第三章　房地產(chǎn)投資分析技術(shù)

　　要求：

　　掌握：現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的計(jì)算方法、設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法。

　　熟悉：現(xiàn)金流量圖的繪制方法，資金等效值的計(jì)算公式及其應(yīng)用；投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別與聯(lián)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式及凈態(tài)盈利指標(biāo)的計(jì)算方法。

　　了解：名義利率與實(shí)際利率的區(qū)別，房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)盈利指針和清償能力指標(biāo)的計(jì)算方法。

　　考試知識(shí)要點(diǎn)：

　　1.現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖

　　2.資金時(shí)間價(jià)值與資金等值的判定

　　3.設(shè)備更新的內(nèi)容與特點(diǎn)

　　4.投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別

　　5.盈利能力指標(biāo)的分類

　　復(fù)習(xí)綱要：

　　一、投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念（掌握）

　　1.現(xiàn)金流量

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的，是通過資本、勞動(dòng)力、土地資源和管理技術(shù)等生產(chǎn)要素的投入，向社會(huì)提供有用的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，并獲得相應(yīng)的投資回報(bào)。因此，用貨幣量化房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的投入產(chǎn)出，是房地產(chǎn)投資分析工作的基礎(chǔ)，也是正確計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的前提。

　　現(xiàn)金流量：在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。

　　現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。

　　現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金等收入。

　　現(xiàn)金流出包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、經(jīng)營費(fèi)用、稅金等。

　　房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考查項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。