國家鼓勵物業(yè)管理依靠科技進步提高管理和服務水平

　　第四條 國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

　　「釋義」 本條是關于國家鼓勵物業(yè)管理依靠科技進步提高管理和服務水平的規(guī)定。

　　物業(yè)管理作為我國新興的轉型性行業(yè)，正在迅速發(fā)展與崛起，它是改革、開放以及建立社會主義市場經(jīng)濟的客觀需要，是我國城鄉(xiāng)住宅房屋管理體制由粗放型管理向集約型與現(xiàn)代化管理轉換的客觀需要。因而，其管理與服務職能的發(fā)揮，必須最大限度地使用現(xiàn)代化手段，如科技創(chuàng)新手段、計算機管理手段等，去實施硬件（如房屋、設備與設施等）和軟件（如產(chǎn)權、產(chǎn)籍、組織制度、管理方法等）的科學管理，通過內(nèi)部不同層次的管理活動，進而達到科學化、制度化與規(guī)范化管理以及管理層與作業(yè)層人員素質(zhì)不斷提高的目的，即實現(xiàn)管理現(xiàn)代化，從而不斷提高物業(yè)服務水平。物業(yè)管理現(xiàn)代化，是指在物業(yè)及其物業(yè)管理中，以現(xiàn)代技術創(chuàng)新和科學管理為宗旨，運用現(xiàn)代化管理手段，使物業(yè)的硬件與軟件管理，走向科學化、制度化與規(guī)范化管理的活動過程。物業(yè)管理現(xiàn)代化的實際意義就在于：

　　首先，它要求管理思想更新。即要確立現(xiàn)代企業(yè)管理意識，包括經(jīng)營戰(zhàn)略、市場觀念、資金運用、服務質(zhì)量、時間、效益等觀念更新。也就是說要打破傳統(tǒng)的行政福利性的房產(chǎn)管理理念，樹立起社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)管理新思想、新觀念。

　　其次，它是實現(xiàn)組織管理現(xiàn)代化的需要。就是根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)組織原則，建立和完善企業(yè)管理體制，設置和選擇管理組織機構，目的是提高工作效率，適應房地產(chǎn)物業(yè)管理需要。

　　第三，它是管理方法實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要標志。就是要根據(jù)企業(yè)自身的技術水平，選用一系列與其相應的現(xiàn)代管理方法，如現(xiàn)代經(jīng)營決策方法、計劃管理方法、經(jīng)濟數(shù)學方法等等。

　　第四，它是管理手段實現(xiàn)現(xiàn)代化管理的反映。就是要運用一系列企業(yè)現(xiàn)代管理必須的管理工具，如先進的監(jiān)控手段、電子計算機、管理信息系統(tǒng)等等。

　　第五，它是實現(xiàn)管理人才現(xiàn)代化需要。人才現(xiàn)代化是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化實現(xiàn)的根本。一切先進的管理方法、手段都要在人的使用下才能發(fā)揮作用。管理人才現(xiàn)代化就是要培訓和造就一大批掌握現(xiàn)代管理藝術，具有指揮才能、參謀才能、監(jiān)督、執(zhí)行才能和各種專業(yè)知識的現(xiàn)代管理人才。

　　為實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理的現(xiàn)代化管理內(nèi)容，其途徑是多方面的，一般說，應從以下幾個方面人手：

　　1.樹立全新的管理思想，是實現(xiàn)管理現(xiàn)代化的基礎。

　　要實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化，首先要轉變思想觀念，即從傳統(tǒng)的行政性福利性的房管模式向社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的經(jīng)營型現(xiàn)代化管理模式轉變。這種思想觀念的轉變是市場經(jīng)濟的發(fā)展要求的。物業(yè)管理現(xiàn)代化不能受傳統(tǒng)觀念的束縛，樹立全新的管理思想是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的根本途徑。

　　2.組建全新的物業(yè)管理組織機構，是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的保證。

　　物業(yè)管理機構現(xiàn)代化，就是按照現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展要求，不斷地調(diào)整、完善企業(yè)化管理組織，使其達到管理與服務的同步發(fā)展。一般情況下，物業(yè)的組織機構是否保證了管理現(xiàn)代化的實施，其衡量標準主要包括三個方面：

