摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的施工具有自身的特點(diǎn)，隨著國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的興起，房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)在建設(shè)市場(chǎng)上占有較大的份額。本文結(jié)合房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)的特點(diǎn)和目前監(jiān)理工作的現(xiàn)狀，談?wù)劚O(jiān)理工作在房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)建設(shè)階段應(yīng)注意的幾個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；監(jiān)理；服務(wù)

　　目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，各地的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)正在如火如荼的進(jìn)行。房地產(chǎn)建設(shè)投資在整個(gè)國(guó)家固定資產(chǎn)投資中所占的比例越來(lái)越大。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的增加給整個(gè)建設(shè)市場(chǎng)帶來(lái)了勃勃生機(jī)。同時(shí)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中一些自身的特點(diǎn)，給工程控制帶來(lái)一些影響。工程監(jiān)理在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理時(shí)需要對(duì)照這些特點(diǎn)，做好有針對(duì)性控制措施，才能更好地為開(kāi)發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)的監(jiān)理服務(wù)。

　　一、分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)特點(diǎn)：

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)單位是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，但使用者是各個(gè)單體業(yè)主。工程質(zhì)量的責(zé)任主體單位是開(kāi)發(fā)公司、施工單位、監(jiān)理單位和相關(guān)設(shè)計(jì)、勘察單位。開(kāi)發(fā)公司作為建設(shè)單位，通過(guò)開(kāi)發(fā)——建設(shè)——銷(xiāo)售這一過(guò)程實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。其合同關(guān)系如下圖所示：

　　開(kāi)發(fā)公司要在開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)就要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)這一環(huán)節(jié)有自己的要求，這就使項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)與其他投資建設(shè)不同的特點(diǎn)。具體有如下幾個(gè)：

　　1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)前期準(zhǔn)備工作往往不夠充分，這是由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目受市場(chǎng)因素影響，造成目前房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍上馬比較急，工程從項(xiàng)目策劃到施工圖設(shè)計(jì)再到施工招標(biāo)完成都需要在較短的時(shí)間內(nèi)完成。在這個(gè)環(huán)節(jié)上容易產(chǎn)生的問(wèn)題有：

　�、夙�(xiàng)目定位不準(zhǔn)，造成后期修改項(xiàng)目使用功能；

　�、谑┕�圖設(shè)計(jì)深度不足，施工圖無(wú)法指導(dǎo)施工；

　�、凼┕�單位選擇不當(dāng)，在施工過(guò)程中無(wú)能力承擔(dān)工程施工任務(wù)等問(wèn)題。

　　2、房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)工建設(shè)時(shí)往往報(bào)建手續(xù)不全，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往只考慮銷(xiāo)售合同的交房承諾，在報(bào)建手續(xù)不完善的情況下也要求施工單位進(jìn)場(chǎng)施工，這樣容易在施工過(guò)程中上級(jí)行政主管部門(mén)檢查時(shí)無(wú)法過(guò)關(guān)，造成工期延誤。

　　3、房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工當(dāng)中對(duì)工期要求較嚴(yán)，許多工程的合同工期已經(jīng)明顯脫離定額合理工期，使部分工程實(shí)際施工進(jìn)度嚴(yán)重偏離計(jì)劃工期；另外，房地產(chǎn)工程的建設(shè)單位的建設(shè)資金較其他建設(shè)工程來(lái)說(shuō)，在資金的使用上更需要嚴(yán)格控制，部分資金需要根據(jù)工程進(jìn)度和銷(xiāo)售進(jìn)度來(lái)保證，許多房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)前期并沒(méi)有預(yù)留風(fēng)險(xiǎn)備用金。容易造成工程在施工過(guò)程中資金鏈脫節(jié)。

　　4、在施工過(guò)程中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了降低開(kāi)發(fā)成本，往往會(huì)采取甲方分包的方法，對(duì)工程進(jìn)行分割分包。甚至對(duì)工程材料進(jìn)行甲方供貨。工程施工中涉及多家與主體施工單位平等的施工單位同時(shí)進(jìn)場(chǎng)施工。造成工程協(xié)調(diào)工作量加大。施工現(xiàn)場(chǎng)管理難度增加。

　　5、房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品的客戶是各個(gè)用戶業(yè)主，各個(gè)業(yè)主對(duì)產(chǎn)品的使用和裝飾設(shè)計(jì)都有不同的要求，因此，許多業(yè)主在工程施工前、施工過(guò)程中會(huì)提出變更要求，這樣就造成工程設(shè)計(jì)變更多，工程變更工作量大。

