（三）日常物業(yè)管理的風(fēng)險

　　日常物業(yè)管理的風(fēng)險包括兩個方面：一是業(yè)主（或物業(yè)使用人）在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務(wù)過程中存在的風(fēng)險；二是物業(yè)管理日常運作過程中存在的風(fēng)險。

　　1．業(yè)主使用物業(yè)、接受服務(wù)中發(fā)生的風(fēng)險

　�。�1）物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風(fēng)險業(yè)主（或物業(yè)使用人）違規(guī)裝飾裝修，患和鄰里糾紛等，增加物業(yè)管理的運行、承擔(dān)一定的物業(yè)裝飾裝修管理責(zé)任。

　�。�2）物業(yè)使用帶來的風(fēng)險

　　不僅會造成物業(yè)共用部位損壞、安全隱維修和維護成本，還會使物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)日常使用過程中，業(yè)主（或物業(yè)使用人）對物業(yè)使用出現(xiàn)不當(dāng)行為和不當(dāng)使用的情況，如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設(shè)施設(shè)備和場地等，是難以確定責(zé)任人的；或業(yè)主（或物業(yè)使用人）因物業(yè)的“瑕疵或當(dāng)事人的疏忽”而發(fā)生意外事故，造成他人人身傷害或財產(chǎn)損失的情況下，物業(yè)管理企業(yè)就要承擔(dān)一定的法律責(zé)任風(fēng)險。

　�。�3）法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險

　　在公共安全、人身財產(chǎn)的保險和財產(chǎn)保管方面，業(yè)主（或物業(yè)使用人）往往對物業(yè)管理安全防范主體的責(zé)任認識不清，誤將本應(yīng)由公安機關(guān)或業(yè)主自身承擔(dān)的安全防范責(zé)任強加給物業(yè)管理企業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主（或物業(yè)使用人）糾紛增加，物業(yè)管理企業(yè)為此投入大量的人力、財力和物力造成不必要的消耗，承擔(dān)額外責(zé)任。

　　2．物業(yè)管理日常運作過程中存在的風(fēng)險

　�。�1）管理費收繳風(fēng)險

　　業(yè)主（或物業(yè)使用人）由于各種原因緩交、少交或拒交管理費，是物業(yè)服務(wù)活動中比較突出的問題。由于物業(yè)管理企業(yè)普遍缺乏有效的追繳手段，收費風(fēng)險是物業(yè)日常管理服務(wù)常見的風(fēng)險之一。

　　（2）替公用事業(yè)費用代收代繳存在的風(fēng)險

　　在公用事業(yè)費用（如水電費等）的代收代繳以及公共水電費分攤中，物業(yè)管理單位居于收取和繳納的中間環(huán)節(jié)，如業(yè)主（或物業(yè)使用人）不及時、不足額繳納相應(yīng)費用，勢必導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失，承擔(dān)其不應(yīng)有的風(fēng)險。

　�。�3）管理項目外包存在的風(fēng)險

　　物業(yè)管理服務(wù)項目外包是物業(yè)管理運作中常見的現(xiàn)象。在對項目外包單位的選擇，以及合同訂立、實施管理的諸多環(huán)節(jié)中，物業(yè)管理企業(yè)雖然可采取多種手段加以控制，但潛在和不確定的因素依然存在。如選擇的專業(yè)公司履約時，專業(yè)服務(wù)行為不符合物業(yè)管理服務(wù)要求，雖然物業(yè)管理企業(yè)可通過要求整改予以解決，但其后果往往是業(yè)主（或物業(yè)使用人）仍將責(zé)任歸咎于物業(yè)管理企業(yè)。

　�。�4）物業(yè)管理員工服務(wù)存在的風(fēng)險

　　物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。由于員工違規(guī)操作引發(fā)的問題，按照法律上稱為的“雇主責(zé)任”，物業(yè)管理企業(yè)也將承擔(dān)其屬下員工不當(dāng)行為的賠償責(zé)任。

　　（5）公共媒體在宣傳報道中的輿論風(fēng)險

　　在物業(yè)管理操作中，由于物業(yè)管理服務(wù)不到位、矛盾化解不及時、投訴處理不當(dāng)和與各方溝通不及時等，均有可能導(dǎo)致物業(yè)管理的輿論風(fēng)險。輿論風(fēng)險不僅會影響物業(yè)管理企業(yè)的品牌形象，而且會給物業(yè)管理企業(yè)帶來經(jīng)濟上的損失。