隨著房地產(chǎn)市場競爭加劇，各種因素導(dǎo)致建造成本急劇增加，如何在保證建筑質(zhì)量品質(zhì)同時降低建設(shè)成本提高建設(shè)速度，使建設(shè)開發(fā)階段走上精細(xì)化工廠化，從而在日趨激烈的市場競爭中使公司脫穎而出，精細(xì)化將成為我們獲得生存發(fā)展的法寶。

　　公司自成立已有十四個年頭了，這十四年來正是中國房地產(chǎn)業(yè)從無到有從低谷到顛峰的十四年，十四年后的今天中國的房地產(chǎn)市場正在回歸理性和健康，2008與其說是中國房地產(chǎn)市場拐點年到不如說是中國房地產(chǎn)行業(yè)真正進(jìn)入發(fā)展軌道的一年，大浪淘沙因為有大浪才能淘出真金，從前的房地產(chǎn)市場因為缺少有效的競爭機(jī)制所以魚龍混雜，如今在市場預(yù)期悲觀、行業(yè)利潤下降、投資風(fēng)險加大的客觀因素下，行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的企業(yè)將會逐步脫穎而出逐步發(fā)展壯大，而一些利用非法資源謀取短期利益的項目公司將越來越少，越來越難以生存。作為世界上人口最多，發(fā)展最快的國家我國住房供應(yīng)總體仍然緊張，隨著中小城市城市化進(jìn)程不斷加大，大型城市舊城改造居住條件不斷改善，整個市場對住宅需求并未減少。只要我們能夠把握住市場，分清哪些市場是最需要最重要的，緊緊把握市場我們就能不斷的發(fā)展壯大，成為最優(yōu)秀的城市住宅運(yùn)營商。

　　我公司從提出精細(xì)化至今在精細(xì)化得到路上走的似乎并不順暢，這其中既有內(nèi)部原因也有外部客觀原因，一直以來整個房地產(chǎn)行業(yè)總體是一個粗放型產(chǎn)業(yè)，高投入高回報，周期短見效快，不管開發(fā)企業(yè)是龍是蟲、管理優(yōu)秀或混亂只要能拿到好地就能發(fā)財，所以企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人往往用最大的精力投入到了拿地、跑關(guān)系、和銷售上去了，對企業(yè)運(yùn)行管理研究不夠，精細(xì)化管理僅僅停留在紙上難以落實。隨著市場競爭的加劇，精細(xì)化將成為一個企業(yè)的核心競爭力，精細(xì)化將會成為企業(yè)發(fā)展的潤滑劑確保企業(yè)在市場的驚濤駭浪中快速平穩(wěn)前行。

　　我作為一個入職兩年的行業(yè)新人，缺少對整個產(chǎn)業(yè)鏈的全面深入的了解，所以只能從我所在崗位角度，根據(jù)我所經(jīng)歷的一個項目談?wù)勎覍�工程施工階段的精細(xì)化管理的想法。

　　工程管理精細(xì)化：所謂精細(xì)化我覺得其實并沒有多少玄妙的東西，只不過是將我們在實際工作中碰到的問題及解決辦法總結(jié)并形成制度傳承下去，事無巨細(xì)從細(xì)節(jié)入手做好小事防患于未然。

　　工程精細(xì)化的目的：解決施工中各方矛盾與爭議，方便各方施工，便于管理。使我們所有的爭議得到事前控制，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上提高各方工作效率與利潤，節(jié)省我方工期與管理資源。我個人認(rèn)為可以從以下幾個方面入手解決。

　　1、智能化。主要是各種影像資料的保留與工地施工期間管理。

　　當(dāng)今社會各種新技術(shù)相繼出現(xiàn)，但這些日新月異的新技術(shù)發(fā)展似乎對我們工程建設(shè)影響非常小，我認(rèn)為我們應(yīng)該充分利用現(xiàn)代技術(shù)為我們服務(wù)。安全防盜是一個工地安全生產(chǎn)的保證，我建議在現(xiàn)場有必要加裝攝像頭這樣可以節(jié)省大量人力成本，對現(xiàn)場施工控制有很好作用。物業(yè)公司早期介入，特別是進(jìn)入裝修階段，現(xiàn)場施工單位復(fù)雜現(xiàn)場存放東西較多，需要由物業(yè)公司正規(guī)保安介入，費用可以由施工單位均攤，這將大大降低工地被盜的風(fēng)險。

