注冊物業(yè)管理師考試分析

　　一、考試目的、性質(zhì)

　　全國注冊物業(yè)管理師考試屬于國家行政許可制度設定的準入性考試，通過全國統(tǒng)一考試，成績合格者，由人事部頒發(fā)統(tǒng)一印制，人事部、建設部共同用印的《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》，再經(jīng)注冊取得《中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證書》方可以注冊物業(yè)管理師從事物業(yè)管理工作。

　　依據(jù)2003年8月27日第十屆全國人民代表大會常務委員會第四次會議通過的《中華人民共和國行政許可法》第十二條：“提供公眾服務并且直接關(guān)系公共利益的職業(yè)、行業(yè)，需要確定具備特殊信譽、特殊條件或者特殊技能等資格、資質(zhì)的事項”可以設定行政許可，以及第十四條：“本法第十二條所列事項，法律可以設定行政許可。尚未制定法律的，行政法規(guī)可以設定行政許可”的法律規(guī)定。所以，注冊物業(yè)管理師是根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十三條：“從事物業(yè)管理的人員應該按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書�！钡囊�(guī)定而設立的一項行政許可制度。

　　2005年11月16日國家人事部、建設部以“國人部發(fā)[2005]95號”規(guī)范性文件的形式聯(lián)合頒布了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》和《物業(yè)管理師資格認定考試辦法》�！段飿I(yè)管理師暫行規(guī)定》明確規(guī)定了從2005年12月1日實施注冊物業(yè)管理師制度。

　　物業(yè)管理活動的特殊性、經(jīng)營管理的專業(yè)性以及涉及學科多、管理復雜、向公眾通過的服務對象眾多廣泛等特點，決定了應對物業(yè)管理專業(yè)人員實行職業(yè)資格制度。物業(yè)管理專業(yè)人員尤其是物業(yè)管理處主任、項目經(jīng)理這些高層次管理人員，作為物業(yè)管理活動的直接組織者，其業(yè)務能力和素質(zhì)高低，直接關(guān)系物業(yè)的承接驗收、維修養(yǎng)護以及物業(yè)管理服務水平，直接影響物業(yè)的保值增值，直接關(guān)系到廣大業(yè)主共同利益和社會公共利益。物業(yè)管理專業(yè)人員只有在掌握和了解法律、經(jīng)濟、工程、環(huán)保、消防以及公共關(guān)系、心理等多方面學科和知識，并經(jīng)過相關(guān)專業(yè)崗位實踐鍛煉的基礎上，才能有效地做好管理服務工作。不少發(fā)達國家以及香港、臺灣地區(qū)等都通過對物業(yè)管理專業(yè)人員進行職業(yè)資格的認證以及繼續(xù)教育制度，來實現(xiàn)對物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理。現(xiàn)階段，我國已建立的物業(yè)管理專業(yè)人員隊伍、高等院校及科研機構(gòu)提供的教育支撐和人才儲備以及日臻完善的法規(guī)體系等，為建立物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度創(chuàng)造了有利條件。因此，《物業(yè)管理條例》第三十三條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。”并且在2005年11月，建設部和人事部就已將這一制度納入國家專業(yè)人員職業(yè)資格制度系列。

　　物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試屬于國家設定的準入性考試。通過全國統(tǒng)一考試，成績合格者，由人事部頒發(fā)統(tǒng)一印制，人事部、建設部共同用印的《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》，經(jīng)注冊后可以物業(yè)管理師的名義從事物業(yè)管理業(yè)務。

　　以往，物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓、考試都是實行的物業(yè)管理企業(yè)上崗證書培訓。但隨著國家行政許可制度的實施，上崗證書培訓考試就顯然與國家行政許可制度相矛盾。因此，國家決定物業(yè)管理企業(yè)上崗證書要逐漸過渡到注冊物業(yè)管理師。物業(yè)管理從業(yè)人員所取得的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員上崗培訓證書，由于這些上崗培訓和考試一般都不嚴格，專業(yè)學歷和專業(yè)考試要求都不高，濫竽充數(shù)的現(xiàn)象比較嚴重。所以導致上崗證書這樣的選拔規(guī)則很難保證從事物業(yè)管理的專業(yè)人員擁有完整的知識結(jié)構(gòu)，最終導致現(xiàn)有物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)和管理水平參差不齊，許多從業(yè)人員的專業(yè)理論水平和文化程度偏低。這也是國家要以注冊物業(yè)管理師取代上崗證書制度的一個重要的因素。

