（一）物業(yè)權(quán)屬概述

　　1.物業(yè)權(quán)屬的概念和特征

　　物業(yè)權(quán)屬，是指物業(yè)權(quán)利在主體上的歸屬狀態(tài)。物業(yè)權(quán)屬和物業(yè)權(quán)利是密切聯(lián)系又相互區(qū)別的兩個(gè)概念。

　　物業(yè)作為不動(dòng)產(chǎn)，是人們生產(chǎn)和生活所必不可少的物質(zhì)條件，因此法律對(duì)其權(quán)利的產(chǎn)生、變動(dòng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，一般以國家行政主管部門登記為要件，否則不發(fā)生法律效力。由此可見，物業(yè)權(quán)利的存在是有關(guān)權(quán)力部門對(duì)其權(quán)利歸屬狀態(tài)進(jìn)行確認(rèn)登記的前提和基礎(chǔ)，而物業(yè)權(quán)屬制度不僅是對(duì)物業(yè)權(quán)利合法性的確認(rèn)，更是對(duì)物業(yè)權(quán)利的重要的必要的保障。

　　兩者的不同之處在于：物業(yè)權(quán)利指的是權(quán)利主體依法可為一定行為或不為一定行為或要求他人為一定的行為，側(cè)重于權(quán)力本身所具有的內(nèi)容。而物業(yè)權(quán)屬則更強(qiáng)調(diào)權(quán)利與權(quán)利主體的聯(lián)系，是有關(guān)行政主管部門依法行使行政管理職能進(jìn)行確權(quán)后的結(jié)果。

　　2.物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理和物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記

　　在通常情況下，物業(yè)產(chǎn)權(quán)是一個(gè)統(tǒng)一的概念，它包括房產(chǎn)權(quán)和地產(chǎn)權(quán)兩方面的內(nèi)容。根據(jù)我國法律，城市房屋的產(chǎn)權(quán)與該房屋占有土地的使用權(quán)人實(shí)行權(quán)利人一致的原則，除法律法規(guī)另有規(guī)定以外，不得分離。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理是國家依法對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)和變更，以及由此發(fā)生的各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系的協(xié)調(diào)處理所采取的一系列措施，如產(chǎn)權(quán)調(diào)查、確認(rèn)、登記等方面措施的總和。

　　我國《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：“國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”《土地管理法》第13條規(guī)定：“依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。”《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家保護(hù)。”

　�。ǘ�）物業(yè)權(quán)利

　　物業(yè)權(quán)利是指業(yè)主、非業(yè)主使用人及他項(xiàng)權(quán)利主體根據(jù)有關(guān)法律規(guī)范通過各種途徑取得的以物業(yè)的所有權(quán)為核心，包括物業(yè)使用權(quán)、物業(yè)抵押權(quán)、物業(yè)典權(quán)等內(nèi)容的權(quán)利束。物業(yè)權(quán)利是一種物權(quán)。所謂物權(quán)，是指權(quán)利人在法定范圍內(nèi)按照自己的意志支配自有物或者授權(quán)支配他人的物，直接享有物的效益的排他性財(cái)產(chǎn)權(quán)。但物業(yè)權(quán)利客體的范圍較物權(quán)客體的范圍要窄得多。

　　物業(yè)所有權(quán)是指所有人對(duì)其物業(yè)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。物業(yè)所有權(quán)是物業(yè)產(chǎn)權(quán)中的核心權(quán)利，是最完全的權(quán)利，是其他物業(yè)權(quán)利的源泉。

　　物業(yè)所有權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)物業(yè)可以行使占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。