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2013-10-08 09:47 【大 中 小】【打印】【我要糾錯(cuò)】
經(jīng)2006年6月30日吉林市人民政府第13屆58次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò),現(xiàn)予發(fā)布,自2006年8月20日起施行。
2006年7月3日
第一條 為加強(qiáng)棚戶區(qū)改造回遷住宅區(qū),以下簡(jiǎn)稱棚改住宅區(qū)的物業(yè)管理,根據(jù)《吉林市物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。
第二條 本市城市建成區(qū)和工業(yè)集中區(qū)內(nèi)的棚改住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。
第三條 市物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)棚改住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、指導(dǎo)工作。
各區(qū)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)棚改住宅區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)的組織領(lǐng)導(dǎo)工作。其主要職責(zé)是:
。ㄒ唬┙M織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì);
(二)監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用;
。ㄈ┴(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)有關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理;
。ㄋ模┴(fù)責(zé)受理維修資金使用核準(zhǔn)有關(guān)申報(bào)工作;
。ㄎ澹┴(fù)責(zé)受理前期物業(yè)管理招投標(biāo)備案申報(bào)和協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)備案工作;
(六)受理物業(yè)管理投訴;
。ㄆ撸┢渌飿I(yè)管理職責(zé)。
其下設(shè)的物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)日常工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,負(fù)責(zé)組織實(shí)施自治管理和棄管棚改住宅區(qū)管理工作。
第四條 棚改住宅區(qū)的物業(yè)管理實(shí)行政府扶持、專(zhuān)業(yè)管理、自治管理相結(jié)合的原則。
第五條 一個(gè)棚改住宅區(qū)應(yīng)以規(guī)劃宗地紅線圖為準(zhǔn),一般劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
管理區(qū)域內(nèi)的商品住宅和回遷住宅實(shí)行物業(yè)共管。
第六條 棚改住宅區(qū)的業(yè)主入住率達(dá)到該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋總建筑面積(或總套數(shù))50%以上時(shí),區(qū)物業(yè)管理辦公室應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并按有關(guān)規(guī)定程序確定管理方式。
第七條 棚改住宅區(qū)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)的業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主、非業(yè)主使用人具有約束力。
業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的約定,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第九條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)按照《條例》的有關(guān)規(guī)定履行職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé),區(qū)物業(yè)管理辦公室責(zé)令限期改正后仍未改正的,經(jīng)20%以上業(yè)主提議,可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
第十條 棚改住宅區(qū)的建設(shè)單位應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)管理和社區(qū)管理用房:
。ㄒ唬┡锔淖≌瑓^(qū)住戶在1000戶(含本數(shù))以下的,按該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積千分之四標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)管理用房。業(yè)主回遷后可并入其他社區(qū)的,劃入其他社區(qū)管理。無(wú)法劃入其他社區(qū)的,應(yīng)提供300平方米面積的社區(qū)管理用房。
(二)棚改住宅區(qū)住戶在1000戶至3000戶(含本數(shù))的,應(yīng)同時(shí)提供物業(yè)管理和社區(qū)管理用房,一般不低于500平方米,不高于600平方米。物業(yè)管理用房和社區(qū)管理用房可以合并使用。其中社區(qū)管理用房面積不低于300平方米。
。ㄈ┡锔淖≌瑓^(qū)住戶在3000戶以上的,按有關(guān)規(guī)定并考慮實(shí)際需要分別配置物業(yè)管理和社區(qū)管理用房。
社區(qū)管理用房由市民政部門(mén)統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)登記并負(fù)責(zé)管理。
第十一條 物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有,在區(qū)物業(yè)管理辦公室監(jiān)督管理下,由物業(yè)管理企業(yè)或管理單位使用,并自行維修。
物業(yè)管理用房未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,不得擅自改變用途。
第十二條 棚改住宅區(qū)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》前,通過(guò)招投標(biāo)或批準(zhǔn)協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè),并按有關(guān)規(guī)定備案。
建設(shè)單位應(yīng)按《條例》的有關(guān)規(guī)定持有關(guān)備案資料和其他資料辦理《商品房預(yù)售許可證》。
第十三條 被選聘的物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同至棚改住宅區(qū)業(yè)主辦理入住手續(xù)期間,應(yīng)當(dāng)做好下列工作:
。ㄒ唬┙M織有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的施工質(zhì)量和配套建設(shè)情況;
。ǘ┌凑瘴飿I(yè)管理的要求,提出改善物業(yè)的具體設(shè)計(jì)建議;
。ㄈ┳龊脴I(yè)主入住手續(xù)的辦理。
第十四條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件,建設(shè)單位在區(qū)物業(yè)管理辦公室監(jiān)督下,與選聘的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)承接:
。ㄒ唬┙ㄔO(shè)工程的公共設(shè)備、設(shè)施配套齊全,并符合規(guī)劃設(shè)計(jì)及有關(guān)規(guī)范要求;
。ǘ┛⒐を(yàn)收合格,且驗(yàn)收資料齊全;
(三)有符合規(guī)定的物業(yè)管理用房和社區(qū)管理用房;
。ㄋ模┕灿迷O(shè)備、設(shè)施運(yùn)行正常、完好,并經(jīng)驗(yàn)收合格;
。ㄎ澹┙ㄖ痢⒗、施工機(jī)具和各類(lèi)臨時(shí)建筑清理完畢。
第十五條 物業(yè)承接時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料:
。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域的竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施,地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗(yàn)收資料;