　　注冊物業(yè)管理師作為一項執(zhí)業(yè)資格制度，目前，世界上許多國家均建立起這項制度，物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格證書已經(jīng)逐漸被越來越多的國家視為從事物業(yè)管理工作的必備條件。我國對物業(yè)管理上崗培訓的行政審批改革為嚴格的經(jīng)考試、注冊的物業(yè)管理師制度，有利于實現(xiàn)物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)化、社會化、專業(yè)化。物業(yè)管理師制度爭取同有關(guān)國家取得互認，將成為我國開拓國際物業(yè)管理市場的一個重要條件。

　　同時我們也應該看到，對于高水平的人才而言，物業(yè)管理師資格考試的舉行將是個人職業(yè)發(fā)展的必由之路。目前全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理僅10萬多人，只占從業(yè)總?cè)藬?shù)的百分之二左右。高級人才在人數(shù)上遠不能滿足市場需求。

　　二、考試分析

　　物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試大綱在吸收我國一級注冊結(jié)構(gòu)工程師、一級注冊建筑師、一級注冊建造師、注冊土木工程師、注冊房地產(chǎn)估價師和注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試大綱的經(jīng)驗基礎上制定的�？荚嚧缶V明確了對各考試知識點的具體要求，如了解、熟悉、掌握（突出掌握部分的知識點）等。

　　物業(yè)管理師資格考試的教材嚴格按照大綱編寫，但是涵蓋面很廣泛，幾乎涵蓋了物業(yè)管理理論和實務的大部分內(nèi)容，還包括了一部分房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀人的內(nèi)容，除此之外，它還有一部分自身特有的內(nèi)容。如此眾多的內(nèi)容綜合到一起，使得其考試的靈活性很大。這給各位考生的復習應考帶來很大不便。如果只是通過粗略的看教材，沒有對各方面知識的深度理解，那么萬一考試時出題老師為了增加難度，不是簡單的對教材原話的機械重復，而是要求有一定理解的話，那么只是通過背教材就很難通過了。而如果要想達到對教材的理解，就需要花費大量的時間和精力了。

　　物業(yè)管理師考試命題必須充分考慮廣大物業(yè)管理從業(yè)人員脫產(chǎn)培訓難的實際狀況，結(jié)合成人教育的特點，原則上應保證考題難易、大小、長短、寬嚴適中，題目簡明準確。特別是一開始實行注冊物業(yè)管理師考試制度的前三年，國家為了加快注冊物業(yè)管理師制度的順利實施，考題在出題中一般比較多的是采用重復教材原話，考試的難度相對也比較小，這就使考生往往比較容易通過前三年的考試。但隨著注冊物業(yè)管理師制度的建立，按照一般國家級考試的經(jīng)驗，三年之后注冊物業(yè)管理師的考試往往就會越來越難。所以，抓住前三年考試的有利機遇，就能順利通過注冊物業(yè)管理師的考試。

　　2006年10月28日舉行了首次全國注冊物業(yè)管理師資格認定考試，據(jù)考生反映試題不是太難，內(nèi)容也多偏重實務方面，是平時工作中常遇到、用到的。首先因為剛剛開考，書上所有的內(nèi)容都可以作為考試范圍，選擇的余地比較大，因此一般會更多的把比較簡單的概念性的知識點作為考題。其次由于是最初國家對注冊物業(yè)管理師資格的人員需求比較緊迫，人員的需要量比較大，因此有必要降低考試難度使較多的人員順利通過考試關(guān)，也是加快建立注冊物業(yè)管理師制度的一個有效途徑。隨著幾年以后通過的人越來越多，國家對相關(guān)人員的需求減少，則考試的難度會越來越大。各位考生應該借此機會，下大力氣學習，通過努力，力爭一次通過。

　　比較而言，各科之間的難度還是有差別的，我們認為依次應該是《物業(yè)管理綜合能力》、《物業(yè)經(jīng)營管理》、《物業(yè)管理實務》和《物業(yè)管理基本制度與政策》。這些科目側(cè)重理解、有的科目強調(diào)記憶，考生要注意運用適合的復習方法，以便取得良好的復習效果。

　　三、考試命題發(fā)展趨勢

　　作為全國統(tǒng)一的準入性執(zhí)業(yè)資格考試，物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試必然會進一步突出其實務性，強化“重實務輕理論”的命題趨勢。因此在命題方面，不僅會考得越來越細致越全面，而且會更注重于加大題面案情的復雜性和干擾性選項的迷惑性，以此來考察考生綜合運用基本理論、基礎知識、基本技能，進行思考和判斷的實務能力。這是全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試未來增加難度的主要方向。

