主輔分離房產(chǎn)是指從國有大中型企業(yè)分離出，由房產(chǎn)管理部門接收，實(shí)行系統(tǒng)化、專業(yè)化管理的房產(chǎn)。實(shí)行委托經(jīng)營，獨(dú)立建帳，獨(dú)立核算的管理原則。主輔分離房產(chǎn)受歷史原因、管理體制及自身特點(diǎn)的影響，存在諸多問題。

　　1、房屋設(shè)施嚴(yán)重老化，維修欠賬多。主輔分離房產(chǎn)大多建于七、八十年代，也有建于五六十年代，樓齡相對較長，回報(bào)率已出現(xiàn)負(fù)值。原產(chǎn)權(quán)單位因經(jīng)濟(jì)效益差，這部分房產(chǎn)長年失修失養(yǎng)，造成房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備老化，功能盡失。有的連最基本的住用功能都無法滿足。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建，垃圾遍地，道路、綠地破損嚴(yán)重，滿目瘡痍。盡管這部分房產(chǎn)接管后要進(jìn)行綜合維修，但只能改善基本功能，無法從本質(zhì)上徹底解決，給日后的管理工作帶來困難。

　　2、房產(chǎn)管理資料不健全，管理不到位。主輔分離房產(chǎn)普遍存在管理混亂，各類管理資料的不完善，給正常的房屋修繕和管理工作帶來困難，特別是《土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》“兩證”不全，也嚴(yán)重阻礙了接管工作的順利進(jìn)行。這部分企業(yè)房產(chǎn)大多是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物，無規(guī)劃、無用地許可、無開竣工報(bào)告，有的甚至未驗(yàn)收就進(jìn)駐使用，造成日后管理的不安全因素。

　　主輔分離房產(chǎn)大部分由企業(yè)內(nèi)部自行組建的房管科管理，帶有濃厚的福利性，加之管理人員的自身素質(zhì)和管理水平的局限性，無法實(shí)行正規(guī)的管理。管理工作仍局限于管理與被管理的關(guān)系中，住戶對物業(yè)管理的服務(wù)概念淡薄。后期因企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益每況愈下，無暇顧及這部分房產(chǎn)修繕和管理，使管理工作基本處于失控狀態(tài)。這也是主輔分離工作實(shí)施的重要原因之一。

　　3、住戶與原單位矛盾突出，管理難度大。除產(chǎn)權(quán)單位房產(chǎn)管理不到位外，拖欠職工工資及福利等問題，加大了矛盾，都給接管后的各項(xiàng)管理工作設(shè)置了障礙，增加工作難度。住戶對原產(chǎn)權(quán)單位的不滿，很有可能轉(zhuǎn)嫁給現(xiàn)管理單位，特別是涉及物業(yè)收費(fèi)問題，會出現(xiàn)大范圍拒交現(xiàn)象。物業(yè)管理行業(yè)屬服務(wù)密集型行業(yè)，附加值小，盈利率低，舊住宅小區(qū)缺少自身造血功能，如果收費(fèi)率低，在管理經(jīng)費(fèi)無法保證的情況下，將嚴(yán)重阻礙物業(yè)管理的進(jìn)程。