市場(chǎng)，是物業(yè)管理企業(yè)生存、持續(xù)發(fā)展的立足之本。改革開放特別是實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以來，市場(chǎng)份額問題就一直是企業(yè)經(jīng)理人普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問題，大企業(yè)將考慮如何鞏固已有的市場(chǎng)份額并擴(kuò)大之；小企業(yè)焦慮的是怎樣才能擠進(jìn)市場(chǎng)、站領(lǐng)市場(chǎng)并獲得一定的市場(chǎng)份額。因?yàn)闆]有市場(chǎng)份額就意味著企業(yè)沒有了立足之地，企業(yè)就面臨倒閉。作為物業(yè)管理這樣一種新興的又是微利的行業(yè)，站穩(wěn)或擴(kuò)大市場(chǎng)份額更是至關(guān)重要。因此，物業(yè)管理企業(yè)要全力拓展市場(chǎng)。但市場(chǎng)的拓展不是簡(jiǎn)單的外延，而是為了質(zhì)的提升，不是為追求形式上的大，而是要追求實(shí)質(zhì)上的強(qiáng)。因而，筆者認(rèn)為：物業(yè)管理企業(yè)要想贏得市場(chǎng)、擴(kuò)大市場(chǎng)份額、就必須注重企業(yè)自身的內(nèi)涵積淀。只有這樣，企業(yè)才能夠經(jīng)得起市場(chǎng)的考驗(yàn)，并常勝不衰；才能夠真正走上一條既能保持適度的市場(chǎng)份額，又能提升企業(yè)的品牌價(jià)值的良性軌道。根據(jù)深圳多家知名物業(yè)管理企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理企業(yè)要贏得市場(chǎng)、搶占先機(jī)，依靠的主要有優(yōu)良的品牌、良好的企業(yè)形象、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)決策。

　　1、優(yōu)良的品牌、良好的企業(yè)形象

　　品牌是企業(yè)的無形資產(chǎn)，也是企業(yè)贏得市場(chǎng)的利刃。因物業(yè)管理是一新興產(chǎn)業(yè)，目前還不夠完善，它的社會(huì)地位也不高，加上物業(yè)管理的贏利微乎其微，因而很多物業(yè)管理企業(yè)都忽略了品牌的創(chuàng)立。事實(shí)上，在物業(yè)管理市場(chǎng)逐步形成、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，品牌戰(zhàn)略更顯得尤為重要。品牌能讓人們保持忠誠(chéng)和充分信賴，好的品牌能夠傳達(dá)出企業(yè)的價(jià)值、文化和個(gè)性。建設(shè)部近期舉辦的“物業(yè)管理與ISO9001認(rèn)證 研討會(huì)”，吹響了鼓勵(lì)和推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)通過IS09001國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證，提高企業(yè)知名度，實(shí)施物業(yè)管理品牌戰(zhàn) 略的號(hào)角。

　　現(xiàn)在，企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了“品牌競(jìng)爭(zhēng)”的時(shí)代，未來幾年，物業(yè)管理企業(yè)要在品牌塑造上下功夫，全面提升企業(yè)的品牌形象和知名度。創(chuàng)建全國(guó)一流的知名物業(yè)管理企業(yè)是所有物業(yè)企業(yè)贏得市場(chǎng)的重要保證。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，光靠寫幾篇宣傳文章、創(chuàng)造幾個(gè)新概念還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。這是一個(gè)系統(tǒng)工程，在建立品牌的過程中，除應(yīng)對(duì)市 場(chǎng)和消費(fèi)者有個(gè)完整的了解外，還要靠企業(yè)每方位的提升，才能形成完整的品牌戰(zhàn)略。

　　因此，在今后長(zhǎng)時(shí)間開展的品牌創(chuàng)建中，物業(yè)管理企業(yè)至少要在以下幾方面有所突破：

　�。�1）企業(yè)全面創(chuàng)新

　　創(chuàng)新是一個(gè)企業(yè)的生命，是企業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力，是企業(yè)超越自我的必然選擇，是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。事實(shí)上，創(chuàng)新的問題存在于企業(yè)的方方面面，各個(gè)層面都有一個(gè)創(chuàng)新的問題，具體講就是戰(zhàn)略創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、理念創(chuàng)新。

　　戰(zhàn)略創(chuàng)新是企業(yè)在超競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的必然選擇，制定并實(shí)施明確的戰(zhàn)略措施是一個(gè)企業(yè)首先要考慮的問題。因此，企業(yè)向什么方向發(fā)展、如何發(fā)展等一系列問題，都要求我們?cè)趹?zhàn)略管理上要有所創(chuàng)新，即要求我們制定的戰(zhàn)略既 要方向正確，又要出奇至勝。

