物業(yè)的重新購建價格

　　重新購建價格又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。其中，重新取得可簡單地理解為重新購買，重新開發(fā)建設(shè)可簡單地理解為重新生產(chǎn)。把握重新購建價格的概念還應(yīng)特別注意下列3點：

　�、僦匦沦徑▋r格是估價時點時的價格。如在重新開發(fā)建設(shè)的情況下，重新購建價格是在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，按照估價時點時的物業(yè)價格構(gòu)成來測算的；

　�、谥匦沦徑▋r格是客觀的價格。具體來說，重新取得或重新開發(fā)建設(shè)的支出，不是個別單位或個人的實際耗費，而是必需的耗費，應(yīng)能體現(xiàn)社會或行業(yè)的平均水平，即是客觀成本而不是實際成本。如果超出了社會或行業(yè)的平均水平，超出的部分不僅不能構(gòu)成價格，而且是一種浪費；而低于社會或行業(yè)平均水平的部分，不會降低價格，只會形成個別單位或個人的超額利潤；

　�、劢ㄖ�物的重新購建價格是全新狀況下的價格，土地的重新購建價格是估價時點狀況下的價格。

　　因此，建筑物的重新購建價格中未扣除建筑物的折舊，而土地的增減價因素一般已考慮在其重新購建價格中。例如，估價對象的土地是10年前取得的商業(yè)用途法定最高年限40年的土地使用權(quán)，求取其重新購建價格時不是求取其40年的土地使用權(quán)的價格，而是求取其30年的土地使用權(quán)的價格。如果該土地目前的交通條件比10年前有了很大改善，求取其重新購建價格時不是求取其10年前交通狀況下的價格，而是求取其目前交通狀況下的價格。

　　求取房地的重新購建價格有兩大路徑：一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，而是模擬物業(yè)開發(fā)商的物業(yè)開發(fā)過程，在物業(yè)價格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來求��；二是將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，先求取土地的重新購建價格，再求取建筑物的重新購建價格，然后將兩者相加來求取。后一種路徑適用于土地市場上以能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的熟地交易為主的情況。

　　求取土地的重新購建價格，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，然后采用市場法等求取該土地的重新購置價格。這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開發(fā)成本的土地。求取土地的重新購建價格，也可以采用成本法求取其重新開發(fā)成本。因此，土地的重新購建價格可以分為重新購置價格和重新開發(fā)成本。求取建筑物的重新購建價格，是假設(shè)該建筑物所占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為空地，除了建筑物不存在之外，其他狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤；也可以設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商（建筑施工企業(yè)）建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費用（即建筑工程價款或工程承發(fā)包價格），再加上發(fā)包人所必需的其他支出（如管理費、投資利息、稅費等）。

　　建筑物的重新購建價格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價格和重建價格。重置價格又稱重置成本，是指采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。重建價格又稱重建成本，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤�？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。

　　重置價格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果。由于技術(shù)進(jìn)步，使原有的許多設(shè)計、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過時落后或成本過高，而采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會降低，因此，重置價格通常要比重建價格低。有特殊保護(hù)價值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價格。一般建筑物適用重置價格。因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使“復(fù)制”有困難的建筑物，一般只有使用重置價格。