　　樓座防盜。每個樓座都應(yīng)有裝修大包單位設(shè)保安。一層門窗封閉，在智能門未安裝前裝飾單位應(yīng)該將一層次要入口全部封閉。

　　影像資料保留是指主要包括工程施工關(guān)鍵工序及隱蔽工程，這些資料可以有效的解決日后產(chǎn)生的爭端，保留范圍可以由成本及工程部門制定。作為天泰標(biāo)準(zhǔn)。工程例會應(yīng)該保留影響資料，工程例會因為信息量比較大僅靠會議紀(jì)要不能保證例會內(nèi)容的全面落實執(zhí)行，應(yīng)該留下影音資料。

　　電梯使用。電梯的滯后安裝雖然理論上保證了電梯的維護(hù)，但電梯的不能使用嚴(yán)重增大了室內(nèi)施工單位的施工成本與難度，使工期拖后，所以我們在做好電梯保護(hù)的前提下電梯越早投入使用越好，在土建階段我們應(yīng)該定下電梯廠家及做好土建預(yù)留，裝修開始就應(yīng)該電梯正常使用，運(yùn)行費用由甲方墊付，施工單位繳納電梯使用費。電梯的運(yùn)行維護(hù)費及電費等應(yīng)該在電梯合同談判時就約定好。

　　2、精細(xì)化

　　精細(xì)化是一個產(chǎn)業(yè)走向成熟的最終結(jié)果，我們現(xiàn)階段仍然是粗方式管理，如何提高我們的管理績效成為一支精銳之師也要從精細(xì)化中尋找答案。

　　首先我們從設(shè)計階段開始，從戶型設(shè)計上我們應(yīng)該去繁就簡開發(fā)幾種相對穩(wěn)定的戶型與建筑形式。戶型與建筑形式并非越創(chuàng)新越好，人們對建筑形式的要求相對來說比較統(tǒng)一。寬敞明亮舒適即可。我們每期裝修風(fēng)格及戶型應(yīng)該控制到十個以內(nèi)。土建階段最重要的是管線與上下水系統(tǒng)預(yù)留預(yù)埋，此工作做好將避免裝修時的大量改線，而管線中廚衛(wèi)最重要，要充分考慮油煙機(jī)水盆燃?xì)獾南鄬ξ恢茫�衛(wèi)生間浴盆與馬桶隔斷等相對位置。

　　我建議在預(yù)埋絲堵時我們可以做一些創(chuàng)新工作，絲堵拆卸與維修漏水為裝修階段留下了大量的安全隱患，我建議土建預(yù)留時可將絲堵彎頭出墻20mm，絲堵用塑料絲堵，裝修時我們傳統(tǒng)做法是將絲堵部分套割貼磚，我們可以在此位置用特制的可拆卸的墻磚（如鋁板）維修時可方便拆卸。廚房位置窗可以做成推拉或下有固定扇的，防止水龍頭礙事。施工階段室內(nèi)洞口應(yīng)比規(guī)范加大，可以制定天泰標(biāo)準(zhǔn)，然后土建預(yù)留洞口根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)留設(shè)。門口加大加高可以使室內(nèi)面積感覺增大并可以提高實用性。衛(wèi)生間下水套管不可用混凝土封堵應(yīng)用塑料封帽，防止下水管堵塞，空調(diào)套管應(yīng)外側(cè)帶蓋，內(nèi)外都出墻5cm。

　　室內(nèi)配電箱預(yù)埋應(yīng)方正，應(yīng)該考慮安裝可以調(diào)整的，土建階段衛(wèi)生間廚房應(yīng)按毛坯標(biāo)準(zhǔn)，吊模平整，在裝修介入前必須每套房子都做一個驗收表，給每套房子都做一個電子檔案，內(nèi)容應(yīng)包括開間、凈高、軸線偏移、大小頭極點誤差，墻面垂直度，地面平整度，天花是否順平，各種預(yù)埋預(yù)留構(gòu)件是否合理，尺寸及位置是否統(tǒng)一。門窗洞口應(yīng)重點檢查。

　　精細(xì)化還包括各種關(guān)系的梳理和協(xié)調(diào)的精細(xì)化，各方最為矛盾及影響工期浪費時間資源的有：成品保護(hù)及責(zé)任移交劃分，水電費及簽證問題……我們首先解決水電費爭議，一般裝飾階段供電仍為土建供電（合同約定）裝飾大包單位負(fù)責(zé)每月交電費。這幾個月可以由我方墊付并從5%押金中扣除。不能允許因為出現(xiàn)電費爭議而發(fā)生停電耽誤工期的現(xiàn)象，每個單位都應(yīng)該交納5%的進(jìn)場保證金以保證各單位的管理協(xié)調(diào)統(tǒng)一。這些電費由甲方代扣施工單位簽字確認(rèn)即可。各配套單位電費我們可以統(tǒng)一測算，比如煤氣打眼多錢一個眼，櫥柜衣柜安裝一套多少度電，門套及門多少度電一套，制定公司標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一核算。