　　隨著物管行業(yè)的日趨成熟完善，許多物業(yè)管理企業(yè)都在下大力氣抓管理，這樣一來，各物業(yè)管理企業(yè)在具體實(shí)務(wù)管 理上的差距就會(huì)越來越小。這就意味著，誰的管理和服務(wù)最有特色最接近人們的需求，誰就能脫穎而出，備受人們的歡迎。因此，一方面要求物業(yè)管理企業(yè)必須要以人為本、要有領(lǐng)先的服務(wù)理念和高超的服務(wù)技能。另一方面也要求企業(yè)的每一位員工都應(yīng)注重創(chuàng)新。如：管理者如何才能夠使管理更科學(xué)更有效把拓展市場(chǎng)這塊“蛋糕”做得更大；做管理處主任要考慮如何才能夠讓業(yè)主對(duì)自己的服務(wù)更滿意等等。

　�。�2）采用優(yōu)質(zhì)服務(wù)策略

　　物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動(dòng)要使業(yè)主稱心、滿意，其核心就是要提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。在未來的市場(chǎng)中，只有提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)才有生機(jī)。之所以如此強(qiáng)調(diào)服務(wù)，是因?yàn)椴煌�品牌的物業(yè)管理企業(yè)為贏得市場(chǎng)，都采取增加服務(wù)項(xiàng)目這一措施。這樣一來，同質(zhì)現(xiàn)象就越來越多，若物業(yè)管理企業(yè)依然靠合同約定的服務(wù)項(xiàng)目為業(yè)主服務(wù)，以此樹立企業(yè)形象是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。只有產(chǎn)生出“未見其人，先聞其聲”的優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌效應(yīng)，才能吸引人們更多選擇目光。那種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目較為單一，市場(chǎng)應(yīng)變能力較弱的物業(yè)管理企業(yè)，要想在今天激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中左右逢源，以不變應(yīng)萬變，就難再創(chuàng)“輝煌”。因此，任何物業(yè)管理企業(yè)必須捕捉市場(chǎng)信息，把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，摸準(zhǔn)市場(chǎng)行情，始終貫穿“服務(wù)盯著市場(chǎng)游，服務(wù)質(zhì)量最重要，服務(wù)水平創(chuàng)一流”的經(jīng)營(yíng)理念。

　　據(jù)主管部門透露，物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)行公開招投標(biāo)，是今后項(xiàng)目委托的必然趨勢(shì)。隨著這種公開、公平的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 逐步引人物業(yè)管理行業(yè)，物業(yè)管理市場(chǎng)將得到進(jìn)一步的規(guī)范。因而對(duì)那些缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、管理服務(wù)水平不高的企 業(yè)將提出更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

　　物業(yè)管理中的服務(wù)工作，一是長(zhǎng)期性，二是群眾性。服務(wù)的時(shí)間較長(zhǎng)，服務(wù)對(duì)象的范圍很寬，有各行各業(yè)，分布于各年齡層次與文化教養(yǎng)水平的男女老少。因此，要求各物業(yè)管理企業(yè)要端正經(jīng)營(yíng)作風(fēng)。貫徹“斷服務(wù)、對(duì)民負(fù)責(zé)、方便住戶、服務(wù)至上”的思想，寓管理于各項(xiàng)服務(wù)之中。深圳萬科、中海物業(yè)公司能夠在物管行業(yè)不夠景氣而競(jìng) 爭(zhēng)又如此激烈的市場(chǎng)環(huán)境中脫穎而出，憑借的就是：良好的企業(yè)形象和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

　　（3）加強(qiáng)企業(yè)早期的自身完善

　　目前，物業(yè)管理企業(yè)存在諸多不完善的地方，如：法制觀念不強(qiáng)，管理不規(guī)范；以管理者自居，服務(wù)意識(shí)不到位；管理手段、方法落后等等。物業(yè)管理企業(yè)要想在短短的幾年時(shí)間里，在國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)打響品牌，應(yīng)該清楚地認(rèn)識(shí)到，早期自身的完善提高比早期市場(chǎng)的擴(kuò)展更重要。俗話說“打鐵還要自身硬”，企業(yè)沒有過硬的真本事，必然得不到市場(chǎng)的承認(rèn)，即使是暫時(shí)得到了市場(chǎng)份額，最終必將失去市場(chǎng)份額。不管外部市場(chǎng)如何變化，企業(yè)若不苦練內(nèi)功，尋求企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，而是在企業(yè)還不具備相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力時(shí)就將企業(yè)的重心工作轉(zhuǎn)移到拓展市場(chǎng)上來，結(jié)果必然是得不償失。不少先進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們，只有具備牢固的基礎(chǔ)，企業(yè)才會(huì)有強(qiáng)大的發(fā)展后勁。

