業(yè)主的權(quán)利

　　物業(yè)管理是為了全體業(yè)主的利益而產(chǎn)生的。根據(jù)條例的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理中享有的權(quán)利主要包括：

　　1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)合同是廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行綜合管理的法律文件。物業(yè)服務(wù)合同是確定業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間權(quán)利義務(wù)的基本法律依據(jù)。而業(yè)主之所以要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，最主要的目的是接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。因此，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)的權(quán)利，就是業(yè)主享有的最為基本的權(quán)利。

　　2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。

　　業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對物業(yè)管理的自治權(quán)的業(yè)主自治機構(gòu)。提議召開業(yè)主大會會議的權(quán)利應(yīng)當由業(yè)主享有，以便能夠及時解決有關(guān)業(yè)主公共利益的問題。同時，業(yè)主都是物業(yè)管理的享用者，物業(yè)管理的好壞與否直接決定了業(yè)主的利益能否得到充分的保護，因此，業(yè)主有權(quán)就物業(yè)管理的事項提出建議。

　　3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。

　　業(yè)主公約，指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。而業(yè)主大會議事規(guī)則是有關(guān)業(yè)主大會召開時應(yīng)當遵循的會議程序、決議通過的要求等有關(guān)規(guī)則。這些規(guī)約直接決定和影響業(yè)主的自治權(quán)能否得到充分有效的保護。所以，應(yīng)當賦予業(yè)主享有制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則建議權(quán)。

　　4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。

　　參加會議權(quán)包括獲得會議通知權(quán)，這就要求會議通知必須充分、明確、按時。參加業(yè)主大會，是保證業(yè)主民主表決權(quán)的前提。而投票權(quán)則是業(yè)主民主權(quán)利的實現(xiàn)。

　　5.選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)。

　　業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。業(yè)主委員會是一個物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機構(gòu)。業(yè)主能夠享有選舉業(yè)主委員會委員的權(quán)利，也決定著業(yè)主自己的意志能否在業(yè)主委員會的工作中得以傳達，從而決定業(yè)主的利益能否充分保護。同時，業(yè)主享有成為業(yè)主委員會的被選舉權(quán)。被選舉權(quán)是指業(yè)主作為物業(yè)自治管理組織的成員，有被選舉為業(yè)主委員會委員的權(quán)利。

　　6.監(jiān)督權(quán)。

　　監(jiān)督權(quán)的內(nèi)容主要包括：監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用。

　　（1）每一個業(yè)主都有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。業(yè)主委員會是業(yè)主的自治機構(gòu)，代表的應(yīng)該是業(yè)主的共同利益，其決議和行事都應(yīng)貫徹這一宗旨。但是，業(yè)主委員會的委員也具有個人利益，在監(jiān)督不力的情況下有可能會怠于行使業(yè)主們委托的各項職責。而且，個別委員還可能出于個人利益的考慮，或者是受到了物業(yè)管理公司一方的賄賂而做出損害業(yè)主公共利益的行為。同時，業(yè)主委員會也可能需要管理一些業(yè)主交納的經(jīng)費，涉及一些公共財物問題。對此，業(yè)主們都應(yīng)享有一定的監(jiān)督權(quán)，保護自身的合法權(quán)益。

　�。�2）業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同享有監(jiān)督的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主的集體委托對業(yè)主所有的物業(yè)進行管理的法律主體，其與業(yè)主處于合約中相對立的另一方，對于物業(yè)管理企業(yè)的各種管理行為，業(yè)主有監(jiān)督的權(quán)利。但應(yīng)該注意的是，業(yè)主只是有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和管理人員的工作，不得直接懲戒物業(yè)管理企業(yè)屬下的職員。業(yè)主如對某職員的工作不滿，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)提出，由管理企業(yè)采取適當?shù)奶幚泶胧�。同時，業(yè)主雖然有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費情況，但沒有檢查物業(yè)管理公司財務(wù)的權(quán)利。業(yè)主作為費用的支付人，有財產(chǎn)監(jiān)督的權(quán)利，但行這些權(quán)利的方式并不是通過業(yè)主私人檢查管理企業(yè)的賬目。檢查公司賬目的目的是為了監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)支出的公開性與透明度，檢查其是否符合預(yù)算項目，有沒有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主。但是，物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)賬目除了應(yīng)該對業(yè)主負責外，仍有自己各種經(jīng)濟上的合法運作。根據(jù)我國會計制度的規(guī)定，任何人都不能以個人的身份檢查企業(yè)賬目并作出有法律效力的審計證明。所以，業(yè)主并沒有權(quán)利直接檢查物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)賬目。而且，如果每個業(yè)主都根據(jù)自己的意愿隨意要求檢查企業(yè)賬目，也會影響物業(yè)管理企業(yè)日常的正常運作。業(yè)主要行使此項監(jiān)督權(quán)，檢查物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)支出情況，應(yīng)該向業(yè)主委員會提出請求，由業(yè)主委員會委托專業(yè)事務(wù)所來檢查。只有國家法律認同的會計師事務(wù)所才能提供有效的審計報告以達到查賬的目的，維護雙方的合法權(quán)益，同時也真正地幫助業(yè)主行使自己合法的監(jiān)督權(quán)。

　�。�3）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地因為并非業(yè)主所獨有，關(guān)于其使用情況對于業(yè)主來說不如自己的物業(yè)清楚，所以業(yè)主享有關(guān)于其使用情況的知情權(quán)并對該物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用進行監(jiān)督。

　　（4）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用。專項維修資金如果不有效的加以監(jiān)督，可能導(dǎo)致濫用。所以，業(yè)主享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用的監(jiān)督權(quán)。

　　7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　業(yè)主的權(quán)利可能還會在其他法律、法規(guī)中作出規(guī)定，對于這些權(quán)利業(yè)主也當然享有。例如，業(yè)主對已經(jīng)得到履行的房屋買賣合同和房屋產(chǎn)權(quán)證所確定面積享有所有權(quán)。除此之外，業(yè)主對走道、門廳等共有部分及根據(jù)同一系列合同出售的小區(qū)內(nèi)的草坪、道路等根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論和法律規(guī)定與其他業(yè)主共同享有所有權(quán)和使用權(quán)。業(yè)主有權(quán)對享有所有權(quán)的房屋依法出售、贈與、出租、出借、抵押等處分，不受其他業(yè)主、業(yè)主自治機構(gòu)和物業(yè)管理企業(yè)的非法干涉。