一、我國物業(yè)管理的社會化程度不高

　　物業(yè)管理行業(yè)是生產(chǎn)力發(fā)展和社會進(jìn)步到達(dá)一定水平后所興起的一種朝陽產(chǎn)業(yè)。伴隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住房制度改革和住房商品化的深入，物業(yè)管理應(yīng)該覆蓋絕大部分的物業(yè)。但實(shí)際上，目前我國物業(yè)管理的覆蓋面太小，社會化程度低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)社會現(xiàn)代化和文明程度的需要。

　　1、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

　　物業(yè)管理作為一種朝陽產(chǎn)業(yè)，提供的是一種特殊服務(wù)。這種服務(wù)不但可以使業(yè)主和用戶在商品房的消費(fèi)中，享受到更多的便利和效用；同時(shí)也可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值和增值。作為推動市場商品化改革進(jìn)程的重要措施，物業(yè)管理可以解決長期以來房地產(chǎn)市場不活躍、房屋管理滯后的瓶頸問題。因此，物業(yè)管理滯后對我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生消極影響。這個問題我們可以用圖1中的圖A、圖B兩幅圖來進(jìn)行綜合分析（圖略）：

　　作為提供一種特殊服務(wù)的行業(yè)，物業(yè)管理不但可以使消費(fèi)者獲取效用，更可以因其對房產(chǎn)的保值、增值的貢獻(xiàn)以及其作為一種準(zhǔn)公共用品而帶來的外部經(jīng)濟(jì)效益使得社會的總效益（總福利水平）上升。圖A的Z-Y弧線表示社會的總生產(chǎn)可能性邊界，其中OA軸上的Z 點(diǎn)代表抽象的不含物業(yè)管理服務(wù)的社會總產(chǎn)品生產(chǎn)量；OB軸上的Y 點(diǎn)則代表物業(yè)管理服務(wù)的總生產(chǎn)量。W1-W2-W3這組曲線代表社會福利曲線。這里的社會福利曲線具有無差異曲線的各項(xiàng)特征，W1-W2-W3按其距原點(diǎn)的距離不斷提高而依次代表更高的社會福利水平，即W1〈Wi〈W3；而在各條曲線之上，社會總產(chǎn)品（拋除物業(yè)管理服務(wù)）與物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)組合具有相同的社會福利水平。從圖A中，我們可以看出，只有在A點(diǎn)，即社會福利曲線W2與社會的生產(chǎn)可能性邊界Z-Y相切時(shí)，社會福利水平才可能在現(xiàn)有條件下達(dá)到最大。反之，處于生產(chǎn)可能性邊界之內(nèi)的B點(diǎn)，只能達(dá)到一個低于的W2的社會福利水平W1.

　　而物業(yè)管理的產(chǎn)出水平是由市場上的供求關(guān)系來決定的，這里我們用圖1中的圖B來顯示這一供求狀況。圖中Dl表示目前我國的物業(yè)管理市場需求，相應(yīng)的S1則表示目前我國物業(yè)管理市場的供給曲線，D1、SI的交點(diǎn)C所決定的是物業(yè)管理的實(shí)際生產(chǎn)水平q1.q2實(shí)質(zhì)上是市場需求與市場供給所決定的有效需求水平，通過聯(lián)系圖A，我們可以明顯看出，有效需求水平ql只能使社會福利水平達(dá)到吭，離社會福利水平達(dá)到最大的物業(yè)管理水平q尚有距離。這只有通過采取措施促使需求曲線和供給曲線同時(shí)右移來使有效需求水平逼近社會福利最大的水平q，即D2和S2相交的D點(diǎn)所決定的水平。

