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山西省城市房地產(chǎn)交易管理條例

2013-09-26 14:11    【  【打印】【我要糾錯】

  山西省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十二次會議于2002年12月2日通過了《山西省城市房地產(chǎn)交易管理條例》,現(xiàn)予以公布,自2003年1月1日起施行。

  山西省人民代表大會常務(wù)委員會

  2002年12月2日

  第一章 總則

  第一條 為加強城市房地產(chǎn)交易活動的管理,規(guī)范城市房地產(chǎn)交易行為,保護房地產(chǎn)交易當事人的合法權(quán)益,促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本省實際,制定本條例。

  第二條 在本省城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、房屋租賃和房地產(chǎn)中介服務(wù)活動以及實施對房地產(chǎn)交易活動的監(jiān)督管理,適用本條例。

  第三條 房地產(chǎn)交易,應(yīng)當遵循合法、自愿、公平和誠實信用的原則。

  第四條 省人民政府建設(shè)行政主管部門、土地行政主管部門依照法律、法規(guī)和省人民政府規(guī)定的職責,各司其職,密切配合,對全省城市房地產(chǎn)交易活動實施監(jiān)督管理。

  市(地)、縣(市、區(qū))人民政府建設(shè)行政主管部門(或者政府單設(shè)的房地產(chǎn)管理部門和房產(chǎn)管理部門)、土地行政主管部門按照各自職責,對本行政區(qū)域內(nèi)城市房地產(chǎn)交易活動實施監(jiān)督管理。

  縣級以上人民政府其他有關(guān)部門應(yīng)當按照各自職責,協(xié)同做好房地產(chǎn)交易活動的監(jiān)督管理工作。

  第二章 一般規(guī)定

  第五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時,房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。

  第六條 房地產(chǎn)抵押、房屋租賃期間,雙方當事人未經(jīng)縣級以上人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意,不得擅自對房屋進行政建、擴建;未經(jīng)縣級以上人民政府土地行政主管部門同意,不得改變土地用途。

  第七條 縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門、土地行政主管部門應(yīng)當依法履行職責,實行政務(wù)公開,公示房地產(chǎn)交易程序、收費項目及收費標準;房屋所有權(quán)登記和土地使用權(quán)登記應(yīng)當自受理登記之日起十五個工作日內(nèi)完成。

  第三章 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

  第八條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

  前款所稱其他合法方式,包括下列情形:

 。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)交換、繼承、遺贈;

  (二)企業(yè)被收購、兼并或者合并、分立;

 。ㄈ┢渌戏ㄞD(zhuǎn)讓情形。

  第九條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,雙方當事人應(yīng)當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同,并自合同簽訂之日起三十日內(nèi),按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十條的規(guī)定辦理登記手續(xù)。

  第十條 下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:

 。ǎ┎环媳緱l例第十一條規(guī)定條件的;

 。ǘ┪匆婪ǖ怯涱I(lǐng)取權(quán)屬證書的;

 。ㄈ(quán)屬有爭議的;

 。ㄋ模┕灿蟹康禺a(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;

 。ㄎ澹┮婪ㄊ栈赝恋厥褂脵(quán)的;

 。┧痉C關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

 。ㄆ撸┓、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

  第十一條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應(yīng)當符合下列條件:

  (一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書;

 。ǘ┌凑粘鲎尯贤s定進行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的25%以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。

  第十二條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定,報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

  以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時,有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

  第十三條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當載明當事人的姓名或者名稱、住所,房地產(chǎn)的基本情況、成交價格,當事人的權(quán)利、義務(wù)及違約責任,土地使用權(quán)取得的方式、使用性質(zhì)和剩余使用年限等內(nèi)容。

  第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時應(yīng)當公示:

 。ㄒ唬I業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證;

 。ǘ┙ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證;

 。ㄈ┩恋厥褂脵(quán)證;

 。ㄋ模┙ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證;

 。ㄎ澹┙ㄖこ淌┕ぴS可證;

 。┢渌。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房,還應(yīng)當公示商品房預售許可證;銷售經(jīng)濟適用住房,還應(yīng)當公示價格批準文件。

  第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房,應(yīng)當向市、縣(市)人民政府建設(shè)行政主管部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證。領(lǐng)取商品房預售許可證,應(yīng)當符合下列條件:

  (一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證;

 。ǘ┯薪ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證;

  (三)完成建筑物主體工程三分之一以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

  商品房預售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定,將預售合同報商品房所在地市、縣(市)人民政府建設(shè)行政主管部門、土地行政主管部門登記備案。

  第十六條 商品房銷售廣告內(nèi)容,應(yīng)當合法、真實、科學、準確,不得進行虛假廣告宣傳。

  商品房銷售廣告應(yīng)當載明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、商品房價格、環(huán)境、質(zhì)量、交付使用日期等內(nèi)容。商品房預售廣告,還應(yīng)當載明預售許可證文號。中介服務(wù)機構(gòu)代理銷售的,還應(yīng)當在商品房銷售廣告中載明其機構(gòu)名稱。

