房地產(chǎn)抵押的特定概念

　　房地產(chǎn)抵押存在兩種特定的抵押情況與方式，一是在建工程抵押；二是預(yù)購商品房貸款抵押。

　　1.在建工程抵押

　　所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

　　2.預(yù)購商品房貸款抵押

　　所稱預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

　　由于抵押房產(chǎn)尚未形成，貸款銀行進(jìn)行按揭貸款存在著較大風(fēng)險，因此，貸款銀行在實施按揭貸款中均采取著規(guī)避風(fēng)險的輔助措施。貸款銀行要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對購房人貸款承擔(dān)階段性的連帶保證責(zé)任，即只要購房人停止還貸，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保證代為履行購房人的一切還貸義務(wù)，直至商品房交付并取得權(quán)屬證件后，貸款銀行與購房人正式辦妥房地產(chǎn)抵押登記。同時，貸款銀行要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售項目，必須由貸款銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)，以便對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目資金進(jìn)行監(jiān)控。此外，有的貸款銀行還要求按揭貸款購房人辦理貸款保險和進(jìn)行公證。