商品房預(yù)售管理

　　商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給商品房預(yù)購人，由商品房預(yù)購人支付購房定金或房價款的行為。由于從預(yù)售到竣工交付的時間一般較長，具有較大的風(fēng)險性和投機性，涉及廣大購房者的切身利益。為規(guī)范商品房，加強對商品房的預(yù)售管理，保障購房人的合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理辦法》規(guī)定商品房預(yù)售實行預(yù)售許可和商品房預(yù)售合同登記備案制度。建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》對商品房預(yù)售管理的有關(guān)問題做了進一步細化。

　　1.商品房預(yù)售的條件

　　《城市房地產(chǎn)管理法》和《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》等規(guī)范性文件規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當符合以下條件：

　�。�1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用產(chǎn)權(quán)書；

　　（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

　�。�3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

　�。�4）開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

　　商品房預(yù)售許可的最低規(guī)模不等小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。

　　2.商品房預(yù)售許可

　　目前我國實行商品房預(yù)售許可制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》，方能預(yù)售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》，售樓廣告和說明書中應(yīng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準文號。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房銷售或者發(fā)布廣告。未取得《商品房預(yù)售許可證》的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預(yù)付款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當提交下列證件及資料：（1）商品房預(yù)售許可申請表；（2）開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；（3）土地使用產(chǎn)權(quán)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（4）投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；（5）工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明；（6）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當附預(yù)售商品房分層平面圖。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預(yù)售許可證》。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向商品房預(yù)購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當載明《商品房預(yù)售許可證》的批準文號。

　　3.商品房預(yù)售合同登記備案

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當與商品房預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

　　4.預(yù)售商品房的權(quán)屬登記

　　商品房預(yù)購人應(yīng)當在預(yù)購商品房交付使用之日起90日內(nèi)，依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，商品房預(yù)購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。