物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主確定聘用關(guān)系的法律形式是雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，只有簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，才能將各方享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)確定下來。物業(yè)管理企業(yè)通過履行物業(yè)服務(wù)合同取得經(jīng)營收益，業(yè)主通過履行付費義務(wù)得到合同約定的物業(yè)服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)合同是確立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。在物業(yè)管理活動中，物業(yè)服務(wù)合同的地位非常重要。合同是否依法訂立、合同內(nèi)容是否詳細、合同是否具有可操作性，對于維護各方在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益舉足輕重。目前，在物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的許多糾紛，與合同的不規(guī)范具有很大關(guān)系。

　　按照《合同法》的規(guī)定，民事合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同的范疇，是業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立物業(yè)服務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同的當事人中，物業(yè)管理企業(yè)具有獨立的法人資格，業(yè)主是分散的具有獨立法律人格的自然人、法人或者其他組織。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事主體的關(guān)系，不存在領(lǐng)導(dǎo)者與被領(lǐng)導(dǎo)者、管理者與被管理者的關(guān)系。雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，體現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)合同的具體內(nèi)容中。

　　在《條例》出臺前，一般將物業(yè)服務(wù)合同稱之為“物業(yè)管理合同”和“物業(yè)管理服務(wù)合同”。在實踐中，一些人望文生義，認為物業(yè)管理公司是管理者，業(yè)主是被管理者，雙方地位是不平等的。為了防止這種誤解，擺正業(yè)主和物業(yè)管理公司的地位，《條例》明確的將業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的合同定義為物業(yè)服務(wù)合同。實際上，物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)提供的是一種服務(wù)。只不過這一服務(wù)帶有“公共產(chǎn)品”的性質(zhì)，物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)時，可以按照合同的約定和業(yè)主大會的授權(quán)，對建筑物進行管理，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人們的行為進行約束。這種管理與約束，本質(zhì)上屬于為業(yè)主提供服務(wù)的范疇，與行政管理以及經(jīng)濟組織中上級對下級的管理完全是兩個概念。同時，物業(yè)管理經(jīng)濟活動的產(chǎn)生，其基本動因是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求，是業(yè)主的服務(wù)需求與物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的結(jié)合。而形成這一服務(wù)需求與提供服務(wù)關(guān)系的法律關(guān)系基礎(chǔ)就是物業(yè)服務(wù)合同。

　　一般認為，物業(yè)服務(wù)合同屬于合同法上無名合同范疇，是一類獨立的合同類型。物業(yè)服務(wù)合同與合同法上的委托合同有類似之處，又因其具有自身特征而獨立于委托合同。例如，物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)具有特定的財產(chǎn)管理內(nèi)容；物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)服務(wù)合同的受托人，具有獨立的法人資格，以自己的名義來從事管理和服務(wù)活動；物業(yè)管理企業(yè)可以自行將物業(yè)服務(wù)合同中的專業(yè)服務(wù)項目委托他人完成等。物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，決定了不能簡單地將其適用合同法關(guān)于委托合同的規(guī)定。

　　根據(jù)不同物業(yè)管理階段和不同的簽約主體，現(xiàn)實存在兩種物業(yè)服務(wù)合同。一種是在前期物業(yè)管理階段，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；一種是業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同�！稐l例》對這兩種合同有明確規(guī)定，將業(yè)主或業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的合同稱為物業(yè)服務(wù)合同，將建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的合同，稱為前期物業(yè)服務(wù)合同。