1.商品房買(mǎi)賣(mài)合同

商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷(xiāo)售方式；商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)�、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭(zhēng)議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項(xiàng)。

2.商品房銷(xiāo)售管理

（1）商品房銷(xiāo)售應(yīng)當(dāng)明示的相關(guān)文件。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人明示《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》、《臨時(shí)管理規(guī)約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》等；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

（2）商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)和預(yù)定。

最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中，也作出如下規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。”

（3）商品房銷(xiāo)售價(jià)格與計(jì)價(jià)方式。

商品房銷(xiāo)售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，經(jīng)濟(jì)適用住房等國(guó)家實(shí)行指導(dǎo)價(jià)格的商品房，按照有關(guān)規(guī)定定價(jià)。商品房銷(xiāo)售可以按套或單元計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。為增加透明度，減少面積爭(zhēng)議，許多城市目前要求預(yù)售商品房必須采用套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)方式。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

（4）銷(xiāo)售代理服務(wù)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)，并如實(shí)向買(mǎi)受人介紹所代理銷(xiāo)售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷(xiāo)售不符合銷(xiāo)售條件的商品房。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷(xiāo)售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

（5）商品房交付。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷(xiāo)售的新建商品住宅時(shí)，應(yīng)在住宅交付用戶的同時(shí)提供給用戶《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》�！蹲≌�質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》以購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)的套（幢）發(fā)放，每套（幢）住宅均應(yīng)附有各自的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示所委托的單位�！蹲≌�質(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅各部位、部件保修內(nèi)容與保修期作出明示。住宅保修期從開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以延長(zhǎng)上述規(guī)定的保修期，但不得不應(yīng)低于上述規(guī)定的保修期限。

《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

①開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；②結(jié)構(gòu)類(lèi)型；③裝修、裝飾注意事項(xiàng)；④上水、下水、電、燃?xì)�、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；⑤有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；⑥門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項(xiàng)；⑦配電負(fù)荷；⑧承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明；⑨其他需說(shuō)明的問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中對(duì)住戶合理使用住宅應(yīng)有提示。因用戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任；因住戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)，造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

（6）協(xié)助購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的義務(wù)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。