　　6、房地產(chǎn)工程在竣工驗(yàn)收階段容易產(chǎn)生的問(wèn)題有：

　�、俜康禺a(chǎn)項(xiàng)目，尤其是商品住宅項(xiàng)目一般開(kāi)發(fā)面積較大，集中驗(yàn)收只能查出普遍存在的問(wèn)題，對(duì)于每套住宅的個(gè)別質(zhì)量問(wèn)題可能造成漏查，或存在抽查力度不足的問(wèn)題；

　�、诳⒐�資料編制匆忙，竣工圖不能如實(shí)反映工程實(shí)際情況。造成使用過(guò)程中物業(yè)部門(mén)無(wú)從管理。

　　二、針對(duì)上述特點(diǎn)工程監(jiān)理人員如何處理，提高監(jiān)理服務(wù)質(zhì)量

　　1、在工程項(xiàng)目前期，監(jiān)理單位為建設(shè)單位提供全面優(yōu)質(zhì)的咨詢服務(wù)，在此階段主要的監(jiān)理服務(wù)重點(diǎn)有：

　�。�1）認(rèn)真組織圖紙會(huì)審工作

　　圖紙會(huì)審是工程施工準(zhǔn)備階段重要環(huán)節(jié)。一次成功圖紙會(huì)審能在提高工程質(zhì)量，縮短建設(shè)工期，節(jié)約工程投資等方面產(chǎn)生較大的影響。在組織圖紙會(huì)審前圖紙應(yīng)提前一至兩周分發(fā)到施工、監(jiān)理、建設(shè)單位代表等單位。讓大家分頭以書(shū)面形式將圖紙中存在的設(shè)計(jì)問(wèn)題和不清楚的地方，分專(zhuān)業(yè)以書(shū)面形式整理出來(lái)。在圖紙會(huì)審會(huì)上宜采用分專(zhuān)業(yè)討論的形式解決圖紙中存在的問(wèn)題。在各專(zhuān)業(yè)討論完成后，由總監(jiān)理工程師會(huì)同項(xiàng)目設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)、施工項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)各專(zhuān)業(yè)進(jìn)行匯總，并整理會(huì)議紀(jì)要。在會(huì)議紀(jì)要中應(yīng)采用統(tǒng)一的格式。使提出的問(wèn)題和解決的方法一一對(duì)應(yīng)，這樣能夠最大化解決圖紙中存在的問(wèn)題。

　�。�2）在施工前期監(jiān)理單位介入工程項(xiàng)目招投標(biāo)，可以給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供咨詢服務(wù)，能夠更根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)合理選擇施工單位，另外監(jiān)理單位的提前介入可以在項(xiàng)目施工前協(xié)助建設(shè)單位制定合理的施工工期，可以幫助開(kāi)發(fā)商編制項(xiàng)目資金使用計(jì)劃。使開(kāi)發(fā)商提前預(yù)見(jiàn)到存在資金使用風(fēng)險(xiǎn)的部位。更合理地安排使用建設(shè)資金。使工程建設(shè)項(xiàng)目按計(jì)劃控制完成。

　�。�3）對(duì)工程報(bào)建手續(xù)不全的情況下建設(shè)單位執(zhí)意開(kāi)工建設(shè)的，監(jiān)理工程師應(yīng)在工程施工之前通過(guò)書(shū)面函件，建議建設(shè)單位補(bǔ)全手續(xù)后再開(kāi)工，在此過(guò)程中監(jiān)理單位作為建設(shè)單位的協(xié)作單位，應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主辦理各項(xiàng)報(bào)建手續(xù)，這樣可使工程管理的主動(dòng)權(quán)掌握在監(jiān)理人員的手中。對(duì)后續(xù)工程的施工監(jiān)管工作的順利開(kāi)展鋪平道路。

　　2、在工程項(xiàng)目施工期間，除了監(jiān)理單位除了認(rèn)真做好監(jiān)理“四控、兩管、一協(xié)調(diào)”工作外，還要針對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)做好以下幾個(gè)方面的工作：