　　2、目前影響我國物業(yè)管理有效需求不足的主要原因

　�、僦贫拳h(huán)境

　　由于歷史原因，目前制約我國物業(yè)管理制度環(huán)境未臻完善主要有兩個因素：一是住房商品化比率低，二是傳統(tǒng)的福利'性分房制度尚處于改革之中。我國長期以來實(shí)行的福利分房體制積重難返，低租金、福利房、國家管的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制是現(xiàn)代物業(yè)管理市場化的最大障礙。雖然近年來住房制度改革已取得很大成效，但離現(xiàn)代社會住房商品化的要求仍然有相當(dāng)大的差距。因此，住房制度、房管制度的改革與物業(yè)管理實(shí)際上是相輔相成、互相促進(jìn)的。只有同時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)改革和推廣物業(yè)管理才會使二者都能順利進(jìn)行。例如，在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的上海，隨著公有住房出售，自有住房的比例已由33%上升到57%，但是未售出的公房仍占相當(dāng)大的比例，這種局面極大地制約著物業(yè)管理的發(fā)展。

　�、诮�(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平較低

　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，表現(xiàn)在物業(yè)管理自身的現(xiàn)代化程度較低_附屬設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)低、數(shù)量少、房屋使用維護(hù)技術(shù)含量低，這使得對于專業(yè)化的物業(yè)管理的需求動機(jī)較弱。居民收入水平較低則是制約這類地區(qū)住宅物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)實(shí)障礙。事實(shí)上，內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)相對落后地區(qū)的普遍現(xiàn)象是居民消費(fèi)支出中食品支出比重大——恩格爾系數(shù)較高。住房開支所占比重較�。ǜ＠�房制度后遺癥），這種情況下再搞物業(yè)管理收回取管理費(fèi)，往往被居民視為不堪負(fù)擔(dān)的額外支出。

　　推廣物業(yè)管理這種現(xiàn)代化的高效管理體制，是將傳統(tǒng)的無人管、自己管或國家管轉(zhuǎn)變?yōu)閷�業(yè)化、企業(yè)化的市場經(jīng)濟(jì)體制下的商業(yè)行為。因此，即使是相對落后的地區(qū)在這個問題上也不能消極地等、靠。要打破那種視物業(yè)管理為發(fā)達(dá)地區(qū)高尚物業(yè)才需要的“奢侈品”的認(rèn)識誤區(qū)。實(shí)際上，且我們的理論分析巳證明物業(yè)管理所提供的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品實(shí)為業(yè)主和用戶的“必需品”。而且這種必需品作為一種準(zhǔn)公共物品，它還給全體業(yè)主、用戶乃至全社會帶來效益，提高全社會的福利水平。任何一個行業(yè)，包括物業(yè)管理，都有著很明顯的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，即隨著市場容量的擴(kuò)大，在管物業(yè)規(guī)模的增加，單位管理費(fèi)用有降低趨勢，這是由于分工專業(yè)化加深、效率提高所致。如圖2所示：由于物業(yè)管理體制的推廣，單位管理費(fèi)用即物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格水平降低，在業(yè)主和用戶收入水平不變的情況下，預(yù)算線將由原來的AB轉(zhuǎn)為現(xiàn)在的AC，這種新的均衡點(diǎn)E1，位于更高的效用無差異曲線U1上，福利水平得到了改善。（圖2中縱軸是抽象的拋除物業(yè)管理服務(wù)的其它商品消費(fèi)組合向量）

　　所以，面對低收入水平、低經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的地區(qū)，推廣物業(yè)管理不僅具有實(shí)踐上的現(xiàn)實(shí)性，也有理論上的必要性。

　�、畚飿I(yè)管理有效供給較低

　　物業(yè)管理覆蓋面低，市場容量小，制度環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平低只是造成這種狀況的需求方面的原因，但實(shí)際上有效供給能力不足也是一個重要方面。供給能力不足有三個方面的原因：物業(yè)管理企業(yè)素質(zhì)參差不齊、供給結(jié)構(gòu)偏差、現(xiàn)有價(jià)格水平較低。

　　物業(yè)管理企業(yè)在我國主要是通過四種途徑組建起來的，即由開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司或附設(shè)的物業(yè)管理部，獨(dú)立組建的物業(yè)管理公司，房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)管理公司，各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)管理公司。