　　全國(guó)已登記注冊(cè)的物業(yè)管理企業(yè)中，相當(dāng)一部分企業(yè)不但規(guī)章制度和組織形式不健全，而且也沒有一套完整的企業(yè)運(yùn)行機(jī)制，其一切活動(dòng)都處于盲目無序狀態(tài)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的物業(yè)管理體制里，在資本的內(nèi)在擴(kuò)張規(guī)律的作用下，物業(yè)管理企業(yè)為了贏得市場(chǎng)，除必須積極地積累自己的管理經(jīng)驗(yàn)外，還必須形成自己獨(dú)特的管理模式。只有這樣，物業(yè)管理企業(yè)的核心能力和其用以進(jìn)行品牌發(fā)育的重要載體才能真正體現(xiàn)。

　　要使物業(yè)管理企業(yè)自身完善的目標(biāo)盡快實(shí)現(xiàn)，企業(yè)至少要在幾個(gè)方面有所突破，一是企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的提升；二是全力推進(jìn)ISO9000貫標(biāo)；三是所管小區(qū)爭(zhēng)創(chuàng)“市優(yōu)”、“國(guó)優(yōu)”；四是注重人才的培養(yǎng)；五是加強(qiáng)企業(yè)核心能力的培育，具體地講就是對(duì)技術(shù)能力、管理能力、創(chuàng)新能力和企業(yè)文化的培育。

　�。�4）注重效益，克服企業(yè)短期行為。

　　效益，是企業(yè)行為的根本動(dòng)力所在，也是企業(yè)生存的基本保障。目前物業(yè)管理企業(yè)所能收取的管理費(fèi)只能基本維持管理成本的開支，因此必須要靠擴(kuò)大規(guī)模來獲取效益。企業(yè)規(guī)模不擴(kuò)大，企業(yè)效益就上不去。而目前有部分物業(yè)管理企業(yè)，他們不顧物業(yè)管理市場(chǎng)是否成熟，也不對(duì)自身能力和市場(chǎng)狀況作充分的了解和認(rèn)識(shí)，就盲目地進(jìn)入市場(chǎng)擴(kuò)大規(guī)模。更有甚者，為了奪取市場(chǎng)份額而不惜打“價(jià)格牌”，在拿到市場(chǎng)后卻又采取降低管理水平或多收服務(wù)費(fèi)等手段來達(dá)到降低管理成本、增加企業(yè)利潤(rùn)的目的。這樣一來，企業(yè)形象就會(huì)在消費(fèi)者眼中大打折扣。完全的市場(chǎng)應(yīng)有完全的規(guī)則，物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，要遵守市場(chǎng)的游戲規(guī)則，要模范地遵守有關(guān)規(guī)定，要本著公平、有序的競(jìng)爭(zhēng)原則，按照建設(shè)部制定的物業(yè)管理招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，靠實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)、靠質(zhì)量取勝，要在管好已有小區(qū)、穩(wěn)定已占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，憑實(shí)力去開拓市場(chǎng)。

　　拓展市場(chǎng)的步履是艱難的，但無論如何各物業(yè)管理企業(yè)都要本著對(duì)業(yè)主真正負(fù)責(zé)的態(tài)度，不能只顧眼前的利益，要將目光放得更長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，要有先技人、后產(chǎn)出的思想準(zhǔn)備，同時(shí)也要相信投入越大回報(bào)也會(huì)越大，且這種回報(bào)不僅是經(jīng)濟(jì)效益上的回報(bào)，還有對(duì)企業(yè)樹形象、創(chuàng)品牌方面的回報(bào)。

　　2、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)決策

　　隨著物業(yè)管理市場(chǎng)逐步走向成熟，作為它的主體之一的物業(yè)管理企業(yè)也需要規(guī)范。因此，要求各物業(yè)管理企業(yè)要有強(qiáng)烈的危機(jī)感，認(rèn)識(shí)到要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存發(fā)展就必須提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平，認(rèn)識(shí)到要提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力就得重視人才、重視高科技的引進(jìn)，認(rèn)清自己在市場(chǎng)里的位置，并根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)則，給自己定好位，積極采取相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)對(duì)策和措施，在市場(chǎng)上搶占有利地形，抓住機(jī)遇，為企業(yè)謀求更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