。ǘ┰O(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)建設(shè)單位代收的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的明細(xì)資料;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
第十六條 下列情形發(fā)生時(shí),前期物業(yè)服務(wù)合同終止:
。ㄒ唬I(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效;
。ǘI(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居民委員會(huì)制定的自治管理公約生效。
第十七條 在前期物業(yè)管理期間,棚改住宅區(qū)回遷業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十八條 業(yè)主大會(huì)成立后,選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的,應(yīng)當(dāng)按照《條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
同等條件下,業(yè)主大會(huì)可以優(yōu)先選聘前期物業(yè)管理企業(yè)。
第十九條 業(yè)主大會(huì)成立后,實(shí)行業(yè)主自治管理的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的組織、監(jiān)督下,履行下列管理職責(zé):
。ㄒ唬┙M織小區(qū)(含樓道)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔工作;
。ǘ┚S護(hù)小區(qū)環(huán)境秩序;
(三)負(fù)責(zé)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù);
(四)負(fù)責(zé)房屋及道路、方磚等共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修;
(五)負(fù)責(zé)接待業(yè)主報(bào)修,受理業(yè)主投訴;
。⿲(duì)存在安全隱患的物業(yè),及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告;
。ㄆ撸┴(fù)責(zé)小區(qū)管理服務(wù)費(fèi)用的收繳、管理、使用。
業(yè)主委員會(huì)履行本條第(一)項(xiàng)職責(zé)時(shí),也可以委托所在地環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)單位負(fù)責(zé),費(fèi)用按環(huán)境衛(wèi)生部門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)直接向業(yè)主收取。
第二十條 棚改住宅區(qū)具備業(yè)主大會(huì)成立條件,暫時(shí)無(wú)法成立業(yè)主大會(huì)的,在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的組織下,所在地的社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi),按本辦法第十九條的規(guī)定,履行自治管理職責(zé)。
第二十一條 實(shí)施自治管理的棚改住宅區(qū)的業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居民委員會(huì),應(yīng)當(dāng)制定小區(qū)自治管理公約。
自治管理公約應(yīng)當(dāng)對(duì)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、物業(yè)管理用房的使用、違約責(zé)任等內(nèi)容作出約定。
第二十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同和自治管理公約的約定,按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況每半年應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布一次,接受業(yè)主和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督。
第二十三條 實(shí)施自治管理的,業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居民委員會(huì)向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,實(shí)行專(zhuān)戶存儲(chǔ)。
回遷業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按建筑面積每平方米每月不低于0.30元的標(biāo)準(zhǔn)繳納。
第二十四條 實(shí)施自治管理的棚改住宅區(qū)中,從事保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)崗位,可作為公益性崗位,由區(qū)勞動(dòng)和社會(huì)保障部門(mén)根據(jù)居民戶數(shù)、綠地面積、清掃保潔面積、保安責(zé)任區(qū)面積等,核定公益崗位人數(shù),由業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居民委員會(huì)聘請(qǐng)符合公益性崗位條件的下崗失業(yè)人員,按再就業(yè)有關(guān)政策辦理。
第二十五條 棚改住宅區(qū)的業(yè)主須按《吉林市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定繳納物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
維修資金專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期滿后,日常維修養(yǎng)護(hù)以外的大中修、更新改造,不得挪作他用。
第二十六條 違反本辦法的,由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)按照下列規(guī)定予以處罰;責(zé)任人給他人造成損失的,應(yīng)依法賠償;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任:
。ㄒ唬┻`反第七條規(guī)定,建設(shè)單位不承擔(dān)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用的,責(zé)令限期改正,逾期仍不改正的,處5000元至30000元罰款;
(二)違反第十條規(guī)定,建設(shè)單位不按照規(guī)定配置物業(yè)管理和社區(qū)管理用房的,給予警告,責(zé)令限期改正,沒(méi)收違法所得,并處500000元以下的罰款;
。ㄈ┻`反第十二條規(guī)定,新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)方式或未經(jīng)批準(zhǔn)通過(guò)協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,給予警告,責(zé)令限期改正,并處100000元以下的罰款;
(四)違反第十五條規(guī)定,建設(shè)單位不移交有關(guān)資料的,責(zé)令限期改正,逾期仍不移交的,并處10000元至100000元的罰款;
。ㄎ澹┻`反第十七條規(guī)定,在前期物業(yè)管理期間,建設(shè)單位不承擔(dān)棚改住宅區(qū)回遷業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,責(zé)令限期改正,逾期仍未改正的,可以并處5000元至30000元罰款;
。┻`反第二十五條第二款規(guī)定,挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的,追回挪用的專(zhuān)項(xiàng)維修資金,給予警告,沒(méi)收違法所得,可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企業(yè)挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金,情節(jié)嚴(yán)重的,可吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。
第二十七條 本辦法由吉林市房地產(chǎn)管理局組織實(shí)施。
第二十八條 本辦法自2006年8月20日起施行。
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