　　其中最后一種途徑只占少數(shù)，最多的是通過一、三兩種途徑組建起來的，而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)管理公司不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續(xù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的傳統(tǒng)觀念，距離專業(yè)化、現(xiàn)代化的標(biāo)準(zhǔn)都相去甚遠(yuǎn)。這種狀況制約著我國物業(yè)管理行業(yè)有效供給能力的形成和提高。

　　總之，擴(kuò)大我國物業(yè)管理的覆蓋面是個綜合的系統(tǒng)工程，供、求兩個方面雙管齊下才能取得效果。

　　二、我國物業(yè)管理企業(yè)市場運(yùn)作問題分析

　　物業(yè)管理作為一種新型的適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)競爭要求的朝陽產(chǎn)業(yè)，代表著“低成本”、“高效率”。在目前已開展的物業(yè)管理的具體操作和運(yùn)行中，則有很多實(shí)際問題阻礙著這個行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展，這里歸納出五個主要問題：

　　1.物業(yè)管理運(yùn)作中各方行為不規(guī)范。物業(yè)管理作為一種民事商務(wù)行為，不論其內(nèi)容如何變化，參與其中的各方應(yīng)該有一個較為明確的行為規(guī)范。而現(xiàn)實(shí)中的情況往往不是這樣，主要表現(xiàn)在三個方面：

　　1）“角色錯位”。角色錯位有兩種情況，一種是由于同一機(jī)構(gòu)多種身份重疊而形成的。例如很多開發(fā)企業(yè)，自己是業(yè)主同時(shí)又是物業(yè)管理公司的母公司，以母公司的名義來干預(yù)飛命令管理公司，而不是以業(yè)主身份同管理公司形成規(guī)范的委托一代理關(guān)系。另一種則是由于我國物業(yè)管理實(shí)踐的超前性和不配套而造成的。常見的情形是物業(yè)管理公司對物業(yè)的管理超前于業(yè)主委員會組織，于是在一些物業(yè)管理起步較早的地方出現(xiàn)由物業(yè)管理公司業(yè)召集組織業(yè)主委員會并指揮業(yè)主委員會的行為，嚴(yán)重干擾了業(yè)主作為委托人與物業(yè)管理企業(yè)作為代理人之間正常的權(quán)利行使和責(zé)任劃分。

　　2）物業(yè)管理不到位：這主要是指有部分物業(yè)管理公司不以“物業(yè)管理”為主業(yè)，而忙于搞“多種經(jīng)營”牟利。有些公司雖然也在搞物業(yè)管理，但只限于收取租金和一般性的養(yǎng)護(hù)維修，而對于保養(yǎng)建筑物公共部分、維修更新設(shè)備、營造周圍環(huán)境、治安保衛(wèi)等則不過問，做不到綜合性、全方位的服務(wù)。

　　3）不正當(dāng)競爭。不正當(dāng)競爭當(dāng)前有蔓延的趨勢。不正當(dāng)競爭有兩種形式，一種是在競爭過程中以不正常的低價(jià)位（收費(fèi)）來爭取客戶；一種是對于自己開發(fā)的物業(yè)，名義上搞招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司，實(shí)際上則內(nèi)定自己組建的公司或內(nèi)定一家有特殊關(guān)系的企業(yè)。無論是盲目削價(jià)還是內(nèi)定，對于剛剛起步的物業(yè)管理市場都有巨大的危害。

