一、成本估算的目的

物業(yè)管理服務(wù)成本，主要有包括有人工費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

專項(xiàng)維修資金，即物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用支出，雖然從業(yè)主預(yù)先繳納的專項(xiàng)維修資金中支付，不計(jì)入物業(yè)管理服務(wù)支出或者物業(yè)管理服務(wù)成本，但也需要依據(jù)有關(guān)估算結(jié)果，制定科學(xué)的支出計(jì)劃和補(bǔ)充計(jì)劃。此外，在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)中，與住宅專項(xiàng)維修資金相對(duì)應(yīng)的公共維修基金或大修基金，是從業(yè)主逐期獲取的租金或經(jīng)營(yíng)收入中提取的，但這種提取也要以該項(xiàng)費(fèi)用的支出估算為依據(jù)。

目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式，有包干制和酬金制兩種形式。實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用包干制時(shí)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)，這種收費(fèi)方式類似工程采購(gòu)中的固定總價(jià)合同。實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用酬金制時(shí)，預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金，這種收費(fèi)方式，類似工程采購(gòu)中的成本加酬金合同（固定酬金或百分比酬金）。

由此可以看出，不論是以包干制還是以酬金制，科學(xué)估算物業(yè)管理服務(wù)成本或者物業(yè)管理服務(wù)支出，是物業(yè)管理企業(yè)的一項(xiàng)重要工作。成本估算的成果，既可以服務(wù)于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)階段確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用報(bào)價(jià)，更可以服務(wù)于物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施過程中企業(yè)內(nèi)部的成本管理工作。

二、主要成本項(xiàng)目的估算方法

（一）人工費(fèi)的估算

該項(xiàng)成本是指物業(yè)管理企業(yè)的人員費(fèi)用，包括管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)、按規(guī)定提取的福利費(fèi)以及加班費(fèi)和服裝費(fèi)等。

1．基本工資（F1）（元/月）

各類管理服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)性質(zhì)，參考當(dāng)?shù)仄骄�工資水平確定。

2．社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)（F2）（元/月）

社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)包括醫(yī)療、工傷保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、待業(yè)保險(xiǎn)、住房基金（含住房公積金）等，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣�府的�?guī)定由企業(yè)確定。

3．按規(guī)定提取的福利費(fèi)（F3）（元/月）

福利費(fèi)包括以下三項(xiàng)：

（1）福利基金。按工資總額的14%計(jì)算。

（2）工會(huì)基金。按工資總額的2%計(jì)算。

（3）教育經(jīng)費(fèi)。按工資總額的1.5%計(jì)算。

4．加班費(fèi)（F4）（元/月）

加班費(fèi)按人均月加班2～3天，再乘以日平均工資計(jì)算，日平均工資按每月22個(gè)工作日計(jì)算。

5．服裝費(fèi)（F5）（元/月）

按每人每年2套服裝計(jì)算，其服裝標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自定。計(jì)算出服裝費(fèi)后再除以12個(gè)月，即可得到每月服裝費(fèi)。

該項(xiàng)費(fèi)用的測(cè)算方法是根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總收費(fèi)面積，先確定各級(jí)各類管理服務(wù)人員的編制數(shù)，然后確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出基本工資總額；再按基本工資總額計(jì)算上述各項(xiàng)的金額；匯總后即為每月該項(xiàng)費(fèi)用的總金額，最后分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫住?/p>

6．工服洗滌費(fèi)（F6）（元/月）

工服洗滌費(fèi)根據(jù)實(shí)際需要企業(yè)擔(dān)負(fù)洗滌費(fèi)用的工服數(shù)量，按照當(dāng)?shù)氐南礈熨M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算確定。

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