  第十七條 商品房預售款必須用于預售項目的工程建設(shè),不得挪作他用。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在項目所在地銀行開設(shè)預售款專用賬戶。

  第十八條 商品房現(xiàn)售,除應(yīng)當符合本條例第十五條第一款第(一)、(二)項規(guī)定外,還應(yīng)當符合下列條件,并向商品房所在地市、縣(市)人民政府建設(shè)行政主管部門辦理核準手續(xù):

  (一)已通過竣工驗收;

  (二)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實;

 。ㄈ┻M行過基本裝修,具備入住條件;

 。ㄋ模┎疬w安置已經(jīng)落實;

  (五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件,報送當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案。

  經(jīng)濟適用住房的銷售,按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

  第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時,應(yīng)當說明商品房的質(zhì)量、設(shè)備、裝修及環(huán)境設(shè)施情況。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付的商品房應(yīng)當符合設(shè)計圖紙要求及合同約定的條件;設(shè)置樣板房的,應(yīng)當與樣板房及其說明的情況一致。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付的商品房與設(shè)計圖紙、合同約定、樣板房及其說明的情況不一致的,買受人有極退房。造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任。

  第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自商品房交付使用之日起三十日內(nèi),將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送商品房所在地市、縣(市)人民政府建設(shè)行政主管部門,并應(yīng)當協(xié)助商品房實受人辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人交付商品房時,應(yīng)當提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書,并按國家規(guī)定承擔保修責任。

  第二十一條 商品房銷售按建筑面積或者套由建筑面積計價,當事人應(yīng)當在合同中載明約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

  合同未約定面積誤差處理方式的,按以下辦法處理:

 。ㄒ唬┟娣e誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的,據(jù)實結(jié)算房價款;

  (二)面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權(quán)退房。買受人退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退房之日起三十日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人,同時支付已付房價款利息。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔,產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

  當事人對商品房銷售合同約定的面積與實際交付的面積有異議的,可以委托具有相應(yīng)測繪資質(zhì)的機構(gòu)進行測繪。

  第二十二條 商品房交付使用后,買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測機構(gòu)進行鑒定。經(jīng)鑒定,確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,買受人有權(quán)退房;給買受人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任。

  第二十三條 房地產(chǎn)交易當事人,應(yīng)當如實申報成交價格,并按照國家規(guī)定繳納有關(guān)稅費。房地產(chǎn)交易當事人申報的成交價格明顯低于同類房地產(chǎn)市場平均價格的,按照評估價格計征稅費。

  商品房銷售價格,由當事人協(xié)商議定;享受政府優(yōu)惠政策的居民住宅價格,應(yīng)當實行政府指導價或者政府定價。

  第二十四條 以出讓方式取得的土地使用權(quán),轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得原出讓方和市、縣(市)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

  第四章 房地產(chǎn)抵押

  第二十五條 房地產(chǎn)抵押,是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。

  房地產(chǎn)抵押,抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當簽訂書面抵押合同。抵押合同應(yīng)當載明以下內(nèi)容:

 。ㄒ唬╇p方當事人姓名或者名稱、住所;

 。ǘ┲鱾鶛(quán)的種類、數(shù)額;

  (三)抵押房地產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量、面積、地址、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬等基本情況;

  (四)抵押房地產(chǎn)的價值;

  (五)抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任;

  (六)債務(wù)人履行債務(wù)的期限;

 。ㄆ撸┻`約責任與爭議解決方式;

 。ò耍┑盅汉贤喠⒌臅r間與地點;

 。ň牛╇p方約定的其他事項。

  第二十六條 房地產(chǎn)抵押時,應(yīng)當向省人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

  第二十七條 以房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的,應(yīng)當由具備房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的中介服務(wù)機構(gòu)評估其價值,但抵押人和抵押權(quán)人另有約定的除外。

  第二十八條 以約定土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的,所擔保債務(wù)的履行期限不得超過原出讓或者轉(zhuǎn)讓合同約定的使用年限減去已經(jīng)使用年限的剩余年限。

  第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已經(jīng)抵押的商品房對,按照《中華人民共和國擔保法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

  第三十條 以已經(jīng)出租的房屋設(shè)定抵押權(quán)的,抵押人應(yīng)當書面通知承租人。抵押期間房屋租賃合同繼續(xù)有效。

  出租已經(jīng)抵押的房屋,應(yīng)當通知抵押權(quán)人,并書面告知承租人。房屋租賃期限不得超過抵押期限。

  第三十一條 以在建工程設(shè)定抵押權(quán)的,其擔保的債務(wù)以該房地產(chǎn)項目已完工部分的價值為限,但應(yīng)扣除依法已預售部分和已設(shè)定抵押部分的價值。

  第三十二條 因國家建設(shè)需要拆除抵押房屋的,抵押關(guān)系終結(jié),由抵押人向抵押權(quán)人清償債務(wù)或者由抵押雙方另行設(shè)定抵押權(quán)。

  第三十三條 設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的,依法拍賣該房地產(chǎn)后,應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的價款后,抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償;不繳納的,不得處分房地產(chǎn)拍賣所得價款。