　　（1）工程變更處理

　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中客戶可能因自身使用原因而提出對(duì)工程的變更，監(jiān)理工程師在處理此類(lèi)變更時(shí)必須慎重，在筆者近五年的工程監(jiān)理實(shí)踐過(guò)程中，處理了較多此類(lèi)的變更。在不斷的摸索過(guò)程中總結(jié)出一套行之有效的變更處理方法，在管理過(guò)程中形成了一套變更處理程序。在處理變更時(shí)隨工程變更簽證附一張工程變更處理流程表。該表的簽發(fā)程序?yàn)椋嚎蛻羯暾?qǐng) 開(kāi)發(fā)公司工程人員附變更意見(jiàn) 監(jiān)理工程師出具變更意見(jiàn) 工程變更實(shí)施。這樣在處理變更時(shí)監(jiān)理工程師可以控制工程變更對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度及投資的影響。同時(shí)又能尊重業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)。

　　監(jiān)理工程師出具變更意見(jiàn) 工程變更實(shí)施。這樣在處理變更時(shí)監(jiān)理工程師可以控制工程變更對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度及投資的影響。同時(shí)又能尊重業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)。

　�。�2）施工中存在的建設(shè)單位分包

　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中經(jīng)常存在建設(shè)單位將防水工程、門(mén)窗工程等相對(duì)獨(dú)立的分項(xiàng)工程，分包給主體施工單位以外的施工隊(duì)伍進(jìn)行施工的情況。這樣由于管理對(duì)象的增加，給工程質(zhì)量控制、工程協(xié)調(diào)工作帶來(lái)較大的壓力。筆者在監(jiān)理的多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中都發(fā)現(xiàn)此問(wèn)題。建設(shè)單位指定分包最多的一個(gè)項(xiàng)目，分包單位多達(dá)三十幾家。對(duì)于此種情況，監(jiān)理工程師應(yīng)在建設(shè)單位分包前發(fā)出書(shū)面聯(lián)系函，勸導(dǎo)建設(shè)單位不要擅自違背施工承包合同的約定。特別是對(duì)屋面防水，門(mén)窗工程、欄桿工程等涉及重要使用功能和安全的工程部位不應(yīng)分包。對(duì)甲方供貨的材料、設(shè)備、構(gòu)配件等的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與施工單位供貨的材料一致。并需要甲方協(xié)助供貨單位完成進(jìn)場(chǎng)材料報(bào)驗(yàn)手續(xù)。

　　（3）建設(shè)單位在施工過(guò)程中一味強(qiáng)調(diào)工期，忽視工程質(zhì)量

　　此問(wèn)題在現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中普遍存在。對(duì)此問(wèn)題監(jiān)理工程師應(yīng)在施工前期審核施工單位的施工組織設(shè)計(jì)中的工期組織計(jì)劃時(shí)就需要注意，并對(duì)可能出現(xiàn)工期風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)如雨季、地基處理等適當(dāng)留出備用工期。在工程施工中，監(jiān)理工程師應(yīng)尊重合理定額工期，使工程按計(jì)劃實(shí)施。

　　3、竣工驗(yàn)收階段容易出現(xiàn)的問(wèn)題

　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工完成后，進(jìn)入竣工驗(yàn)收階段。這是對(duì)工程質(zhì)量的最后一道、也是最為關(guān)鍵的一道控制工序。且近年來(lái)因工程竣工驗(yàn)收引起的業(yè)主不滿，投訴等事件層出不窮。監(jiān)理單位在工程竣工驗(yàn)收這一關(guān)鍵過(guò)程中應(yīng)起到主導(dǎo)地位。筆者在近幾年的監(jiān)理工作中深刻體會(huì)到竣工驗(yàn)收階段對(duì)工程質(zhì)量控制的作用，因此在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是商品住宅工程的竣工驗(yàn)收中實(shí)施分戶逐項(xiàng)驗(yàn)收，并針對(duì)分戶驗(yàn)收設(shè)計(jì)了一系列的檢查驗(yàn)收表格，供監(jiān)理人員在工程預(yù)驗(yàn)收階段檢查使用。最近云南省建設(shè)廳發(fā)布《分戶驗(yàn)收管理規(guī)定》，這也是對(duì)分戶逐項(xiàng)驗(yàn)收方式的肯定。

　　以上是我在近五年的監(jiān)理工作中，對(duì)提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)理服務(wù)水平的一點(diǎn)拙見(jiàn)，在今后的監(jiān)理工作中我將不斷提高自己的監(jiān)理業(yè)務(wù)水平，認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)規(guī)范和專(zhuān)業(yè)知識(shí)，使自己成為一名合格的監(jiān)理工程師。