第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述

一、房地產(chǎn)市場的概念

房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)的場所以及一切交易途徑和形式。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。

與一般市場相同，房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成的。這些要素反映著房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的種種現(xiàn)象，決定并影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與未來趨勢。

二、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境

房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場作為一個(gè)中心體時(shí)，它周圍各種影響因素的總和。在整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)市場并不是孤立存在的，它時(shí)刻受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中各方面因素的影響，同時(shí)也會(huì)對這些因素產(chǎn)生反作用。按照這些影響因素的性質(zhì)，可將其分為社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。

1．社會(huì)環(huán)境，是指一定時(shí)期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)，家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu)，各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點(diǎn)等。

2．政治環(huán)境，是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題。

3．經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是指在整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對房地產(chǎn)市場有影響的經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。例如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等。

4．金融環(huán)境，是指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源，這種支持主要指所能提供的金融服務(wù)、金融支持的力度和狀況等。

5．房地產(chǎn)法律制度環(huán)境，是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關(guān)政策。

6．技術(shù)環(huán)境，是指一個(gè)國家或地區(qū)的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動(dòng)向等。

7．資源環(huán)境，是指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。

8．國際環(huán)境，是指國外發(fā)生的事情、狀況或關(guān)系。國際環(huán)境是一種動(dòng)態(tài)的過程，是國家以外的結(jié)構(gòu)體系對一國的影響和一國對國家以外結(jié)構(gòu)體系的影響所作出的反應(yīng)兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個(gè)互動(dòng)過程。

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