　　關(guān)于垃圾清運(yùn)，必須做好交接及分清責(zé)任。土建與裝修單位交界時包括屋面各種室外漏臺，樓座四周，2米以內(nèi)。各種井道必須做好通水通球，這是一項極為重要的工作，由監(jiān)理單位負(fù)責(zé)，對樓內(nèi)下水做好通球及通水。并做好書面紀(jì)錄，室內(nèi)電線必須搖表確認(rèn)是否通不能僅清點根數(shù)。

　　裝飾公司進(jìn)行完濕作業(yè)后必須進(jìn)行蓄水試驗，48小時，一定要在吊頂前在門套安裝前，衛(wèi)生間建議不做免漆門。

　　廚房上下水與櫥柜廠家的交接，櫥柜安裝前大包單位應(yīng)與櫥柜廠家進(jìn)行上下水交接確認(rèn)上水及下水的完好性，然后在櫥柜全部完成后，保潔階段再交接給大包單位。確認(rèn)上水是否有漏水，下水是否通暢。

　　建筑垃圾處理，建筑垃圾一直是我們比較頭疼的問題，我建議在工地設(shè)垃圾存放點，以解決現(xiàn)場垃圾無處存放問題。由甲方統(tǒng)一安排外運(yùn)，外運(yùn)費按約定承擔(dān)。樓內(nèi)及四周垃圾必須及時運(yùn)往垃圾堆放點，不允許有隔夜垃圾，這樣就能保證樓內(nèi)的清潔性。

　　廁所問題。裝修階段施工現(xiàn)場應(yīng)保留一處廁所，應(yīng)在土建階段就考慮此位置，由土建單位施工后保留到裝修結(jié)束。

　　關(guān)于現(xiàn)場禁止住人。進(jìn)入裝修階段，樓內(nèi)禁止住人，除一層設(shè)保安室外其他禁止有人居住。，如確實條件所限也應(yīng)該住在未銷售的房內(nèi)。

　　櫥柜后面我建議滿貼磚（非常重要）滿貼雖然增加一定工程量但可以避免因為櫥柜改動而引起的漏底，而且如果被客戶發(fā)現(xiàn)也很容易引起投訴。

　　外墻施工的重點，首先是土建抹灰一定要抓好，平整度達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，柔性膩子必須滿刮，有些錢是不能省的。外墻涂料時窗框周圍必須貼美文紙。

　　盡量在設(shè)計階段不使用通窗，通窗給現(xiàn)場施工會帶來巨大的麻煩而且后期很容易漏水。

　　外窗漏水是一件非常頭疼的事，建議在窗臺上做一些創(chuàng)新，使我們的外窗不僅僅靠打膠防水。

　　衛(wèi)生間\廚房\公共走道都需要降板，衛(wèi)生間應(yīng)該加大降板尺寸，同時衛(wèi)生間窗上弦應(yīng)該考慮吊頂尺寸。都可以制定天泰標(biāo)準(zhǔn)。

　　保潔次數(shù)及標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該做出規(guī)定，次數(shù)太多沒有必要而且如果保潔過早很容易出現(xiàn)交叉污染。所以粗保應(yīng)該在交付前一個月左右，精保潔在交付前兩周。保潔標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是重點，一定要做精開樣板。

　　簽證的精細(xì)化：簽證是涉及幾方的經(jīng)濟(jì)性文件，關(guān)于簽證我們應(yīng)把握，審慎\及時\責(zé)任明確\事實求實的原則。簽證根據(jù)費用承擔(dān)分為幾個方面：1\甲方要求。甲方承擔(dān)費用2\甲方要求，由其他施工單位承擔(dān)費用。3\成品破壞及其他原因由施工單位承擔(dān)費用。其中最有可能引起爭議的是第三中情況，如發(fā)生成品破壞施工單位應(yīng)及時通知監(jiān)理工程師并由監(jiān)理工程師組織相關(guān)責(zé)任方現(xiàn)場確認(rèn)，并留下書面及影響資料。如牽涉土建及裝飾單位，應(yīng)土建及裝飾監(jiān)理同時處理確認(rèn)�，F(xiàn)場確認(rèn)損失。如因塑剛窗漏水泡了地板，地板廠家應(yīng)通知裝飾監(jiān)理，裝飾監(jiān)理通知土建監(jiān)理及時到現(xiàn)場確認(rèn)，土建監(jiān)理同時通知塑剛窗施工單位�，F(xiàn)場留下影像資料并確認(rèn)過水面積，然后各自進(jìn)行維修。

