房產(chǎn)價格管理的對象和內(nèi)容

　　1�狈慨a(chǎn)價格管理的對象：凡是在流通領(lǐng)域內(nèi)以各種方式和價格進(jìn)行貨幣交換的房屋，或者因某種原因需要評估價值或價格的房屋，均屬于房產(chǎn)價格管理的對象。具體說來，大致有以下一些方面：（1）各類新建商品房的出售價格；（2）各種不同所有制舊房的買賣價格；（3）各類新建商品住宅和非住宅的租賃價格；（4）各種不同用途的舊房的租賃價格；（5）住房制度改革中新、舊住房的出售與出租價格；（6）機(jī)關(guān)、團(tuán)體、軍隊、學(xué)校、企事業(yè)單位之間轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)或出租房屋使用權(quán)的價格；（7）以房產(chǎn)做投資與國內(nèi)企業(yè)或外商合資、合營、合作企業(yè)的房產(chǎn)入股價格或租賃價格；（8）各類房產(chǎn)保險、納稅的基本價格；（9）拍買房產(chǎn)的標(biāo)底價格；（10）拆遷房屋的補償價格；（11）各類房產(chǎn)的抵押、典當(dāng)價格；（12）落實政策收購房屋的價格；（13）繼承、贈與、析產(chǎn)房屋的價格；（14）政府有關(guān)部門收購危險房屋的價格；（15）各類房產(chǎn)的交換價格；（16）評估企業(yè)固定資產(chǎn)的房產(chǎn)價值或價格；（17）以自有房產(chǎn)與他人合作擴(kuò)建、改建房屋的價格；（18）以其它形式買賣、租賃、交換房屋的價格。

　　以上各類房屋的價格或價值，都屬于價格管理的對象，每項價格的議定，都要事先經(jīng)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行評估。其中，屬于交易價格的，必須報房地產(chǎn)交易管理部門審核批準(zhǔn)。屬于租賃價格的，必須報房屋所在地房管機(jī)關(guān)審核同意。

　　2�狈慨a(chǎn)價格管理的內(nèi)容房產(chǎn)價格管理，既是整個商品價格管理的一部分，又是一項專業(yè)性管理。它內(nèi)容豐富，任務(wù)繁重。從房產(chǎn)的生產(chǎn)、流通到消費都需要價格管理，都含有價格管理的內(nèi)容。房產(chǎn)價格管理的主要內(nèi)容是：

　�。�1）制定房產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)：房產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)，是指一個城市同一類別等級房屋的平均價格，是進(jìn)行房產(chǎn)價格評估的依據(jù)。制定房產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)，是指政府主管部門為適應(yīng)房產(chǎn)買賣、抵押與租賃的需要，根據(jù)不同結(jié)構(gòu)、不同標(biāo)準(zhǔn)的房屋的社會平均建設(shè)成本和地段環(huán)境差價，參照市場供求狀況，對各種不同類型的房屋制定的多種買賣價格標(biāo)準(zhǔn)與多種租賃價格標(biāo)準(zhǔn)。制定房產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)的根本目的，在于保障進(jìn)入流通領(lǐng)域的房產(chǎn)以公平合理的價格成交，維護(hù)交易各方的合法經(jīng)濟(jì)權(quán)益，保持房地產(chǎn)市場價格的基本穩(wěn)定。

　　房產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)，是房產(chǎn)價格評估的準(zhǔn)繩，是審核房產(chǎn)成交價格的依據(jù)，是交易雙方議定價格的基礎(chǔ)。

　　1）制定房產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。制定房產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)，有賴于房產(chǎn)價格體系的建立，沒有健全的價格體系，就不會有完整的價格標(biāo)準(zhǔn)。目前，我國實行的國家定價、國家指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價等三種價格形式，構(gòu)成了社會商品的價格體系，也構(gòu)成了房屋商品的價格體系。有了這種價格體系，房產(chǎn)價格管理部門就可以根據(jù)房屋商品化的方針，根據(jù)房產(chǎn)所有權(quán)性質(zhì)與房屋使用性質(zhì)的不同，根據(jù)房屋商品流向與需求者經(jīng)濟(jì)承受能力的不同，分別制定不同的房產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)用于不同種類、不同方面的價格管理與評估。