　�。�1）知己知彼，確定目標(biāo)市場(chǎng)物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)定位是一種戰(zhàn)略性營(yíng)銷。通過市場(chǎng)定位，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者可以明確企業(yè)目前在市場(chǎng)中的位置和希望占據(jù)的目標(biāo)市場(chǎng)，尋找企業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，并且當(dāng)情況發(fā)生變化時(shí)，企業(yè)能夠采取相應(yīng)的措施。

　　全國(guó)范圍內(nèi)已登記注冊(cè)的物業(yè)管理企業(yè)中，其管理水平和服務(wù)特色各不相同。有的擅長(zhǎng)收益性物業(yè)管理有的擅長(zhǎng)新建住宅小區(qū)管理，有的以規(guī)范化的管理著稱，有的以社區(qū)文化建設(shè)而出名。那種靠開發(fā)商補(bǔ)血或房管部門支持的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)不能包打天下。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須脫胎換骨，主動(dòng)走向市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)，并在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中給自己定好位，突出自己的優(yōu)勢(shì)，讓業(yè)主對(duì)企業(yè)的服務(wù)滿意，從而獲得更多物業(yè)的管理權(quán)。所以，市場(chǎng)定位是物業(yè)管理企業(yè)拓展市場(chǎng)及可持續(xù)發(fā)展的重要策略環(huán)節(jié)。當(dāng)然，物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)定位一定要準(zhǔn)確而不能盲目，要采用“靈巧制導(dǎo)”的行動(dòng)，才能收到良好的效果。

　　開展市場(chǎng)定位的宗旨，一是充分展示自身的優(yōu)點(diǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)者；二是針對(duì)具體的問題所在和消費(fèi)者的需求，調(diào)整服務(wù)項(xiàng)目及策略，完全適應(yīng)消費(fèi)者的需求。對(duì)所有物業(yè)管理企業(yè)而言，目前要解決的問題是：如何讓消費(fèi)者印象深刻地了解到該公司品i牌的優(yōu)勢(shì)所在。因此，對(duì)那些“勢(shì)單力薄”的物業(yè)管理企業(yè)，主要通過媒體、廣告宣傳等方法來引導(dǎo)消費(fèi)者，展示該企業(yè)的優(yōu)勢(shì)。而那些在社會(huì)上已有些影響力的物業(yè)管理，企業(yè)，則可繼續(xù)靠其居于優(yōu)勢(shì)的物業(yè)管理，通過人們良好的口碑，為企業(yè)拓展市場(chǎng)做自覺的最有力的宣傳。企業(yè)市場(chǎng)定位要求對(duì)不同類型物業(yè)、各層次居民“對(duì)癥下藥”，找出其目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶，并用最有效的途徑，最動(dòng)人的方式吸引消費(fèi)者。

　�。�2）以良好的經(jīng)營(yíng)決策推動(dòng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

　　經(jīng)營(yíng)決策是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。物業(yè)管理企業(yè)制訂出符合自己與市場(chǎng)現(xiàn)狀的發(fā)展戰(zhàn)略，既有利于日常管理工作的正常運(yùn)作，又可提高企業(yè)內(nèi)部管理水平，達(dá)到促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的目的，還可以降低外圍因素對(duì)企業(yè)造成的沖擊。

　　物業(yè)管理企業(yè)具體可進(jìn)行產(chǎn)品決策、營(yíng)銷決策和財(cái)務(wù)決策等經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略決策。通過這些決策分析來制定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針和經(jīng)營(yíng)策略，不僅有利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)循環(huán)系統(tǒng)的良性循環(huán)，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，提高物業(yè)管理企業(yè)的管理水平促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展；而且有利于提高企業(yè)的盈利能力和盈利水平。制定正確的戰(zhàn)略目標(biāo)和對(duì)策，也能較好地解決企業(yè)發(fā)展過程中帶有全局性、長(zhǎng)期性和根本性的問題，使企業(yè)能掌握市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和企業(yè)發(fā)展的主動(dòng)權(quán)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)優(yōu)地位。

　　競(jìng)爭(zhēng)是實(shí)力的較量，實(shí)力強(qiáng)者被保存、發(fā)展和壯大，實(shí)力弱者被淘汰。物業(yè)管理企業(yè)要想在這激烈而殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展、擴(kuò)大市場(chǎng)份額，就必須通過企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策分析，加強(qiáng)企業(yè)的科學(xué)管理，使企業(yè)環(huán)境、企業(yè)能力、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略三者達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。從而提高自己對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的適應(yīng)能力，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，源源不斷地贏得市場(chǎng)。