（三）用于投資分析的其他參數(shù)及其選擇

本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)所采用的基準(zhǔn)方案所涉及到的參數(shù)及其選擇情況如下：

1．根據(jù)市場(chǎng)研究的結(jié)果，選定公寓物業(yè)初始月租金水平為45美元/㎡.參考北京市公寓租賃市場(chǎng)上租金、費(fèi)用變化的規(guī)律，本投資分析中假設(shè)租金和費(fèi)用的年增長(zhǎng)率為6%.

2．目標(biāo)收益率是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)可行性的重要指標(biāo)，根據(jù)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)投資收益率的現(xiàn)狀及對(duì)未來預(yù)測(cè)的結(jié)果，取本項(xiàng)目的目標(biāo)收益率Y為18%.

3．公寓樓屬于居住物業(yè)，土地出讓年限為70年，從土地出讓合同簽訂之日開始計(jì)算。MGM中心項(xiàng)目土地出讓合同簽署于1999年8月，因此，投資者如果從2003年購(gòu)入該公寓樓，2004年正式投入出租經(jīng)營(yíng)，則整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期限為66年。

4．公寓建筑物的折舊年限為50年，采用直線折舊法提取折舊。

5．經(jīng)過初步的分析計(jì)算，本公寓樓的可出租面積系數(shù)即可出租面積占總建筑面積的比例取為90%.

6．除1997和1998年的出租率分別為60%和80%外，其他經(jīng)營(yíng)年份的出租率均取92%.

7．假設(shè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)30年后，在第31年轉(zhuǎn)售予新的投資者，凈轉(zhuǎn)售收入的預(yù)測(cè)為第30年末凈運(yùn)營(yíng)收益除以12%的資本化率。

四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

根據(jù)上述投資、租金收入及其他相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，得到項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)估結(jié)果如下：

1．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=26.64%

2．當(dāng)基準(zhǔn)收益率為18%時(shí)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）=2405萬美元

3．含建設(shè)期在內(nèi)的動(dòng)態(tài)投資回收期（Pt）=10.33年

由于項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率26.64%大于房地產(chǎn)投資的基準(zhǔn)收益率（或期望收益率）18%，也高于抵押貸款利率12%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2405萬美元，大于零；動(dòng)態(tài)投資回收期為10.3年，在一般收益性物業(yè)的動(dòng)態(tài)投資回收期范圍（8～12年）之內(nèi)；因此，該項(xiàng)目可行。

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