二、物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象

物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設施等。這些收益性物業(yè)通常出租給租戶（又稱租客、承租人）使用，可獲得經(jīng)常性租金收益，是房地產(chǎn)投資信托基金和機構投資者進行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質載體。

（一）寫字樓

寫字樓是為商務、辦公活動提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分（如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等）構成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復合型寫字樓三種類型。政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但在其使用和公共性方面，與一般寫字樓有所區(qū)別。

由于大多數(shù)服務型企業(yè)沒有能力擁有寫字樓或出于業(yè)務經(jīng)營特性的原因不愿意擁有寫字樓，所以存在著一個巨大的寫字樓投資和租賃市場。由于寫字樓的業(yè)主或投資者通常不是物業(yè)經(jīng)營管理的行家，為了持續(xù)保持寫字樓的市場競爭力，提升寫字樓的市場價值，通常需要采購高標準、高質量、專業(yè)化的物業(yè)經(jīng)營管理服務。

我國尚無統(tǒng)一的寫字樓分類標準，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設計裝修狀況和收益能力等進行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。

1．甲級寫字樓

具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。甲級寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務，包括24小時的維護、維修及保安服務。

2．乙級寫字樓

具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進的（有功能陳舊因素影響），有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

3．丙級寫字樓

物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的實物磨損和功能折舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應；相對于乙級寫字樓，丙級寫字樓的租金雖然較低，但仍能保持一個合理的出租率。

寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。人們很容易區(qū)別甲級寫字樓和丙級寫字樓，但如果要區(qū)別甲級和乙級寫字樓就比較困難。實踐中，人們常從租戶在尋租或續(xù)租寫字樓時考慮的因素出發(fā)，通過判別寫字樓的吸引力，來對寫字樓進行分類。從這個角度出發(fā)，對寫字樓分類一般要考慮如下12個因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務、建筑設備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。

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