1.根據(jù)市場(chǎng)研究的結(jié)果，選定公寓物業(yè)初始月租金水平為45美元/㎡.參考北京市公寓租賃市場(chǎng)上租金、費(fèi)用變化的規(guī)律，本投資分析中假設(shè)租金和費(fèi)用的年增長(zhǎng)率為6%.

2.目標(biāo)收益率是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)可行性的重要指標(biāo)，根據(jù)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)投資收益率的現(xiàn)狀及對(duì)未來(lái)預(yù)測(cè)的結(jié)果，取本項(xiàng)目的目標(biāo)收益率Y為18%.

3.公寓樓屬于居住物業(yè)，土地出讓年限為70年，從土地出讓合同簽訂之日開(kāi)始計(jì)算。MGM中心項(xiàng)目土地出讓合同簽署于1999年8月，因此，投資者如果從2003年購(gòu)入該公寓樓，2004年正式投入出租經(jīng)營(yíng)，則整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期限為66年。

4.公寓建筑物的折舊年限為50年，采用直線折舊法提取折舊。

5.經(jīng)過(guò)初步的分析計(jì)算，本公寓樓的可出租面積系數(shù)即可出租面積占總建筑面積的比例取為90%.

6.除1997和1998年的出租率分別為60%和80%外，其他經(jīng)營(yíng)年份的出租率均取92%.

7.假設(shè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)30年后，在第31年轉(zhuǎn)售予新的投資者，凈轉(zhuǎn)售收入的預(yù)測(cè)為第30年末凈運(yùn)營(yíng)收益除以12%的資本化率。