第一章　總則

　　第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條　本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　第三條　省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　縣級(jí)以上人民政府的其他有關(guān)部門(mén)，應(yīng)當(dāng)依照各自的職責(zé)分工，密切配合，做好有關(guān)管理與監(jiān)督工作。

　　第四條　縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)逐步建立專業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水平。

　　物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。

　　第五條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。

　　居民委員會(huì)、村民委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照各自職責(zé)，互相支持和配合，做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理工作。

　　第二章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

　　第六條　房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

　　第七條　業(yè)主除享有國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利外，還享有以下權(quán)利：

　�。ㄒ唬┫驑I(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢；

　　（二）推選業(yè)主代表，享有被推選權(quán)；

　　（三）依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利；

　　（四）要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為。

　　業(yè)主除履行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)外，還應(yīng)當(dāng)配合、支持物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主公約、物業(yè)管理服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第八條　業(yè)主大會(huì)除履行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)外，還行使下列職權(quán)：

　�。ㄒ唬�決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)關(guān)系業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；

　　（二）批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)章程；

　�。ㄈ�）聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；

　　（四）改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

　�。ㄎ澹�審核批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)。

　　第九條　業(yè)主委員會(huì)除履行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)外，還行使下列職權(quán)：

　　（一）經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，審議物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理方案、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目年度計(jì)劃；

　�。ǘ�）經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。

　　業(yè)主委員會(huì)履行下列義務(wù)：

　　（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定；

　�。ǘ�）遵守和履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（三）對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的合法經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)予以支持和配合；

　�。ㄋ模�對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不合法、不適當(dāng)?shù)男袨橛枰员O(jiān)督制止。

　　第十條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定進(jìn)行：

　　（一）新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；

　　（二）新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；

　�。ㄈ�）住宅建筑規(guī)模在2萬(wàn)平方米以下的，按照街區(qū)道路等自然邊界圍合的區(qū)域，可以將幾個(gè)住宅區(qū)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；

　�。ㄋ模┥藤Q(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　本條例施行前已經(jīng)建成并實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續(xù)作為一個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十一條　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位和物業(yè)所在地居民委員會(huì)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議一般應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)等。

　　第十二條　對(duì)尚未成立業(yè)主大會(huì)，有下列情形之一的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)業(yè)主按照規(guī)定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

　�。ㄒ唬┤胱÷蔬_(dá)到50％以上的；

　　（二）首批物業(yè)交付滿2年，并且入住率超過(guò)30％的；

　�。ㄈ�）首批物業(yè)交付滿3年的。

　　第十三條　業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按照下列規(guī)定確定：

　�。ㄒ唬┳≌�物業(yè)按照一套房屋計(jì)一投票權(quán)；

　�。ǘ�）非住宅物業(yè)按照建筑面積每200平方米計(jì)一投票權(quán)；建筑面積200平方米以下，有房地產(chǎn)權(quán)證的，每證計(jì)一投票權(quán)。

　　第十四條　業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面委托證明。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并告知業(yè)主委員會(huì)。

　　推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其代表的業(yè)主意見(jiàn)；對(duì)需業(yè)主投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的具體意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)如實(shí)反映。

　　第十五條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

　�。ㄒ唬┯�20％以上業(yè)主提議的；

　�。ǘ�）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

　�。ㄈ�）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì)未按照上述規(guī)定及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　第十六條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前通知全體業(yè)主，并將業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論的事項(xiàng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十七條　業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)重大事項(xiàng)的方式；

　�。ㄈ�）公共場(chǎng)所及共用設(shè)施設(shè)備狀況；

　�。ㄋ模�業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所及共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益；

　　（五）業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利；

　�。�六）業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳納、使用、監(jiān)管；

　�。ò耍�業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；

　　（九）違反業(yè)主公約的責(zé)任；

　　（十）其他有關(guān)事項(xiàng)。

　　第十八條　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)就以下事項(xiàng)作出約定：

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會(huì)的議事方式；

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì)的表決程序；

　�。ㄈ�）業(yè)主投票權(quán)確定辦法；

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期；

　�。ㄎ澹┢渌�有關(guān)事項(xiàng)。

　　第十九條　業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則自業(yè)主大會(huì)通過(guò)之日起生效，并由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十條　業(yè)主大會(huì)的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì)的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業(yè)主。

　　第二十一條　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

　�。ǘ�）遵守法律、法規(guī)和規(guī)章；

　　（三）遵守業(yè)主大會(huì)的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務(wù)；

　　（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有業(yè)主公信力；

　　（五）具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時(shí)間。

　　第二十二條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生主任1人、副主任1至2人。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書(shū)，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及業(yè)主委員會(huì)組成人員名單等材料報(bào)物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，并告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

　　前款規(guī)定的備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)書(shū)面告知物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)。

　　第二十三條　業(yè)主委員會(huì)任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促其換屆。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　第二十四條　業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告：