  第三十四條 處分抵押房地產(chǎn)所得價款,按下列順序分配:

 。ㄒ唬┮詣潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵(quán)的房地產(chǎn),繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的價款;

  (二)支付抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費;

  (三)支付處分抵押房地產(chǎn)的費用;

 。ㄋ模﹥斶抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金;

 。ㄎ澹┵r償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害;

 。┦S嗖糠滞诉給抵押人。

  處分抵押房地產(chǎn)所得價款不足以支付債務(wù)、違約金、賠償金時,抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。

  第五章 房屋租賃

  第三十五條 房屋租賃,是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。

  房屋出租人和承租人應(yīng)當簽訂書面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕和保護責任、變更和解除合同的條件、能否轉(zhuǎn)稅及違約責任等主要條款,明確雙方當事人的權(quán)利和義務(wù)。

  第三十六條 房屋租賃雙方當事人應(yīng)當自合同簽訂之日起三十日內(nèi),向房屋所在地市、縣(市)人民政府建設(shè)行政主管部門辦理房屋租賃登記備案。

  第三十七條 公有住房和廉租住房租金,應(yīng)當執(zhí)行政府價格主管部門制定的標準,其他房屋租金由租賃雙方當事人協(xié)商議定。

  以營利為目的,房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的,應(yīng)當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法按國務(wù)院規(guī)定執(zhí)行。

  第三十八條 房屋出租人出租的房屋影響承租人正常使用的,承租人有權(quán)要求出租人限期修復或者減少租金。

  房屋出租人明知其出租的房屋是危險房屋或者經(jīng)具有鑒定資質(zhì)的機構(gòu)鑒定為危險房屋的,不得出租。

  第三十九條 承租人應(yīng)當按照租賃合同約定使用房屋,不得擅自改變房屋用途或者從事違法活動。因承租人的過錯造成房屋損壞的,承租人應(yīng)當負責修復或者依法賠償。

  第六章 房地產(chǎn)中介服務(wù)

  第四十條 從事房地產(chǎn)價格評估、咨詢、經(jīng)紀等中介服務(wù)的機構(gòu),應(yīng)當領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照,并依照國家有關(guān)房地產(chǎn)中介服務(wù)從業(yè)資質(zhì)的規(guī)定,取得房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)資質(zhì)證書,在資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事中介服務(wù)活動。

  第四十一條 房地產(chǎn)中介服務(wù)從業(yè)人員,應(yīng)當依照國家有關(guān)規(guī)定,取得相應(yīng)的從業(yè)資格證書,并申請注冊后,方可在資格證書許可的范圍內(nèi)從事中介服務(wù)活動。

  房地產(chǎn)中介服務(wù)從業(yè)人員,只能受聘于一個房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu);未受聘于房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的,不得從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動。

  第四十二條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)從事中介活動,應(yīng)當根據(jù)委托查驗有關(guān)資料、查勘現(xiàn)場。委托人提供的資料不符合規(guī)定的,中介機構(gòu)應(yīng)當拒絕委托。

  第四十三條 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的過錯,致使房地產(chǎn)交易合同不能履行的,中介機構(gòu)應(yīng)當向委托人退還已收取的費用;給當事人造成損失的,依法承擔賠償責任。

  第七章 法律責任

  第四十四條 違反本條例第九條規(guī)定,未辦理登記手續(xù)的,由房地產(chǎn)所在地市、縣(市)人民政府建設(shè)行政主管部門、土地行政主管部門責令其限期辦理。

  第四十五條 違反本條例第十一條第一款規(guī)定,轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得,可以并處違法所得5%以上50%以下的罰款。

  第四十六條 違反本條例第十二條第一款規(guī)定,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令繳納土地使用權(quán)出讓金,沒收違法所得,可以并處違法所得10%以上50%以下的罰款。

  第四十七條 違反本條例第十五條第一款規(guī)定,未取得商品房預售許可證擅自預售商品房的,由商品房所在地市、縣(市)人民政府建設(shè)行政主管部門責令其停止違法行為,沒收違法所得,可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。

  第四十八條 違反本條例第十八條第一款規(guī)定,未辦理核準手續(xù)擅自現(xiàn)售商品房的,由商品房所在地市、縣(市)人民政府建設(shè)行政主管部門責令其停止違法行為,沒收違法所得,可以并處已收取的房價款1%以下的罰款。

  第四十九條 違反本條例第四十一條規(guī)定,擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動的,由省人民政府規(guī)定的部門責令其停止違法行為,沒收違法所得,并處違法所得2倍以上5倍以下的罰款;情節(jié)嚴重的,吊銷資格證書。

  第五十條 建設(shè)行政主管部門、土地行政主管部門的工作人員,在房地產(chǎn)交易監(jiān)督管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊尚未構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第八章 附則

  第五十一條 在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán),從事房地產(chǎn)交易活動,實施對房地產(chǎn)交易活動的管理,參照本條例執(zhí)行。

  第五十二條 本條例自2003年1月1日起施行。

責任編輯:莫回頭
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