第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的概念

隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大和投資形式的多樣化，對物業(yè)經(jīng)營管理的需求與日俱增。物業(yè)的業(yè)主或投資者希望通過物業(yè)經(jīng)營管理，不僅使其物業(yè)在運(yùn)行使用過程中能夠保值，而且實現(xiàn)增值。這就要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運(yùn)行管理服務(wù)，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價值管理方向拓展。

企業(yè)資產(chǎn)中房地產(chǎn)資產(chǎn)通常占相當(dāng)大的比重，其管理質(zhì)量的好壞，對于企業(yè)成本與收益、股東回報和企業(yè)主營業(yè)務(wù)的順利開展，有著至關(guān)重要的影響。因此，企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和物業(yè)管理師在企業(yè)經(jīng)營決策中扮演著越來越重要的角色。與傳統(tǒng)的企業(yè)不同，許多現(xiàn)代企業(yè)尤其是跨區(qū)域的大型企業(yè)，越來越將其工作重點放在核心業(yè)務(wù)上，而將非核心業(yè)務(wù)和服務(wù)管理留給更專業(yè)的行家。企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理通常屬于企業(yè)的非核心業(yè)務(wù)，因而企業(yè)在逐漸地將其發(fā)包出去，這就為物業(yè)管理行業(yè)提供了新的市場。

一、物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵

物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理（Property Management）、設(shè)施管理（Facilities Management）、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（Real Estate Assets Management）、房地產(chǎn)組合投資管理（Real Estate Portfolio Management）的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。

物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動僅局限于“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”的局限，強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。

物業(yè)經(jīng)營管理活動既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。寫字樓、零售商業(yè)等收益性物業(yè)完全可以像一個一般的工商企業(yè)那樣，通過物業(yè)經(jīng)營管理活動，為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤和回報。

由物業(yè)經(jīng)營管理的概念可以看出，物業(yè)經(jīng)營管理不是一個特定的專業(yè)領(lǐng)域，而是由物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理隨著市場需求的變化，不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果。

由于設(shè)施管理和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理在我國尚處在萌芽階段，而物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)相對比較成熟，所以傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)管理拓展到物業(yè)經(jīng)營管理，有著得天獨(dú)厚的競爭優(yōu)勢。由于為業(yè)主提供了具有更高附加價值的服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)的這種拓展，必將為其自身發(fā)展提供更廣闊的前景。

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