和最終收益權(quán)仍屬出租人所有。而且這種權(quán)屬的轉(zhuǎn)移是有期限的，一旦租賃期滿，承租人有義務(wù)將房屋和相應(yīng)權(quán)利歸還出租人。

　　2．房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋

　　房屋租賃的標(biāo)的是特定物而不是同類物。房地產(chǎn)租賃的標(biāo)的必須是特定物，而不能像大多數(shù)其他產(chǎn)品一樣可以用同類物來代替，出租人在提供房屋時，只能按合同的規(guī)定出租，而不能用其他的同類房，包括其他區(qū)域、地段的房屋替代。租賃合同終止后，承租人也必須將原屋奉還。因此，在租賃合同中必須對標(biāo)的物作詳細(xì)的、區(qū)別性的描述。

　　3．房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟要式契約關(guān)系

　　房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟契約關(guān)系，它體現(xiàn)契約雙方有償、互惠互利的關(guān)系。同時由于房屋租賃的特殊性，租賃契約又必須是要式合同，而且是法定要式合同。我國法律規(guī)定，租賃合同必須采取書面形式，而且必須登記備案。

　　4．房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止

　　在房屋租賃的有效期內(nèi)，即使出租房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，原租賃關(guān)系依然有效，房屋新所有權(quán)人必須承擔(dān)房屋原所有權(quán)人在租賃合同中確定的義務(wù)，尊重承租人的合法權(quán)益。

　　5．租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人

　　租賃作為一種民事法律行為，對其主體——租賃雙方都有相應(yīng)的法律要求。其表現(xiàn)為：租賃雙方必須具有民事行為能力；出租人必須是房屋所有權(quán)人或其指定的委托人或法定代管人；要求承租人遵守法律限制承租的要求。例如我國規(guī)定機關(guān)、團體、部隊及其他企事業(yè)法人不得租用或變相租用城市私房，外國人不能租用內(nèi)銷房等等。