　　2）各類房產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)的構(gòu)成。房產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)，一般由房屋的基價和調(diào)劑價兩部分構(gòu)成。房屋的基價，是指房屋的基本價格。房屋的調(diào)劑價是指房屋價格的調(diào)劑因素。例如，新舊房屋的買賣價格，均以建筑面積的綜合造價或重置成本價為基價，以房屋的地段環(huán)境、朝向、樓層和新舊程度等條件的差異，作為對房屋基價的調(diào)劑因素。在評估房屋基價的基礎(chǔ)上，再按調(diào)劑因素對房屋基價進(jìn)行調(diào)整，即可評出房屋買賣的具體價格。又如，新舊房屋的租賃價格，均以由幾項因素構(gòu)成的月平均租金為基價，以房屋的地段環(huán)境、朝向、樓層、設(shè)備、裝修等條件的差異，作為對租金基價的調(diào)劑因素，在評估房屋租金基價的基礎(chǔ)上，再按調(diào)劑因素對租金基價進(jìn)行調(diào)整，即可評出房屋租賃的具體價格。

　　房產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)制定以后，還要根據(jù)市場行情的變化，不斷進(jìn)行調(diào)整。新建商品房的價格標(biāo)準(zhǔn)，一般都隨著綜合造價的審定及時進(jìn)行了調(diào)整。需要定期調(diào)整價格標(biāo)準(zhǔn)的主要是舊房，調(diào)整舊房價格的周期一般以一至三年調(diào)整一次為宜。

　　3）制定房產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)的程序。制定房產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)的程序，大體可分為以下六個步驟：

　　a�碧岢鋈蝿�(wù)，明確目標(biāo)。即確定所擬房產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)的類型和依據(jù)。

　　b�闭{(diào)查研究，搜集資料。主要是通過計劃、統(tǒng)計、物價、銀行和房屋開發(fā)管理、設(shè)計、施工等部門，搜集與制定房產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)的單方造價、地段差價、市場供求狀況等數(shù)據(jù)資料。

　　c�睌M定價格標(biāo)準(zhǔn)方案。在調(diào)查研究基礎(chǔ)上，綜合房屋的單方造價與各種調(diào)劑因素的構(gòu)成情況，擬定出各類不同結(jié)構(gòu)、不同標(biāo)準(zhǔn)與不同用途的房產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)方案。

　　d�睆V泛征求有關(guān)部門意見。一般來說，要征求計劃、建設(shè)、物價、銀行、法制辦等部門的意見，對方案進(jìn)行修改、補充，使之趨于完善。

　　e�鄙蠄笫�、市人民政府審批。房產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)省、市人民政府批準(zhǔn)，方具有權(quán)威性和法律效力。

　　f�苯M織貫徹實施。房產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)省、市人民政府批準(zhǔn)頒布以后，房地產(chǎn)機(jī)關(guān)和有關(guān)部門要積極組織力量認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　�。�2）進(jìn)行房產(chǎn)價格評估：房產(chǎn)價格評估，是指對一幢房屋、一套房屋或一間房屋的具體價格或價值的評議和估算。

　　房產(chǎn)價格評估的原則是：以房屋的結(jié)構(gòu)、類型、標(biāo)準(zhǔn)、裝修、設(shè)備、新舊程度、地段環(huán)境、朝向、樓層等條件為基礎(chǔ)，以房產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，以客觀公正的立場為準(zhǔn)則，以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)方法為手段，以評定公平合理的價格為目的。