　　在近期的全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試題一般是直接考某一規(guī)定或考試用書中的某一概念原理，只要記住相關(guān)內(nèi)容，便可直接得出答案，考核的主要是考生的記憶能力，特別是其中的選擇題。但以后的考試選擇題的出題角度也有可能會更加靈活，會以更多的案例形式的選擇題出現(xiàn)，考生很難直接從法條中找到答案，而需要結(jié)合實際問題作出判斷和選擇。

　　物業(yè)管理師資格考試涉及的知識點將會逐步擴展�！靶》�、多題、并科、大卷面”是全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試命題一個很重要的特點及發(fā)展趨勢。因此，考生在復習時，對一些細小的知識點或不大的知識點，都不可掉以輕心。盡管說物業(yè)管理師資格考試會向“難”和“細”的方向發(fā)展，但是考生只要學習方法得當，肯下功夫，這些都是不難掌握的。

　　四、考試命題類型分析

　　物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試分為四個考試科目，包括《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)管理實務》、《物業(yè)經(jīng)營管理》、《物業(yè)管理綜合能力》。其中《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》這二個科目試題的題型分為單項選擇題和多項選擇題；而《物業(yè)管理實務》、《物業(yè)管理綜合能力》二個科目試題的題型分為單項選擇題、多項選擇題和綜合（案例）分析題。

　　（一）選擇題

　　全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試選擇題型部分分單項選擇題、多項選擇題兩種。

　　選擇題的待選項中己保有大量的信息可以提示我們該從哪個方向進行思索，或?qū)⒛牟糠种�識進行篩選、判別。只是由于我們的記憶不夠準確，容易產(chǎn)生似是而非的印象，或者對法條及原理的理解不夠精確，容易發(fā)生部分的偏差與錯誤，或者由于審題不夠仔細，忙亂中誤選了不正確項。

　　命題老師在設置選項之時也會自覺不自覺地遵循某種規(guī)律。這些規(guī)律往往也利用人類思維中某些常見的弱點，比如說在邏輯判斷與推理中常犯的錯誤等等。例如，干擾項與正確項常常會部分相同，部分不同，這樣才能考察考生是否是完全掌握了知識點。再例如，在選項中考官有時會不自覺地設置一個正確項，然而又設置一個與此正確項內(nèi)容截然相反的錯誤項，讓考生在兩者中進行取舍。而此時我們往往能借助一些選項之間邏輯關(guān)系的幫助，縮小選擇的范圍或確立選擇的方向。

　　1.單項選擇題

　　⑴單項選擇題的特點

　　單項選擇題是客觀性試題中有代表性的一種試題類型，也是比較簡單的一種題型。主要考察考生的理解、記憶、判斷、分析能力。它的側(cè)重點一般與一些具體的知識點有關(guān)，特別是一些容易出錯而又十分重要的關(guān)鍵問題。主要是將條文或原理中的一些關(guān)鍵字眼給定出來，將其作為選項之一與一些干擾項混放在一起，讓考生去加以判斷和選擇。命題者所給的干擾項都是精心設置的，迷惑性比較大，有時從字面意義上不容易排除。

　�、拼痤}技巧

　�、僬J真閱讀題干和選項，全面理解題意和要求，注意把握題中的信息，關(guān)鍵宇等。注重第一印象，如果對某個題目吃不準的話，要以第一印象為準。

　�、谶x擇題最有效的方法是排除法。適合一眼看不出正確答案，但對部分錯誤答案卻很明顯，在這種情況下，考生應試圖從排除錯誤答案入手，以尋找正確答案。

　�、圻\用猜測法。選擇題存在憑猜答得分的可能性，我們稱之為機遇分。這種機遇分對每個考生是均等的。只要正確把握這種機遇，就不會造成考試的不公平。

　　2.多項選擇題

　�、哦囗椷x擇題的特點

　　多項選擇題與單項選擇題同屬選擇題這一類型，因此兩者在特點上有其相同的一面。但由于正確答案的多項性和由此產(chǎn)生的選擇方式的多樣性，致使多項選擇題還有其不同于單項選擇題的地方。

　　由于多項選擇題有多個正確答案，因而題干與選項的備選答案之間不再是“一一對應”的關(guān)系。解答單項選擇題往往是既有判斷又有比較，而解答多項選擇題則是需要分別對各備選答案進行判斷。多項選擇題對考生在知識的掌握方面要求更高一些，要求考生對相關(guān)概念、程序、要求等認識得更清晰，有些內(nèi)容僅憑記憶就不夠了，還要能深刻地理解。多項選擇題大多是針對一些多款多項的知識點而出的。在此要特別提醒的是，在復習時一定要