　　工程交付及交付后工程保修期內(nèi)的精細(xì)化管理

　　工程交付期間首先是應(yīng)該提前對監(jiān)理人員進(jìn)行培訓(xùn)，確認(rèn)交付人員名單及交付后維保小組人員。工程交付時監(jiān)理人員應(yīng)該分兩批，交付工程師主要負(fù)責(zé)現(xiàn)場交付如出現(xiàn)交付困難可求助現(xiàn)場指揮小組，現(xiàn)場指揮小組由項目經(jīng)理及總監(jiān)代表組成。如指揮小組仍無法解決將客戶轉(zhuǎn)到應(yīng)急小組處理，應(yīng)急小組由客服中心經(jīng)理及工程部副總經(jīng)理組成。

　　交付工程師的原則是小毛病當(dāng)場維修，盡量不留客戶施工鑰匙如果確實需要留鑰匙后維修的話，應(yīng)該將維修單及鑰匙一并交給負(fù)責(zé)維修的監(jiān)理工程師。負(fù)責(zé)維修的監(jiān)理工程師根據(jù)維修單安排維修，必須在規(guī)定時間內(nèi)完成，維修鑰匙由維修工程師負(fù)責(zé)……在統(tǒng)一交付完成后2周內(nèi)工程部協(xié)助客服中心工作，2周后未售房源將由銷售與無業(yè)統(tǒng)一驗收后，將鑰匙交給銷售及物業(yè)。

　　最容易引起客戶投訴問題。漏水問題及下水堵塞。漏水包括屋面\塑剛窗\及廚衛(wèi)，所以我們這三個環(huán)節(jié)必須做好，屋面必須蓄水，塑剛窗應(yīng)該做噴淋試驗，衛(wèi)生間交付前應(yīng)通水蓄水及檢查下水。水壓不正常，交付前應(yīng)測高低區(qū)水壓確保水壓正常。衛(wèi)生間門界石做法應(yīng)該及高差應(yīng)該做成標(biāo)準(zhǔn)，防止?jié)B水。主臥室衣柜務(wù)必設(shè)計為推拉門，否則很容易打不開。塑剛窗設(shè)計時一定要考慮空調(diào)室外機(jī)安裝，可開啟扇要靠近空調(diào)板。地板與踢腳板應(yīng)該都由地板廠家施工，并且應(yīng)該提高踢腳板質(zhì)量，應(yīng)該使用卡扣的，地板與踢腳板不能閃縫。單元門不要使用鋼木門。使用名牌成品防盜門老百姓會更認(rèn)可而且實際效果更好，且費用也不需要增加。8入戶門洞口與公共區(qū)域地面做法高度應(yīng)確定，如給水管走地面則應(yīng)盡量避開玄觀及門界石。

　　關(guān)于實體樣板間建造的精細(xì)化管理，實體中特別是未完成主體的實體中制作樣板間是一件非常煩瑣的事，必須提前安排。實體樣板間確實能夠給人比較直觀的感覺。順利高效完成實體樣板間的制作及后續(xù)的開發(fā)將會對銷售起到很好的促進(jìn)做用，首先是防水問題，因為主體未完成所以樣板間防水將非常重要。其次是電路供應(yīng)保證樣板間效果，三是通道布置及管理，四是相關(guān)公共區(qū)域的處理。五是樣板見的日常維護(hù)……限于篇幅原因我就不一一細(xì)說，希望相關(guān)部門能夠編制精細(xì)化的管理規(guī)定。

　　關(guān)于我們核心產(chǎn)品的建議。每個公司都應(yīng)該有其特色的產(chǎn)品也就是核心產(chǎn)品，萬科有花園洋房，綠城有公園化環(huán)境，碧桂園有五星級的酒店社區(qū)，我們應(yīng)該有公司標(biāo)志性的建筑符號。我們可以創(chuàng)造公司牌牌飄窗，公司牌陽臺，飄窗陽臺是每個城市高層居住者的夢想，我相信這些漂亮的天泰的核心產(chǎn)品能夠很好的促進(jìn)銷售。

　　記得有一次聽華潤置地的一位同學(xué)說起他們正在學(xué)習(xí)我們我們的精細(xì)化管理的時候，我心中不免生出一些自豪來，每當(dāng)經(jīng)過集團(tuán)總部的大廳看到我們精細(xì)化的計時牌時我都自問，我們真的精細(xì)化了嗎？精細(xì)化沒有什么神秘只是點點滴滴求合理，細(xì)微之處見管理的縮寫罷了。