　　第一，小區(qū)物業(yè)管理組織機構的建立，應符合管理工作的一般規(guī)律，即是否符合規(guī)范化管理的要求；是否能滿足管理職能間的內(nèi)在聯(lián)系；是否能滿足小區(qū)物業(yè)管理與服務的特殊要求。最終能促進物業(yè)的管理與發(fā)展。

　　第二，小區(qū)物業(yè)管理組織的現(xiàn)代化程度，是否已達到管理組織原則要求的驗收標準，是否具備同行業(yè)領先水平。

　　第三，衡量小區(qū)物業(yè)管理組織機構是否現(xiàn)代化的重要標準，就是看物業(yè)管理與服務，是否達到質(zhì)量優(yōu)，維修工期短，維修成本低，用戶是否滿意；企業(yè)化管理與服務的整體效益（即社會效益和企業(yè)效益）是高還是低，以經(jīng)濟效益的高低可以反映出管理組織是否適應管理的要求，也體現(xiàn)著管理組織機構發(fā)揮職能作用的程度。

　　以上三個標準主要是從質(zhì)的規(guī)定性上來衡量物業(yè)管理組織機構的現(xiàn)代化程度，其中，第三條效益標準可以用一系列指標來反映企業(yè)的經(jīng)濟效益，即從量的方面來衡量，反映管理組織現(xiàn)代化的實現(xiàn)程度。在實際工作中，也可以從縱向與橫向兩個方面進行衡量，縱向衡量就是把企業(yè)管理組織的過去與現(xiàn)在進行比較，反映企業(yè)管理組織的發(fā)展階段與程度；橫向衡量就是把我國小區(qū)物業(yè)管理組織機構的現(xiàn)代化程度與同期的行業(yè)內(nèi)、行業(yè)外的先進企業(yè)管理現(xiàn)代化相比較，反映兩者之間的差距，通過對上述三個方面的縱向與橫向的衡量，也能夠從不同側面看出小區(qū)物業(yè)管理組織現(xiàn)代化的程度。

　　3.運用現(xiàn)代化管理方法，是物業(yè)管理現(xiàn)代化的重要途徑。

　　現(xiàn)代管理方法的種類很多，對于小區(qū)物業(yè)管理來說，現(xiàn)代管理方法在各業(yè)務職能管理領域的應用是比較重要的，因為它有助于各專業(yè)人員根據(jù)實際工作需要，有重點地學習和掌握與本職能管理有關的現(xiàn)代管理方法，便于有關部門組織現(xiàn)代管理方法的培訓，還有利于現(xiàn)代管理方法按職能配套應用，以便更好地發(fā)揮職能作用。在各業(yè)務職能管理領域中，可以采用如下現(xiàn)代化管理方法：（1）管理決策方法，包括：市場調(diào)查法、預測法、決策法、維修評估法和信息分析法等。（2）計劃管理法，包括：全面計劃管理、網(wǎng)絡計劃技術、維修投入產(chǎn)出等方法。（3）物資管理法，包括：全面房屋與設備維修管理、物資的保管、物資質(zhì)量標準等方法。（4）理財方法，包括：全面經(jīng)濟核算、目標成本、價值工程等方法。

　　采取多種途徑，推行現(xiàn)代化管理方法在小區(qū)物業(yè)管理中的應用，將有助于提高物業(yè)的管理水平，有益于物業(yè)管理現(xiàn)代化的實現(xiàn)。

　　4.提高小區(qū)物業(yè)管理人員的綜合水平，是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的關鍵。

　　物業(yè)管理人才的現(xiàn)代化，是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的根本所在。管理人才的現(xiàn)代化，從管理者個體來說，主要包括：管理人員的素質(zhì)、能力、知識結構等方面的優(yōu)化，以適應企業(yè)管理現(xiàn)代化的要求。

　　目前，小區(qū)物業(yè)管理人員在綜合管理水平上參差不齊，究其原因主要是由于物業(yè)管理的廣泛性和復雜性對物業(yè)管理人員的綜合能力提出的較高的要求所致。而我國小區(qū)物業(yè)管理起步較晚。對管理人員綜合能力的培訓雖已全面啟動，但大面積的開展持證上崗培訓的力度不足。只有全面提高管理人員的綜合水平的培訓，才有益于小區(qū)物業(yè)全員素質(zhì)的提高，才能保證小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的實現(xiàn)。