物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促

　　1.非業(yè)主使用人的交費(fèi)責(zé)任

　　業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是最普遍的現(xiàn)象。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人。在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理，為業(yè)主提供服務(wù)，因此，業(yè)主理所當(dāng)然的應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)支付相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用。在現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主擁有的物業(yè)，不一定為業(yè)主所占有和使用。當(dāng)業(yè)主將其物業(yè)出租給他人或者交由他人使用時，業(yè)主可以和物業(yè)使用人約定，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。實(shí)際上，物業(yè)使用人是代業(yè)主履行合同義務(wù)。鑒于物業(yè)使用人實(shí)際占有和使用物業(yè)，是真正享受物業(yè)服務(wù)的人，《條例》規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定。同時，考慮到業(yè)主畢竟是繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的第一責(zé)任人，業(yè)主的地位相對穩(wěn)定，而物業(yè)使用人并不是物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，而且變動相對較快，為了保障物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，《條例》進(jìn)一步規(guī)定，即使存在這一約定，業(yè)主仍然負(fù)連帶繳納責(zé)任。所謂連帶繳納責(zé)任，是指當(dāng)物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納的約定時，業(yè)主仍負(fù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)可以直接請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　2.未交付房屋的交費(fèi)主體

　　在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新建物業(yè)，產(chǎn)權(quán)的多元化需要一個過程。在建設(shè)單位銷售物業(yè)之前，建設(shè)單位是惟一的業(yè)主。如果建設(shè)單位聘請了物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。在物業(yè)開始銷售給眾多分散的業(yè)主時，建設(shè)單位仍然需要就沒有售出的物業(yè)以及沒有交付給業(yè)主的物業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；已經(jīng)出售并交付給業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主繳納。因?yàn)橐芽⒐�沒有售出物業(yè)的產(chǎn)權(quán)仍然屬于建設(shè)單位，作為產(chǎn)權(quán)人當(dāng)然有義務(wù)繳納服務(wù)費(fèi)用；對于沒有交付給物業(yè)買受人的物業(yè)而言，物業(yè)的實(shí)際占有人還是建設(shè)單位，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)往往也還沒有轉(zhuǎn)移給買受人，買受人也沒有享受到物業(yè)服務(wù)。因此，《條例》規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

　　3.業(yè)主委員會對欠費(fèi)業(yè)主的督促義務(wù)

　　按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金，應(yīng)當(dāng)是業(yè)主自覺履行的義務(wù)。但現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者服務(wù)資金的情況也客觀存在，有些物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的情況甚至相當(dāng)嚴(yán)重。

　　為維護(hù)物業(yè)管理活動的交易秩序，《條例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》均明確規(guī)定：對于欠費(fèi)業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主欠交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，必然影響物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，因此，業(yè)主欠費(fèi)行為不僅侵害了物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，而且也損害了其他交費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主委員會有責(zé)任也有義務(wù)代表交費(fèi)業(yè)主督促欠費(fèi)業(yè)主限期交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。對拒不交費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費(fèi)。依法追繳的方式，就是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于解決爭議條款的約定，通過仲裁或向人民法院起訴解決。