在市民社會(huì)，一項(xiàng)制度的產(chǎn)生，是以一定的權(quán)利需求為基礎(chǔ)的。這種權(quán)利需求來自于對(duì)社會(huì)稀缺資源的分配或再分配，以達(dá)到其效用最大化的目的。物業(yè)管理制度作為新興的房屋管理制度，其產(chǎn)生亦不例外。由房地產(chǎn)所有權(quán)形態(tài)發(fā)展來看，是沿著由簡(jiǎn)單逐漸到復(fù)雜的軌跡演化的，即從傳統(tǒng)的單一所有權(quán)到共有權(quán)，再到建筑物區(qū)分所有權(quán)。其內(nèi)在現(xiàn)實(shí)動(dòng)力就是日益增長(zhǎng)的人口在有限而稀缺的土地資源條件下如何滿足生產(chǎn)、生活的需要，實(shí)際就是追求土地資源利用最大化。而當(dāng)新興的能夠滿足人們追求土地資源利用最大化的建筑物區(qū)分所有權(quán)之形態(tài)出現(xiàn)以后，人們便面臨著選擇與之相適應(yīng)的房屋管理模式。這就是本文以法經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來分析物業(yè)管理制度的出發(fā)點(diǎn)。

　　物業(yè)管理是否必須

　　根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，建筑物區(qū)分所有權(quán)屬于由專有部分專有權(quán)、共有部分共有權(quán)、及成員權(quán)構(gòu)成的復(fù)合物權(quán)。這是土地利用由平面向立體發(fā)展所引發(fā)的產(chǎn)權(quán)制度產(chǎn)物，它有效地防止了因法律制度對(duì)這種特殊權(quán)利形態(tài)的界定不清或缺失而產(chǎn)生的“外部性”問題。這在我國(guó)的現(xiàn)實(shí)中就有非常好的例證，隨著商品樓房成為人們解決生活、居住的主要手段，一種人們因利用立體空間而“累積”一起的事實(shí)狀態(tài)，急需必要的制度予以規(guī)定，然而，由于我國(guó)沒有及時(shí)的相應(yīng)立法予以調(diào)整，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)了大量業(yè)主產(chǎn)權(quán)被房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等侵害的現(xiàn)象。《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)，尤其是《物權(quán)法》對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的專門規(guī)定，比較清晰的界定了這種產(chǎn)權(quán)的界限，為業(yè)主防止其產(chǎn)權(quán)“外溢”提供了有利的制度依據(jù)。

　　同時(shí)，也恰恰是這種產(chǎn)權(quán)形態(tài)下的建筑物及其配套設(shè)施設(shè)備引起了人們對(duì)其如何維修養(yǎng)護(hù)的思考，因?yàn)橐粋�(gè)建筑物是由各個(gè)業(yè)主的專有部分與共有性質(zhì)的共有部分共同構(gòu)成了物理形態(tài)的建筑物結(jié)構(gòu)整體，眾多的業(yè)主雖然對(duì)其專有部分享有排他性的產(chǎn)權(quán)，并能夠自行決定及承擔(dān)維修責(zé)任，但對(duì)于屬于建筑物不可或缺且不可分割（離）的共有部分，業(yè)主間形成了共有法律關(guān)系，每一名業(yè)主卻不能根據(jù)自身的目的（如維修、使用）對(duì)共用部分進(jìn)行分割，以行使權(quán)利或承擔(dān)義務(wù)，尤其是維修義務(wù)。而對(duì)共有部分的維修養(yǎng)護(hù)將直接關(guān)系著業(yè)主對(duì)專有部分的利用程度。所以，對(duì)共有部分的維修養(yǎng)護(hù)，與業(yè)主是有利害關(guān)系的。可眾多的業(yè)主在共有部分維修時(shí)達(dá)成決策上的一致：共有部分是否需要維修、何時(shí)維修、維修開支是否合理、如何分擔(dān)、由誰具體實(shí)施等等，必將發(fā)生長(zhǎng)時(shí)間的討價(jià)還價(jià)、協(xié)商、實(shí)施及監(jiān)督等巨大的交易成本。同時(shí)，還會(huì)發(fā)生個(gè)別業(yè)主“搭便車”等投機(jī)行為，不承擔(dān)維修開支，而對(duì)這些業(yè)主的監(jiān)督，也將花費(fèi)其他業(yè)主大量的時(shí)間、精力，監(jiān)督成本同樣是很高的。

　　在這種狀態(tài)下，對(duì)共有部分的維修養(yǎng)護(hù)所發(fā)生的交易費(fèi)用，對(duì)單個(gè)業(yè)主而言，是不經(jīng)濟(jì)的、無效率的。因此，只有在損壞的共有部分構(gòu)成某一（些）業(yè)主承受不利損害的直接原因時(shí)，這些業(yè)主才有實(shí)施維修的激勵(lì)，但對(duì)于其他業(yè)主而言，卻無激勵(lì)，其將懶于參加維修行為，并不愿承擔(dān)維修費(fèi)用，雖然其作為共有部分的權(quán)利人亦受益這一維修行為。例如樓房的屋蓋因防水層老化，在雨天滲水，那么，住在頂層的業(yè)主對(duì)于該屋蓋的維修則積極主張并參與，而未受滲水之害的其他業(yè)主則會(huì)無動(dòng)于衷。

　　另外，隨著建筑技術(shù)（如電梯、空調(diào)系統(tǒng)、管道設(shè)施等）的不斷發(fā)展和應(yīng)用，對(duì)共有部分的維修技術(shù)要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了業(yè)主的自身能力，也致使業(yè)主不可能承擔(dān)共有部分的具體維修養(yǎng)護(hù)行為。這些因業(yè)主自身原因而產(chǎn)生的限制性因素，勢(shì)必影響對(duì)建筑物共有部分實(shí)施有效、及時(shí)的維修養(yǎng)護(hù)，進(jìn)而使每個(gè)業(yè)主的房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)利最終承受不利結(jié)果。這是業(yè)主所不愿看到的。

　　于是，業(yè)主為了節(jié)省因共有部分需維修養(yǎng)護(hù)時(shí)產(chǎn)生的眾人參與的費(fèi)時(shí)費(fèi)力的談判過程，就將維修義務(wù)一致委托于單一的專業(yè)化服務(wù)主體，由這一服務(wù)主體按合同約定來實(shí)施必要的維修養(yǎng)護(hù)，這就大大減少了業(yè)主“一事一議”所發(fā)生的交易成本，這種以專業(yè)化的服務(wù)主體為業(yè)主提供服務(wù)，對(duì)于享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的業(yè)主而言是有效率的。所以，在建筑物區(qū)分所有權(quán)之形態(tài)下，以接受業(yè)主委托提供專業(yè)化服務(wù)為內(nèi)容的物業(yè)管理成為與之相適應(yīng)的必須之選。這就是物業(yè)管理制度產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。