　�。ㄒ唬┮蛭飿I(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

　�。ǘ�）無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)3次以上的；

　�。ㄈ�）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

　�。ㄋ模┮蚍缸镎�在受到刑事追究的；

　�。ㄎ澹┮詴�(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭職的；

　　（六）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　�。ㄆ撸┢渌�原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

　　經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20％以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要增減或調(diào)整業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十五條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)，以及業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)貼和執(zhí)行秘書(shū)的酬金，由全體業(yè)主承擔(dān)，其籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會(huì)確定。

　　前款規(guī)定的費(fèi)用的籌集和使用情況，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三章　前期物業(yè)管理

　　第二十六條　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅物業(yè)面積在5萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十七條　建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)依照省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)公布的業(yè)主臨時(shí)公約示范文本，制定業(yè)主臨時(shí)公約。臨時(shí)公約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

　　物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)就遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。

　　在首次業(yè)主大會(huì)通過(guò)的業(yè)主公約生效后，業(yè)主臨時(shí)公約即行失效。

　　第二十八條　建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買(mǎi)受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式和起始時(shí)間等內(nèi)容。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件，經(jīng)物業(yè)買(mǎi)受人簽字確認(rèn)，對(duì)物業(yè)買(mǎi)賣(mài)雙方和物業(yè)管理企業(yè)具有約束力。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；約定期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第二十九條　業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)不得擅自處分。

　　第三十條　在規(guī)劃、設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局共用配套設(shè)施和物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施，并按照不低于物業(yè)總建筑面積的3‰配置物業(yè)管理用房，具體比例由市、縣人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定。

　　建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在銷售場(chǎng)所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備予以公示，并向物業(yè)買(mǎi)受人提供書(shū)面公示材料。辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監(jiān)督下，向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將移交結(jié)果向全體業(yè)主公示。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料交還業(yè)主委員會(huì)。

　　第三十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)竣工驗(yàn)收合格并交付使用后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　建設(shè)單位提取的物業(yè)工程質(zhì)量保修金，應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修，并接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。物業(yè)工程質(zhì)量保修金具體提取的比例與管理使用辦法，由設(shè)區(qū)的市人民政府制定，報(bào)省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)備案。

　　第四章　物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十二條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定，具備相應(yīng)的資質(zhì)。

　　從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　第三十三條　物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

　　（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理；

　�。ǘ�）依照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用，并取得合理的利潤(rùn)；

　�。ㄈ�）制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

　�。ㄋ模┻x聘專營(yíng)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)；

　�。ㄎ澹┓�律、法規(guī)規(guī)定或業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利。

　　物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

　�。ㄒ唬┮詾闃I(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益；

　�。ǘ�）履行物業(yè)服務(wù)合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔、共用部位及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)；

　　（三）定期公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和維修資金的使用情況；

　�。ㄋ模┙邮軜I(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督；

　�。ㄎ澹┙M織、協(xié)助有關(guān)部門(mén)提供社區(qū)服務(wù)，開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)；

　�。�六）法律、法規(guī)規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　第三十四條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)進(jìn)行約定：

　　（一）物業(yè)管理區(qū)域范圍及基本情況；

　　（二）物業(yè)管理事項(xiàng)；

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　�。ㄎ澹╇p方的權(quán)利義務(wù)；

　　（六）專項(xiàng)維修資金的管理與使用；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)管理用房的配置、使用、維修和管理；

　�。ò耍┪飿I(yè)服務(wù)合同期限；

　�。ň牛┻`約責(zé)任；

　�。ㄊ�）物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件；

　�。ㄊ�一）其他約定的事項(xiàng)。

　　第三十五條　物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后，再提交業(yè)主大會(huì)通過(guò)。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容如需變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將變更的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并按照業(yè)主大會(huì)規(guī)定的程序確認(rèn)變更合同。

　　第三十六條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前3個(gè)月，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；不再續(xù)約的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)選聘其他物業(yè)管理企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者解除物業(yè)服務(wù)合同的，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料和財(cái)物：

　�。ㄒ唬﹪�(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條第一款規(guī)定的資料；

　�。ǘ�）物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　�。ㄈ�）有關(guān)代管的物業(yè)管理的款項(xiàng)及其他應(yīng)當(dāng)移交的票據(jù)和賬冊(cè)。

　　業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)管理企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將前款所列資料和財(cái)物移交重新選聘的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。

　　第三十七條　物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第三十八條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)家和省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　第三十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣等單位應(yīng)當(dāng)對(duì)最終用戶實(shí)行裝表到戶、收費(fèi)到業(yè)主。

　　供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，并按約定支付手續(xù)費(fèi)。

　　物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　第四十條　縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)自收到之日起15日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人；屬于其他部門(mén)職責(zé)的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)告知投訴人向有關(guān)部門(mén)投訴。

　　第五章　物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第四十一條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主裝飾裝修房屋進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

