物業(yè)管理的概念

　　物業(yè)管理，可以從廣義和狹義兩個(gè)方面定義。廣義的物業(yè)管理，是不動(dòng)產(chǎn)管理活動(dòng)的總稱，是指業(yè)主通過(guò)自行管理、委托其他管理人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方式，對(duì)其所有的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理的活動(dòng)（參見(jiàn)《物權(quán)法》第八十一條）。狹義的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)（參見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條）。除特別說(shuō)明外，本書內(nèi)容中所涉及的關(guān)于“物業(yè)管理”的表述，都指的是狹義的物業(yè)管理。

　　業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，有權(quán)根據(jù)不同情況，對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施選擇不同的管理方式：一是業(yè)主自己進(jìn)行管理；二是將不同的服務(wù)內(nèi)容分別委托給不同的專業(yè)服務(wù)企業(yè)；三是統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供綜合管理服務(wù)。在尊重業(yè)主自主選擇權(quán)的前提下，提倡按照市場(chǎng)規(guī)則推行委托專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理（即狹義的物業(yè)管理），是現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理政策的基本導(dǎo)向。2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）中對(duì)“物業(yè)管理”的定義，正是以此為出發(fā)點(diǎn)和基本目標(biāo)的。具體來(lái)說(shuō)，我們可以從三個(gè)方面理解物業(yè)管理的概念。

　　（一）物業(yè)管理是業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理方式

　　雖然法律并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)管理物業(yè)，但是業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身就是行使自主權(quán)的一種方式，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。同時(shí)，將業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開(kāi)，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理是一種市場(chǎng)行為、市場(chǎng)關(guān)系和市場(chǎng)活動(dòng)，必須遵守市場(chǎng)規(guī)則。不僅如此，業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須在平等、自愿、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上，必須通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制進(jìn)行，必須納入市場(chǎng)秩序。制定市場(chǎng)規(guī)則，維護(hù)市場(chǎng)秩序，是政府履行物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管職能的重要手段。因此，業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來(lái)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的，必須遵守物業(yè)管理的市場(chǎng)秩序，服從政府主管部門按照《條例》進(jìn)行的監(jiān)管。

　�。ǘ�）物業(yè)管理的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同

　　物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)，是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的進(jìn)行的一項(xiàng)交易。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，交易的進(jìn)行主要通過(guò)合同作為紐帶完成的，交易的雙方就是合同的主體。物業(yè)管理作為一種市場(chǎng)行為，是通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂和履行得以實(shí)現(xiàn)的。物業(yè)服務(wù)合同，是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議，是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之問(wèn)被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系，明確了物業(yè)管理活動(dòng)的基本性質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。

　�。ㄈ�）物業(yè)管理的內(nèi)容是維修、養(yǎng)護(hù)、管理物業(yè)以及維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序物業(yè)管理的內(nèi)容主要有兩方面

　　一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)、裝飾裝修管理等服務(wù)。在履行物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)義務(wù)的前提下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以接受業(yè)主和使用人的委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，例如，利用物業(yè)資源和客戶資源開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，為業(yè)主提供租賃服務(wù)管理、物業(yè)招商、營(yíng)銷策劃、銷售代理等不動(dòng)產(chǎn)投資理財(cái)服務(wù)。