（四）報(bào)酬率的求取

報(bào)酬率即折現(xiàn)率

是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率。進(jìn)一步搞清楚報(bào)酬率的內(nèi)涵，需要搞清楚一筆投資中投資回收與投資回報(bào)的概念及其之間的區(qū)別。投資回收是指所投入的資本的回收，即保本；投資回報(bào)是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報(bào)酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存入的本金的收回，投資回報(bào)就是從銀行那里得到的利息。所以，投資回報(bào)中是不包含投資回收的，報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入的資本的比率。

可以將購(gòu)買收益性物業(yè)視為一種投資行為：這種投資需要投入的資本是物業(yè)價(jià)格，試圖獲取的收益是物業(yè)預(yù)期會(huì)產(chǎn)生的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。以最小的風(fēng)險(xiǎn)獲取最大的收益，可以說(shuō)是所有投資者的愿望。盈利的多少一方面與投資者自身的能力有關(guān)，但如果抽象掉投資者自身的因素，則主要與投資對(duì)象及其所處的投資環(huán)境有關(guān)。在一個(gè)完善的市場(chǎng)中，投資者之間競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是：要獲取較高的收益，意味著要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)；或者，有較大的風(fēng)險(xiǎn)，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進(jìn)行有較大風(fēng)險(xiǎn)的投資。因此，從全社會(huì)來(lái)看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高，反之則低。例如，將資金購(gòu)買國(guó)債，風(fēng)險(xiǎn)小，但利率低，收益也就低；而將資金搞投機(jī)冒險(xiǎn)，報(bào)酬率高，但風(fēng)險(xiǎn)也大。認(rèn)識(shí)到了報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)的上述關(guān)系，實(shí)際上就在觀念上把握住了求取報(bào)酬率的方法，即所選用的報(bào)酬率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的報(bào)酬率。例如，兩宗物業(yè)的凈收益相等，但其中一宗物業(yè)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)大，從而要求的報(bào)酬率高；另一宗物業(yè)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)小，從而要求的報(bào)酬率低。由于物業(yè)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)，因此，風(fēng)險(xiǎn)大的物業(yè)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的物業(yè)的價(jià)值高。

求取報(bào)酬率的方法主要有累加法和市場(chǎng)提取法。累加法是將報(bào)酬率視為包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率又稱安全利率，是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率，是資金的機(jī)會(huì)成本。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的報(bào)酬率，具體是估價(jià)對(duì)象物業(yè)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場(chǎng)等風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。

累加法的一個(gè)細(xì)化公式為：

報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠

其中：①投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有風(fēng)險(xiǎn)性的物業(yè)時(shí)，他必然會(huì)要求對(duì)所承擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)有補(bǔ)償，否則就不會(huì)投資；

②管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償，是指一項(xiàng)投資要求的關(guān)心和監(jiān)管越多，其吸引力就會(huì)越小，從而投資者必然會(huì)要求對(duì)所承擔(dān)的額外管理有補(bǔ)償。物業(yè)要求的管理工作一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)存款、證券；

③缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償，是指投資者對(duì)所投入的資金缺乏流動(dòng)性也會(huì)要求補(bǔ)償。物業(yè)與股票、債券相比，買賣要困難，交易費(fèi)用也較高，缺乏流動(dòng)性；

④投資帶來(lái)的優(yōu)惠，是指由于投資于物業(yè)可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資，從而投資者會(huì)降低所要求的報(bào)酬率。因此，針對(duì)投資估價(jià)對(duì)象可以獲得的好處，要作相應(yīng)的扣減。

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