　　注意每一款每一項的詳細內(nèi)容，在做題時一定要看清每一選項的表述。有時，命題者會調(diào)換其中某一款或某一項的關(guān)鍵字眼，再將其列入選項之中，以達到迷惑考生的目的。

　�、拼痤}技巧

　　這種題型要求考生從多個選項中選出至少兩個正確答案，多選、錯選等均不得分。和單項選擇題相比，它的難度較大，對應試者的歸納分析能力有較高的要求。因此，考生要在短時間內(nèi)排除干擾，選出符合題意的選項是具有難度的。當然，雖有難度也并非不可攻克，考生在做此類題目時，要注意以下幾點：

　　（1）消元法：多選題都是兩個或兩個以上答案是正確的，其干擾項（錯誤項）最多為兩個，因此，遇到此題運用消元法是最普遍的。選將自己認為不是正確的選項消除掉，余下的則為選項。

　�。�2）分析法：將四個選項全部置于試題中，縱橫比較，逐個分析，去誤求正，去偽存真，獲得理想的答案。

　�。�3）語感法：在答題中因找不到充分的根據(jù)確定正確選項時，可以將試題默讀幾遍，自己感覺讀起來不別扭，語言流暢、順口，即可能定為答案。

　　（4）類比法：四個選項中有一個選項不屬于同一范疇，那么，余下的三項則為選擇項。如有兩個選項不能歸類時，則根據(jù)優(yōu)選法選出其中一組選項作為自己的選擇項。

　　（5）推測法：利用上下文推測詞義。有些試題要從句子中的結(jié)構(gòu)及語法知識推測入手，配合自己平時積累的常識來判斷其義，推測出邏輯的條件和結(jié)論，以期將正確的選項準確地選出。

　　3.案例分析題

　　全國物業(yè)管理師資格考試案例分析題只在《物業(yè)管理實務》和《物業(yè)管理綜合能力》二個科目的試卷中有，共有2道大題，每道大題有5道左右小題，占整個試卷的40%即大部分分值。所以應引起考生的極大重視。

　　考生在做案例分析題時往往有一個誤區(qū)，認為在卷面上寫得越多越好，甚至題干中沒有問到的，也寫了一大串。這種答題思維用在全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試中就會吃虧，其直接后果是導致答題時間不夠用，即某些考題會答卻沒有時間去答。

　　案例題的答題要求是條理清晰，詳細得當。案例分析題其評分是踩點式的，即某一要點答上了，無論是用幾千字還是用上百字，都一樣得分。因此答題時一定要簡潔，問什么答什么，不要答非所問。

　　比如案例中問某某人的觀點是否正確，答案要么是兩個字（正確），要么就是三個字（不正確），除此以外多答一個字都是廢話，都是在浪費寶貴的考試時間。

　　需要再一次提醒的是，全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試中的案例分析題不是理論分析題，千萬不要長篇大論地進行理論分析，否則到頭來只會害苦了自己。當然，如果某道題一點也不會，則盡量不要空著，而要在答題處按自己的理解寫些文字，這些文字中，或許有的是正確答案，這樣就會多少得些分數(shù)。

　　案例分析解答注意事項：

　　1.要合理分配答題時間。由于案例分析題題量大，所以考生在選擇題上不要花費太多時間，而給案例題留有足夠的時間，做案例題要先易后難，不要把時間浪費在某一個難題上。

　　2.審題要細致，理清資料中所述的事件間的關(guān)系。沒有審好題，縱然有千般理論、萬種方法也只能是徒勞無功。也許每個考生心中都明白要仔細審題的道理，但一拿起題來就總是丟三落四，這就需要多加練習，不僅心里要始終拉著一根弦，還要多多實踐，在做題的過程中吸取經(jīng)驗教訓。必要時，可以在草稿紙上點出關(guān)鍵的細節(jié)。

　　3.要字跡工整、條理清晰，切忌心中無數(shù)，草率成文，字跡潦草，如果因此而造成不必要的失分就太冤枉了。答案有幾條的，要一條一條列明，切忌眉毛胡子一把抓。

　　4.作答計算題，關(guān)鍵是要保證運算結(jié)果正確。有時一看題知道用什么公式和計算方法。由于粗心造成計算結(jié)果錯誤，這非�？上А＠L圖，要力求準確、標準，而且要保持圖的干凈、整潔。

