房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度

　　建設(shè)工程施工是一項復(fù)雜的生產(chǎn)活動，為保證建設(shè)工程質(zhì)量和安全施工，法律法規(guī)對建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位都規(guī)定了相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。此處僅扼要介紹開發(fā)建設(shè)單位在施工階段的有關(guān)制度。

　　1.項目報建與施工許可證制度

　　為加強對建筑活動的監(jiān)督管理，維護建筑市場秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，建設(shè)部根據(jù)《建筑法》對房地產(chǎn)開發(fā)項目提出工程報建與施工許可證制度。

　　要求從事各類房屋建筑及附屬設(shè)施建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工。建設(shè)單位在開工前，應(yīng)當向工程所在地的建設(shè)行政主管部門提請報建，并申領(lǐng)施工許可證。未取得施工許可證的建筑工程，一律不得開工。

　　建設(shè)單位申領(lǐng)施工許可證的條件如下：

　�。�1）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)。

　�。�2）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　（3）施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求。

　　（4）已經(jīng)確定施工企業(yè)。按照規(guī)定應(yīng)該招標的工程沒有招標，應(yīng)該公開招標的工程沒有公開招標，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的，所確定的施工企業(yè)無效。

　�。�5）有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計文件已按規(guī)定進行了審查。

　�。�6）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設(shè)計中，有根據(jù)建筑工程特點制定的相應(yīng)質(zhì)量、安全技術(shù)措施，并按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)。

　　（7）按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。

　　（8）建設(shè)資金已經(jīng)落實。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30%.建設(shè)單位應(yīng)當提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保。

　　2.建筑工程質(zhì)量管理制度

　　建設(shè)單位對建筑工程質(zhì)量應(yīng)當承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任主要有如下方面：

　�。�1）建設(shè)單位應(yīng)當依法對工程建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，向具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位進行招標，并不得將建設(shè)工程肢解發(fā)包。

　�。�2）建設(shè)單位應(yīng)當向勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位提供真實、準確、齊全的建設(shè)工程原始資料。

　　（3）建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證或者開工報告前，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。

　�。�4）建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本的價格競標，不得任意壓縮合理工期，不得明示或者暗示設(shè)計單位或者施工單位違反工程建設(shè)強制性標準，降低建設(shè)工程質(zhì)量，不得采購不符合設(shè)計文件和合同要求的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，不得明示或者暗示施工單位使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備。

　　（5）涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動的裝修工程，建設(shè)單位應(yīng)當在施工前委托原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案；沒有設(shè)計方案的，不得施工。

　　3.工程竣工驗收備案制度

　�。ㄩ_發(fā)、竣工、驗收已列入取消的行政許可之列）為了加強房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量的管理，根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，建設(shè)部要求縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門，對各類房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程實行竣工驗收備案制度。建設(shè)單位應(yīng)當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。辦理工程竣工驗收備案應(yīng)當提交下列文件：

　　（1）工程竣工驗收備案表；

　　（2）工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應(yīng)當包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設(shè)計文件審查意見，勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料以及備案機關(guān)認為需要提供的有關(guān)資料；

　�。�3）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用的文件；

　　（4）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；

　　（5）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。

　　商品住宅還應(yīng)當提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。