　　2.逆專業(yè)化問題。這表現(xiàn)在兩個方面，一是開發(fā)商自己組建物業(yè)管理公司而不是選聘專業(yè)物業(yè)管理公司來管理所開發(fā)的物業(yè)；二是在物業(yè)管理公司的內(nèi)部，不是將電梯、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化等專業(yè)服務(wù)分包給專業(yè)服務(wù)企業(yè)去做，而是自己擁有各種專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍。逆專業(yè)化的行為是不利于形成發(fā)達(dá)的物業(yè)管理的。前者違反了專業(yè)化的客觀規(guī)律，阻礙了正常的市場競爭，導(dǎo)致大量低素質(zhì)、小規(guī)模的物業(yè)管理公司存在，形成低水平的重復(fù)建設(shè)，浪費(fèi)社會資源。后者則應(yīng)隨著市場的完善、競爭的加劇、市場規(guī)模的擴(kuò)大、專業(yè)化優(yōu)勢的顯現(xiàn)和加強(qiáng)而逐步得到改變。事實(shí)上，現(xiàn)在一些規(guī)模較大、經(jīng)營較好、素質(zhì)較高的物業(yè)管理公司中的專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍就正在分離，開始承攬本公司所管物業(yè)以外的業(yè)務(wù)，說明專業(yè)化企業(yè)協(xié)作的進(jìn)步趨勢。

　　3.經(jīng)費(fèi)問題。物業(yè)管理要講求經(jīng)濟(jì)效益和資金的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，這些前提就在于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源應(yīng)該落實(shí)、有保證，但是目前絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)有困難。這種困難體現(xiàn)在以下幾個方面：

　　①由開發(fā)商支付的管理基金（建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定為所開發(fā)物業(yè)總造價(jià)的2%）以及由開發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修基金尚不能完全落實(shí)。特別是管理基金目前尚。有令可依，而維修基金則多依靠物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的談判而定，業(yè)主多不愿負(fù)擔(dān)，取得這部分經(jīng)費(fèi)難度很大。

　　②收取管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、期限、方式尚不規(guī)范。特別是一些地區(qū)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，正常管理支出沒有著落，多數(shù)物業(yè)管理公司之所以能夠維持運(yùn)作是由于利用了多種。經(jīng)營（咨詢、中介、建材、商業(yè)）等收入來彌……補(bǔ)管理費(fèi)的不足。

　�、劢庸芪飿I(yè)時(shí)的驗(yàn)收費(fèi)、質(zhì)量保證金以及城市維護(hù)費(fèi)補(bǔ)貼等經(jīng)費(fèi)項(xiàng)目不能落實(shí)。

　　4.物業(yè)管理公司與社會有關(guān)方面的關(guān)系尚未理順。物業(yè)管理是多方面的綜合服務(wù)，其經(jīng)營管理過程中會與社會有關(guān)部門形成密切的關(guān)系。這些關(guān)系主要有三個層次：

　�、傥飿I(yè)管理企業(yè)與街道、居委會、派出所的關(guān)系；

　�、谖飿I(yè)管理企業(yè)與交通、環(huán)境、衛(wèi)生、市政、園林、教育、水電煤等配套部門的關(guān)系；

　　③物業(yè)管理企業(yè)與商業(yè)、文化娛樂等單位的關(guān)系。

　　這里面既有第一類的行政屬地管理的關(guān)系，亦有第二、三類行政與經(jīng)濟(jì)、科教混合的關(guān)系。工作范圍不明確，關(guān)系不協(xié)調(diào)，這已經(jīng)成為物業(yè)管理，尤其是住宅小區(qū)物業(yè)管理中最令人頭痛的問題。

　　5.房地產(chǎn)開發(fā)遺留下“后遺癥”。近些年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但有相當(dāng)一部分開發(fā)商重建設(shè)、輕管理，追求短期經(jīng)濟(jì)效益，設(shè)計(jì)規(guī)劃缺乏長遠(yuǎn)考慮，建筑施工質(zhì)量低下，造成了大量遺留問題，例如未預(yù)留足夠車位（停車空間不足是現(xiàn)在最難解決的遺留問題）；大廈內(nèi)部附屬設(shè)備，特別是電梯質(zhì)量差，經(jīng)常出現(xiàn)故障；有些物業(yè)公用設(shè)施配套跟不上等。

　　三、當(dāng)?shù)卣�府行為的偏�?/STRONG>