　　五、考試樣題

　　說明：

　　本試卷采用百分制（即滿分計100分）。選擇題部分（含單項選題和多項選擇題）占總分值的60%，計60分；案例分析題部分占總分值的40%，計40分。

　�。ㄒ唬﹩雾椷x擇題（每題1分。在每題的備選項中，只有1個最符合題意）

　　1.物業(yè)管理企業(yè)成立須經(jīng)（ ）。

　　A 業(yè)主大會批準    B 工商行政管理部門登記

　　C 房地產(chǎn)行政管理部門批準

　　D 居民委員會批準

　　答案：B

　　2.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為（ ）。

　　A 國家級、省級、地市級  B 甲級、乙級、丙級

　　C 一級、二級、三級     D 高級、中級、初級

　　答案：C

　�。ǘ�）多項選擇題（每題2分。在每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，且至少有1個錯項。錯選則該題不得分；少選則所選的每個選項得0.5分）

　　1.新設立的物業(yè)管理企業(yè)在進行資質(zhì)申報時，除應提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明之外，還要持（ ）向當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報。

　　A 企業(yè)法定代表人身份證明

　　B 企業(yè)總經(jīng)理身份證明

　　C 物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書和勞動合同

　　D 管理和技術(shù)人員職稱證書和勞動合同

　　E 物業(yè)服務合同

　　答案：ACD

　　2.公共秩序管理部門的主要職責范圍是：（ ）。

　　A 治安防范          B 消防管理

　　C 車輛停放管理       D 交通秩序管理

　　E 處罰犯罪行為

　　答案：ABCD

　�。ㄈ�）案例分析題（每題20分，請根據(jù)背景材料，按要求作答）

　　1.某建設單位在銷售房屋期間，物業(yè)管理公司應建設單位的請求，派出三名電梯工在白天幫助操作電梯，方便購房人上下，在此期間，發(fā)生了電梯滑梯困人事件。

　　問題1：當電梯困人時，電梯工應采取何種緊急處理措施？

　　答案要點：

　�。�1）通過電梯對講或其它方式安撫被困乘客，穩(wěn)定乘客情緒；同時，告知乘客不要自行采取措施，以免發(fā)生意外。

　　（2）立即聯(lián)系另外兩名電梯工盤車放人（即解救被困乘客）。

　　問題2： 電梯故障的后續(xù)處理應做好哪些工作？

　　答案要點：

　　（1）在解救出被困乘客后，乘客如有不適，應立即聯(lián)系建設單位送乘客入院檢查，相關(guān)費用由建設單位承擔。

　�。�2）將電梯困人情況書面報告建設單位。

　�。�3）建議建設單位對出現(xiàn)故障的電梯立即進行必要的檢查檢修等處理。

　�。�4）故障電梯在檢查、檢修前應暫停使用，做好電梯安全防護；同時，在現(xiàn)場設立標牌、標識以警示乘客避免意外。

　　2.A公司是某商品房住宅小區(qū)的建設單位，在預售商品房前，擬選聘物業(yè)管理企業(yè)為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務。

　　問題1： A公司應如何正確選聘物業(yè)管理企業(yè)？

　　答案要點：

　　（1）A公司應當按照《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》（或物業(yè)管理招投標相關(guān)法規(guī)等）規(guī)定的程序，通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　�。�2）A公司在通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)時，如果投標人少于3個，須經(jīng)政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　問題2： 若A公司決定聘請B公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務，應簽訂何種合同，如何簽訂？

　　答案要點：

　　（1）A公司與B公司應簽訂《前期物業(yè)服務合同》。

　　（2）A公司與B公司應針對該項目的服務要求和項目特點進行充分協(xié)商，且不得違反法律法規(guī)的規(guī)定。

　�。�3）合同的簽訂應當采用書面形式。

　　六、考試選擇題解答思路

　　全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試中，選擇題是主要的考試題型。特別是《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》這二科的考試題型均為選擇題。

　　選擇題包括單項選擇題和多項選擇題。答好選擇題，是考試取得成功的關(guān)鍵。在此，我們對選擇題題型特點和解題思路進行分析，相信對考生復習、應試會有很大幫助。

　　對于一道選擇題，考生可以從不同的角度入手，分析判斷以求得正確答案，除了能直接尋找正確答案之外，還有排除法等方法，如果一時難以判斷，可用以下方法一試。我們在這里揭示的只是一種答題的技巧。要取得考試的好成績關(guān)鍵還是要扎實掌握基本知識，牢固記憶與正確理解才是應對考試最有效的方法。但當你實在對以往所學所記全無印象之時，不妨依本節(jié)講述的技巧一試。因為，進行了選擇就存在正確的可能。放棄選擇，則永遠不存在正確的可能。