影響收益性物業(yè)價(jià)值的因素很多，例如區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等等，但這些最終都表現(xiàn)在未來(lái)能夠帶來(lái)的收益這一最核心、最直接的因素上，即收益性物業(yè)只有未來(lái)能夠帶來(lái)收益，對(duì)投資者才有價(jià)值，投資者才會(huì)為了預(yù)期的投資回報(bào)購(gòu)買該物業(yè)。所以收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于下列3個(gè)因素：

①未來(lái)凈收益的大小——未來(lái)凈收益越大，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低；

②獲得凈收益期限的長(zhǎng)短——獲得凈收益期限越長(zhǎng)，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低；

③獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低。

收益性物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人通常將物業(yè)出租給他人使用。這樣，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人在租賃期間屆滿之前就放棄了占有和使用物業(yè)的權(quán)利。

《中華人民共和國(guó)合同法》第229條規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，所以，如果為買賣目的評(píng)估這類收益性物業(yè)的價(jià)值，就要考慮租約租金與市場(chǎng)租金差異的影響，特別是對(duì)于那些租約租金與市場(chǎng)租金差異較大和租賃期限較長(zhǎng)的物業(yè)。