　　第四十二條　物業(yè)出租的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)租賃合同后，將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納的約定等情況書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。

　　第四十三條　物業(yè)使用中禁止下列行為：

　�。ㄒ唬┎鸶姆课莩兄亟Y(jié)構(gòu)；

　�。ǘ�）侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　�。ㄈ�）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

　　（四）擅自改變房屋用途或外貌，影響他人生活、工作或市容環(huán)境的；

　�。ㄎ澹┻`反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)；

　�。�六）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物；

　�。ㄆ撸┰诮ㄖ�物、構(gòu)筑物上涂寫(xiě)、刻畫(huà)或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

　�。ò耍┻`反規(guī)定停放自行車(chē)和機(jī)動(dòng)車(chē)輛；

　�。ň牛┒逊乓兹�、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

　�。ㄊ�）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

　　違反前款規(guī)定的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止。

　　第四十四條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

　　專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項(xiàng)維修資金的管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、統(tǒng)一管理、按幢設(shè)賬、核算到戶的原則，具體使用和續(xù)籌方案由業(yè)主大會(huì)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定決定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年向業(yè)主公示專項(xiàng)維修資金的使用情況。

　　市、縣（市）人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，建立健全專項(xiàng)維修資金使用和管理制度。

　　第四十五條　物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

　�。ㄒ唬┍Ｐ奁跐M后物業(yè)自用部位和自用設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)；

　�。ǘ�）保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，在業(yè)主繳納的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中支出；維修、更新、改造費(fèi)用，在專項(xiàng)維修資金中列支，根據(jù)受益對(duì)象，由本幢、本單元物業(yè)業(yè)主或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積的比例承擔(dān)；

　　（三）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　第四十六條　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時(shí)，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合；因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修、更新造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。

　　第四十七條　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的書(shū)面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門(mén)辦理報(bào)批手續(xù)。在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主所得收益百分之三十用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，百分之七十納入專項(xiàng)維修資金，但業(yè)主大會(huì)另作決定的除外。

　　第四十八條　供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

　　前款規(guī)定的單位委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，并支付相應(yīng)的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

　　第六章　法律責(zé)任

　　第四十九條　有下列行為之一的，依照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰：

　�。ㄒ唬┳≌�物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的；

　�。ǘ�）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的；

　　（三）不移交有關(guān)資料的；

　　（四）未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的；

　�。ㄎ澹┙ㄔO(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的；

　�。�六）物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的；

　　（七）挪用專項(xiàng)維修資金的；

　�。ò耍┪唇�(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的。

　　第五十條　違反本條例第四十三條規(guī)定，有下列行為之一的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并可以按照以下規(guī)定處以罰款；給他人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償：

　　（一）拆改房屋承重結(jié)構(gòu)的，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；

　�。ǘ�）占用房屋共用部位、公共場(chǎng)地的，個(gè)人處以一千元以上五千元以下罰款，單位處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，個(gè)人處以五千元以上一萬(wàn)元以下罰款，單位處以十萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下罰款；

　�。ㄈ�）損壞共用設(shè)施設(shè)備的，處以一萬(wàn)元以下罰款。

　　違反本條例第四十三條第四項(xiàng)規(guī)定的，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主公約約定進(jìn)行協(xié)調(diào)、處理；協(xié)調(diào)處理不成的，由物業(yè)行政主管部門(mén)會(huì)同其他有關(guān)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀；情節(jié)嚴(yán)重的，物業(yè)行政主管部門(mén)可處以五千元以上二萬(wàn)元以下的罰款。

　　違反本條例第四十三條第三項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)、第七項(xiàng)、第九項(xiàng)、第十項(xiàng)規(guī)定的，由公安、規(guī)劃、環(huán)保、市容環(huán)衛(wèi)、園林等行政主管部門(mén)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定予以處罰。

　　第五十一條　違反本條例規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政主管部門(mén)及其工作人員有下列情形之一的，由有關(guān)行政機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

　�。ㄒ唬┻`法干預(yù)業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的；

　�。ǘ�）違法實(shí)施物業(yè)管理行政許可的；

　�。ㄈ�）違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的；

　�。ㄋ模�對(duì)違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，不依法查處的；

　�。ㄎ澹┯袨E用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。

　　第七章　附則

　　第五十二條　本條例下列用語(yǔ)的含義是：

　�。ㄒ唬�“自用設(shè)備”是指一套房屋戶門(mén)以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的門(mén)窗、衛(wèi)生潔具及水、電、氣戶表以內(nèi)的管線等設(shè)施；

　�。ǘ�）“自用部位”是指一套房屋戶門(mén)以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的部分（包括一樓房屋業(yè)主自用的天井、庭院等）；

　�。ㄈ�）“共用部位”是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋�、戶外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等；

　�。ㄋ模�“共用設(shè)施設(shè)備”是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場(chǎng)、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體器械與場(chǎng)所及其使用的房屋等。

　　第五十三條　本條例自2005年5月1日起施行。