房地產(chǎn)抵押的主要原則

　　（一）房地產(chǎn)抵押應當遵循民事法律原則

　　抵押雙方當事人應當依據(jù)民事法律原則確定以下事項：

　　1.設定房地產(chǎn)抵押時，抵押房地產(chǎn)的價值可以由抵押當事人協(xié)商議定，雙方當事人也可以協(xié)商由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

　　2.抵押權(quán)人為避免抵押房屋因遭受人為損壞或自然災害而出現(xiàn)的風險，要求抵押人辦理房產(chǎn)保險的，雙方當事人應當協(xié)商議定。抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>

　　3.企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權(quán)利和義務由變更后的法人享有和承擔。

　　4.抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應當繼續(xù)履行原抵押合同。

　　（二）房地產(chǎn)抵押中的房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押權(quán)設定應當一致

　　建設部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。”“以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押。”

　　（三）抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值

　　房地產(chǎn)抵押是為擔保債權(quán)而建立的法律關(guān)系，因此抵押物的價值必須高于所擔保的債權(quán)，否則就無法成就所擔保的債權(quán)。根據(jù)這一原則，房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但再次抵押所擔保的債權(quán)不得超出余額部分。同一房地產(chǎn)設定兩個以上抵押權(quán)的，抵押人應當將已經(jīng)設定過的抵押情況告知抵押權(quán)人，以便抵押人測算擔保價值。對以兩宗以上房地產(chǎn)設定同一抵押權(quán)的，兩宗以上房地產(chǎn)視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當事人另有約定的除外。