　　房產(chǎn)價格評估，既是加強房產(chǎn)價格管理的基本內(nèi)容，又是實現(xiàn)房產(chǎn)價格管理的重要手段。房產(chǎn)價格評估的內(nèi)容與房產(chǎn)價格管理的內(nèi)容相一致。通過價格評估，對各類不同的房產(chǎn)評出合理的價格，可以使國家的房產(chǎn)價格政策得以貫徹執(zhí)行，使政府制定的房產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)落在實處，進(jìn)而調(diào)控房地產(chǎn)市場，保持房產(chǎn)價格的基本穩(wěn)定。

　�。�3）審批房產(chǎn)成交價格：審批房產(chǎn)成交價格，是指一切房產(chǎn)的買賣價格和非居住用房的租賃價格，在雙方當(dāng)事人成交以前，都要經(jīng)過房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)。否則，成交的價格就是不合法的。

　　審批房產(chǎn)成交價格，主要是審查交易雙方議定的買賣或租賃價格是否符合國家和地方政府的規(guī)定，有沒有價格過高或價格過低以及隱價瞞價情況。其目的在于了解市場行情，保護(hù)合法交易，控制房價上漲幅度，保持房地產(chǎn)市場價格的基本穩(wěn)定。房地產(chǎn)機(jī)關(guān)審批房產(chǎn)成交價格，是加強房產(chǎn)價格管理的重要環(huán)節(jié)，必須認(rèn)真抓好。然而，從目前實際情況來看，許多城市尚未把房產(chǎn)成交價格的審批工作全面管理起來，尤其是對新建商品房的成交價格管得很少，甚至尚未插手管理。有的城市雖然建立了出售新建商品房的價格申報審批制度，但對開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的實際售價卻不加過問，事實上尚未全面管起來。有些公有房屋和私有房屋的買賣、租賃價格，根本沒有經(jīng)過房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)審批，就私下成交了。由此證明，當(dāng)前的價格管理工作還存在薄弱環(huán)節(jié)和漏洞，應(yīng)當(dāng)加緊努力，盡快改變這種局面。

　�。�4）查處房產(chǎn)價格違法行為：房產(chǎn)價格違法行為，是指房產(chǎn)買賣或租賃雙方當(dāng)事人違反國家和地方政府房產(chǎn)價格管理的政策規(guī)定，未經(jīng)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行評估和批準(zhǔn)，私自議價成交，任意抬高或壓低房產(chǎn)價格，隱價瞞租、偷漏稅費等違法行為。加強房產(chǎn)價格的檢查監(jiān)督，查處違法行為，是房產(chǎn)價格管理的重要環(huán)節(jié)。在私自定價成交者中，有些人是由于不了解政府的政策規(guī)定，法制觀念淡薄。而另一些人則是明知故犯，有意逃避主管部門的管理和監(jiān)督。隱價瞞價者一般是為了欺騙政府，偷漏稅費。任意抬高房價者，大多發(fā)生在機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位購租集體單位的公房或個人的私房方面。而任意壓價出售房屋者，則大多發(fā)生在機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位向職工出售公有住房方面。其結(jié)果是國家不應(yīng)該支付的房價款付出去了，國家應(yīng)該收回的房價款和有關(guān)稅費卻收不進(jìn)來，使國家、地方和單位蒙受重大經(jīng)濟(jì)損失。由此可見，查處房產(chǎn)價格違法行為，加強房產(chǎn)價格管理工作，直接關(guān)系國家、單位、個人三者利益關(guān)系，是一項極為重要的任務(wù)。

　　查處房產(chǎn)價格違法行為的重點，在于對成交的房產(chǎn)價格加強檢查監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和制止私自議價成交、隱價瞞租、任意抬高或壓低房產(chǎn)價格等不法行為。各級房產(chǎn)價格管理部門和工作人員應(yīng)當(dāng)樹立堅強的事業(yè)心與責(zé)任感，堅決同各種違反房產(chǎn)價格政策的行為作斗爭。對已經(jīng)查出的違法案件，要及時做出嚴(yán)肅處理，切實保障國家的經(jīng)濟(jì)利益不受損失，同時，保障企事業(yè)單位和個人的合法經(jīng)濟(jì)權(quán)益。